TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e BOUTTIER (B0190)

Me de LANGLE (B0663)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/03558

N° Portalis 352J-W-B7E-CSABO

N° MINUTE : 2

Assignation du :

07 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2024

DEMANDEURS

S.C. JURIS-BOISSIÈRE (RCS de Paris 751 313 073)

Monsieur [U] [Z]

Monsieur [G] [P]

Monsieur [N] [E]

Tous demeurant au : [Adresse 1]

représentés par Maître Emmanuel BOUTTIER de la SELEURL BOUTTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0190

DÉFENDERESSE

S.C. SCI SEINE RIVES (RCS de Nanterre 517 863 957)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Henri de LANGLE de la SELARL HENRI de LANGLE ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0663

Décision du 26 Septembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/03558 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSABO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente,

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux parties, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 mai 2012, la S.C. SCI SEINE RIVES a donné à bail commercial à Monsieur [U] [Z], à Monsieur [G] [P] et à Monsieur [N] [E], agissant au nom et pour le compte de la SC JURIS-BOISSIÈRE en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, des locaux à usage exclusif de bureaux au 1er étage du bâtiment A d’une surface d’environ 160 m², ainsi que deux caves n°8102 et n°8108 au sous-sol, situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er mai 2012, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 62.400 euros hors taxes et hors charges et d’une provision sur charges locatives d’un montant prévisionnel pour la première année de 25 euros / m² par an, payables trimestriellement à terme à échoir.

À la suite de divers impayés de loyers et de charges locatives, la mandataire de gestion de la S.C. SCI SEINE RIVES a mis la S.C. JURIS-BOISSIÈRE en demeure de régler la somme de 42.098 euros.

Par lettre recommandée en date du 19 avril 2019, la S.C. JURIS-BOISSIÈRE a soumis à la S.C. SCI SEINE RIVES une proposition d’échéancier indiquant : que la somme de 17.950 euros due au titre du deuxième trimestre de l’année 2019 serait réglée le 10 mai 2019 au plus tard ; et que la somme de 24.148,05 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges serait réglée en onze échéances mensuelles d’un montant de 2.000 euros chacune et une douzième échéance d’un montant de 2.148,05 euros à compter du 15 mai 2019.

Par lettre en date du 24 avril 2019, la mandataire de gestion de la S.C. SCI SEINE RIVES a fait part de son accord de principe sur la proposition d’échéancier, tout en précisant que le montant réclamé aux termes de la mise en demeure ne prenait pas en compte la régularisation de charges de l’année 2016, si bien que l’arriéré de loyers et de charges locatives s’élevait non pas à la somme de 24.148,05 euros, mais à la somme de 32.411,39 euros, de sorte qu’elle proposait que le montant des onze échéances mensuelles soit porté à la somme de 2.700 euros, outre une dernière échéance d’un montant de 2.711,39 euros.

La S.C. JURIS-BOISSIÈRE a réglé les diverses échéances prévues.

La mandataire de gestion de la S.C. SCI SEINE RIVES a établi un projet de protocole d’accord formalisant l’engagement des parties sur l’échéancier, lequel n’a pas été signé par la S.C. JURIS-BOISSIÈRE.

Lui reprochant de ne pas s’être acquittée de la totalité des loyers et charges, la S.C. SCI SEINE RIVES a, par acte d’huissier en date du 10 février 2020, fait signifier à la S.C. JURIS-BOISSIÈRE, ainsi qu’à Monsieur [U] [Z], à Monsieur [G] [P] et à Monsieur [N] [E] en leur qualité d’associés gérants, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 57.006,96 euros, majorée de la clause pénale prévue au bail et du coût de l’acte, soit sur la somme totale de 63.079,96 euros.

Par exploit d’huissier en date du 10 mars 2020, la S.C. JURIS-BOISSIÈRE, Monsieur [U] [Z], Monsieur [G] [P] et Monsieur [N] [E] ont formé opposition au commandement de payer.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par acte d’huissier en date du 28 octobre 2020, la S.C. JURIS-BOISSIÈRE a fait signifier à la S.C. SCI SEINE RIVES un congé pour le 30 avril 2021.

Aux termes de leur assignation, la S.C. JURIS-BOISSIÈRE, Monsieur [U] [Z], Monsieur [G] [P] et Monsieur [N] [E] demandent au tribunal, au visa des articles L. 145-40-2 et suivants, et L. 145-41 du code de commerce, et de l’article 1343-5 du code civil, de :

– les déclarer recevables en leur opposition au commandement de payer qui leur a été délivré le 10 février 2020 ;

– dire et juger que Monsieur [U] [Z], Monsieur [G] [P] et Monsieur [N] [E] ne sont pas titulaires du bail ;

– en conséquence, dire et juger que le commandement litigieux est nul et de nul effet à l’égard de Monsieur [U] [Z], de Monsieur [G] [P] et de Monsieur [N] [E] ;

– suspendre tout effet du commandement du 10 février 2020 et de la clause résolutoire visée au commandement ;

– dire et juger que faute pour la S.C. SCI SEINE RIVES de justifier du bien-fondé de sa créance à l’égard de la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à hauteur d’une somme de 24.358,12 euros (soit : 19.659,88 euros + 4.698,24 euros), le montant de ladite créance doit être rapporté à la somme de 32.648,84 euros ;

– dire et juge n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale de 10%, ou à tout le moins rapporter celle-ci au montant de la créance certaine, liquide et exigible de la S.C. JURIS-BOISSIÈRE ;

– en tout état de cause, accorder à la S.C. JURIS-BOISSIÈRE un échelonnement du paiement de toutes sommes mises à sa charge, ce sur une durée de 24 mois, la première échéance devant intervenir dans un délai maximum de 15 jours à compter de la signification à partie de l’ordonnance (sic) à intervenir ;

– condamner la S.C. SCI SEINE RIVES à payer à chacun de Monsieur [U] [Z], de Monsieur [G] [P] et de Monsieur [N] [E] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. SCI SEINE RIVES aux dépens, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. BOUTTIER AVOCATS.

À l’appui de leurs prétentions, Monsieur [U] [Z], Monsieur [G] [P] et Monsieur [N] [E] font valoir qu’ils ne sont pas titulaires du contrat de bail commercial, seule la S.C. JURIS-BOISSIÈRE ayant la qualité de locataire, si bien qu’ils n’auraient pas dû être destinataires du commandement de payer.

Sur le fond, la S.C. JURIS-BOISSIÈRE expose que les rappels de charges relatifs aux années 2015 à 2020 d’un montant de 19.659,88 euros ne sont pas justifiés et sont en partie prescrits, et qu’il en va de même de la contribution annuelle sur les revenus locatifs afférente à l’année 2019 d’un montant de 4.698,24 euros, de sorte qu’elle n’est, en réalité, débitrice, que de la somme de 32.648,84 euros.

Elle déclare rencontrer des difficultés de trésorerie, ce qui justifie l’octroi de délais de paiement à son profit.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 février 2021, la S.C. SCI SEINE RIVES sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1858, 2277 ancien et 2224 nouveau du code civil, de :

– dire et juger que son action en paiement de la régularisation de charges est soumise à la prescription quinquennale ;

– la déclarer recevable en son action en paiement de la régularisation de charges ;

– en conséquence, débouter la S.C. JURIS-BOISSIÈRE de son opposition au commandement et de toutes ses demandes ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à lui payer la somme de 107.806,65 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

– condamner la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à lui payer la somme de 10.780,66 euros au titre de la clause pénale incluse au contrat de bail ;

– constater que la clause résolutoire incluse au contrat de bail est acquise à la date du 10 mars 2020, et subsidiairement sur ce point, prononcer la résiliation du contrat de bail ;

– en conséquence, constater que la S.C. JURIS-BOISSIÈRE et tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre ;

– ordonner l’expulsion de la S.C. JURIS-BOISSIÈRE, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

– condamner la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.C. JURIS-BOISSIÈRE aux dépens, en ce compris le coût de l’expulsion.

Au soutien de ses demandes, la S.C. SCI SEINE RIVES fait observer que le fait qu’elle ait fait délivrer le commandement de payer litigieux aux associés de sa locataire ne rend pas nul celui-ci, mais tout au plus suspend ses effet à leur égard.

Sur le fond, elle souligne que la preneuse lui a d’ores et déjà versé la somme non contestée de 32.648,84 euros au titre du commandement de payer, mais que celle-ci demeure redevable de la somme de 24.358,12 euros, les régularisations réclamées étant dûment justifiées et ne souffrant aucune prescription.

Elle précise que l’arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives s’élève désormais à la somme de 107.806,65 euros, ce qui justifie ses demandes reconventionnelles d’expulsion et de paiement.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale de plaidoirie du 4 avril 2024, et la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en contestation du commandement de payer

Sur la nullité du commandement délivré aux associés

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En outre, en application des dispositions de l’article 648 du code de procédure civile, tout acte d’huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l’huissier de justice ; 4. Si l’acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s’il s’agit d’une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En vertu des dispositions de l’article 649 du même code, la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Enfin, selon les dispositions de l’article 114 dudit code, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le contrat de bail commercial litigieux stipule expressément qu’il a été conclu par « la société JURIS-BOISSIÈRE, société civile […] en cours d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS, représentée par Messieurs [U] [Z], [G] [P] et [N] [E] en qualité de cogérants de la société JURIS-BOISSIÈRE. L’immatriculation de la société emportera de plein droit reprise des engagements souscrits par Messieurs [U] [Z], [G] [P] et [N] [E] en qualité de cogérants signataires de la société JURIS-BOISSIÈRE » (pièce n°1 en défense, page 1).

S’il est établi que la S.C. JURIS-BOISSIÈRE a finalement été effectivement immatriculée au registre du commerce et des sociétés, si bien que le commandement de payer n’aurait pas dû être signifié aux associés de celle-ci, force est toutefois de constater que cette signification n’emporte pas, en elle-même, nullité dudit commandement, lequel est par ailleurs régulier pour comporter toutes les indications relatives aux actes d’huissier de justice, pour reproduire la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial, et pour mentionner le délai d’un mois visé à l’article L. 145-41 du code de commerce, de sorte que ledit commandement est simplement privé d’effets à l’égard des associés.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [U] [Z], Monsieur [G] [P] et Monsieur [N] [E] de leur demande de nullité du commandement de payer, et de dire que ce dernier est privé d’effets à leur égard.

Sur la prescription partielle de la créance

D’après les dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la S.C. SCI SEINE RIVES a procédé à la régularisation des charges le 24 janvier 2019, réclamant des sommes dues au titre de l’exercice 2015.

Le contrat de bail litigieux prévoit que le bailleur ou son mandataire arrêtera les comptes de l’année écoulée dans le courant du premier semestre de chaque année civile.

Dès lors, l’arrêté définitif des charges de l’année 2015 aurait dû être communiqué avant le 1er juillet 2016, point de départ du délai de la prescription quinquennale.

Force est de constater que le commandement de payer a été délivré le 10 février 2020, soit moins de cinq ans postérieurement au 1er juillet 2016 et au 31 décembre 2015, de sorte que les sommes visées audit commandement de payer ne sont pas prescrites.

En conséquence, il convient de retenir que le moyen tiré de la prescription partielle des sommes visées au commandement de payer est inopérant.

Sur le caractère certain, liquide et exigible de la créance visée au commandement de payer

Aux termes des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 1315 ancien devenu 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il y a lieu de rappeler qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168).

En l’espèce, la clause intitulée « ARTICLE 9 – CHARGES » du bail commercial en date du 4 mai 2012 stipule :

« 9.1. Charges afférentes aux locaux

Le PRENEUR supportera directement la totalité des charges afférentes aux LOCAUX, sans aucune exception ni réserve.

En particulier, le PRENEUR souscrira tout abonnement auprès des services concessionnaires et acquittera directement toutes ses consommations personnelles, notamment d’eau, d’électricité, de chauffage, de climatisation ou rafraichissement, de téléphone, selon les indications de ses compteurs et relevés.

En l’absence de compteurs divisionnaires permettant cette prise en charge directe, le PRENEUR remboursera au BAILLEUR la quote-part des consommations correspondant aux LOCAUX selon les modalités ci-après définies pour le remboursement des charges de l’IMMEUBLE.

9.2. Charges de l’immeuble

Le PRENEUR devra rembourser au BAILLEUR, en sus du loyer, la quote-part des charges afférentes à l’IMMEUBLE, savoir :

Décision du 26 Septembre 2024

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Les frais de nettoyage, d’entretien et de maintenance, en ce compris les VRD,

Les frais d’entretien, de réparation et de renouvellement du petit matériel et de l’outillage nécessaires à la gestion et l’exploitation,

Les frais d’acquisition et de renouvellement de la décoration végétale ou de petit mobilier, ainsi que les frais d’entretien des espaces verts intérieurs et extérieurs,

Les frais d’entretien, de maintenance, de contrôle et de réparation des appareils de levage, de l’ensemble des installations techniques de climatisation, chauffage, renouvellement d’air, d’électricité (y compris de secours ou sécurisée), contrôle d’accès, gestion technique centralisée, etc. et plus généralement de tous équipements concourants au bon fonctionnement et à la sécurité,

D’une façon générale, les réparations de toute nature relevant de l’article 605 du Code civil, en ce compris le ravalement et celles dues à la vétusté, le Preneur renonçant au bénéfice de l’article 1755 du même code ; les réparations relevant de l’article 606 du Code civil, entendues comme il est dit infra l’article 10.4 restant à la charge du Bailleur,

Les frais d’élimination et de tri des déchets communs,

Les dépenses, y compris charges sociales et charges annexes, du personnel, et notamment au gardiennage, au nettoyage et à la sécurité ou à la maintenance des installations ou les frais entraînés par le recours à des entreprises extérieures à ces titres,

Toutes les dépenses de fonctionnement des services généraux,

Les charges d’accueil, de courrier, de téléphone, de décoration et de gestion pour les parties communes,

Les frais de consommation d’éclairage, d’eau, de chauffage, de climatisation, de ventilation des parties communes, et plus généralement de toute consommation de fluides, quels qu’ils soient, tous les frais liés à la maintenance et aux consommations des appareils de production d’énergie,

Les frais d’entretien et de maintenance liés à la conservation de la qualité sanitaire de l’eau à l’exception du remplacement des canalisations d’arrivée d’eau et d’évacuation des eaux usées,

Les honoraires de courtage d’assurance et les primes de polices d’assurances visées à l’article 14 (dont le montant prévisionnel est de 1 euro HT/m2/an) et surprimes éventuelles acquittées pour les LOCAUX,

Les honoraires de gestion des mandataires ou de l’administrateur de biens chargé de la gestion locative et technique (dont le montant prévisionnel est de 12,33 euros HT/m2/an), la quote-part de toutes charges qui seraient facturées au BAILLEUR, dans l’hypothèse où la gestion serait confiée à une ou plusieurs entités distinctes, du type syndic, AFUL, ASL ou toute autre organisation, de même que les honoraires de gestion de celle(s)-ci.

Le montant prévisionnel des charges pour la première année s’élève à 25 euros HT/m2 hors frais d’assurance et frais de gestion.

Par ailleurs, dans le cas où le PRENEUR utiliserait de façon régulières les LOCAUX avec une amplitude horaire significativement plus large ou différente des horaires d’ouverture de l’IMMEUBLE, le BAILLEUR serait en droit de majorer la quote-part des charges du PRENEUR, afin de tenir compte des surcoûts induits par cette utilisation particulière et de ne pas pénaliser les autres locataires » (pièce n°1 en défense, pages 9 et 10).

De fait, la S.C. SCI SEINE RIVES produit au débat un relevé général des dépenses de l’immeuble, détaillant chaque poste de dépenses de l’immeuble pour chaque exercice comptable, notamment l’eau froide, l’électricité, l’achat des produits d’entretien, l’achat de matériel et équipements, le nettoyage des locaux, le contrat de maintenance des portails et portes, le contrat de maintenance des extincteurs, le contrat de maintenance des espaces verts, le contrat de maintenance entreprise désinfection, le contrat de dératisation, le contrat de désinsectisation, le contrat de maintenance collectif abonnement TV/Câble, des contrats de maintenance divers, l’entretien et les réparations sur biens immobiliers, l’entretien et les petites réparations d’électricité, l’entretien et les petites réparations de plomberie, l’entretien et les petites réparations de chaufferie, l’entretien et les petites réparations des portes et serrures, l’entretien des espaces verts, l’entretien et les réparations menuiserie, l’assurance multirisque, la rémunération du syndic honoraires de gestion, les honoraires de syndic sinistres, les honoraires syndic frais administratifs, les honoraires syndic vacations, les honoraires syndic AG CS, les architectes, les experts et bureaux d’études, le téléphone, la taxe foncière, la taxe de balayage, les salaires des employés de l’immeuble, les indemnités d’assurances et opérations courantes, les contrats de maintenance des ascenseurs et montes charges, et le contrat téléphone des ascenseurs (pièces n°11 et n°12 en défense).

L’examen attentif et exhaustif de ces décomptes et documents permet à la présente juridiction de s’assurer que l’ensemble des charges et taxes locatives invoquées par la bailleresse sont fondées et justifiées.

En conséquence, il y a lieu de retenir que les régularisations de charges pour les années 2015 à 2018 visées au commandement de payer sont justifiées.

Sur les sommes dues au titre de la taxe foncière et des honoraires de gestion du mandataire

Pour les baux commerciaux conclus avant la date d’entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, il est possible pour le bailleur de réclamer au locataire toutes les charges relatives au local commercial, à l’exception des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil. La seule condition est que ces charges soient expressément prévues au bail.

En l’espèce, le bail du 4 mai 2012 conclu entre la S.C. SCI SEINE RIVES et la S.C. JURIS-BOISSIÈRE prévoit que le preneur supportera les honoraires de gestion du mandataire du bailleur, ainsi que la refacturation de la taxe foncière.

La S.C. SCI SEINE RIVES produit au débat les divers appels de fonds ainsi que les avis d’imposition permettant de justifier desdites sommes (pièces n°14, n°15 et n°16 en défense).

En conséquence, il convient de retenir que les taxes et honoraires de gestion visés au commandement de payer sont justifiés.

Conclusion sur les contestations

En définitive, il est établi que le commandement de payer est fondé tant en son principe qu’en son quantum.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande reconventionnelle de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 18 « CLAUSE RÉSOLUTOIRE – SANCTIONS » inséré au contrat de bail commercial stipule qu’ : « à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires à leur échéance exacte, ou de toute somme due au titre d’une révision de loyer ou d’un renouvellement de bail, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions et obligations du BAIL et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter visant la présente clause, le BAIL sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, même en cas de paiement ou d’exécution postérieur à l’expiration du délai ci-dessus » (pièce n°1 en défense, page 25).

De plus, la S.C. SCI SEINE RIVES justifie avoir fait signifier à la S.C. JURIS-BOISSIÈRE un commandement de payer par acte d’huissier en date du 10 février 2020 portant sur la somme principale de 57.006,96 euros, la preneuse reconnaissant expressément n’avoir payé que la somme de 32.648,84 euros.

Il est donc établi que la locataire n’a pas apuré l’intégralité des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 mars 2020.

Sur les conséquences de la résiliation de plein droit

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, il est constant que postérieurement à l’introduction de la présente instance, par acte d’huissier en date du 28 octobre 2020, la S.C. JURIS-BOISSIÈRE a fait signifier à la S.C. SCI SEINE RIVES un congé pour le 30 avril 2021 (pièce n°9 en défense).

De plus, le décompte actualisé versé aux débats par la bailleresse en date du 18 novembre 2021 mentionne expressément « Entrée : 01/05/2012 – Sortie : 30/04/2021 » (pièce n°10 en défense), si bien qu’il est démontré que la locataire a d’ores et déjà quitté les lieux, de sorte la demande d’expulsion est devenue sans objet.

En conséquence, il convient de constater que la demande d’expulsion formée par la S.C. SCI SEINE RIVES est devenue sans objet.

Sur le paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

En application des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En outre, selon les dispositions de l’article 1709 du même code, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

D’après les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 dudit code, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Décision du 26 Septembre 2024

18° chambre 2ème section

N° RG 20/03558 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSABO

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 18 novembre 2021 produit aux débats que le montant de l’arriéré de loyers, de charges, de taxes locatives et d’indemnités d’occupation s’élève au 18 novembre 2021 inclus à la somme de 103.920,74 euros (pièce n°10 en défense), ce qui n’est pas contesté, les demandeurs n’ayant jamais conclu postérieurement à la délivrance de leur assignation.

En conséquence, il convient de condamner la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à payer à la S.C. SCI SEINE RIVES la somme de 103.920,74 euros en règlement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 18 novembre 2021.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En outre, en application des dispositions de l’article 1150 ancien du même code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est point exécutée.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1152 ancien dudit code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, il ressort des stipulations de l’article 18.5 du bail du 4 mai 2012 que le défaut de paiement de toute somme due en vertu du bail ou de ses suites entraînera pour chaque échéance impayée, à l’expiration d’un délai de 15 jours, une majoration de 10% à titre de pénalité forfaitaire (pièce n°1 en défense, page 26).

Il y a lieu de relever que la locataire n’allègue pas que ce montant serait manifestement excessif, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le modérer.

L’indemnité forfaitaire s’élève donc à la somme de : 103.920,74 x 10% = 10.392,07 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à payer à la S.C. SCI SEINE RIVES la somme de 10.392,07 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Selon les dispositions du second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, comme précédemment indiqué, il est établi que la locataire a d’ores et déjà libéré les locaux, si bien qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

De plus, force est de constater que la S.C. JURIS-BOISSIÈRE ne produit aux débats aucun élément susceptible de justifier de ses capacités financières, et notamment de sa situation de trésorerie, étant au surplus observé qu’en tout état de cause, elle a déjà pu bénéficier des plus larges délais de fait pendant la durée de la présente instance.

En conséquence, il convient de débouter la S.C. JURIS-BOISSIÈRE de ses demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C. JURIS-BOISSIÈRE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 février 2020, et il ne sera pas fait droit à la demande formée par Monsieur [U] [Z], par Monsieur [G] [P] et par Monsieur [N] [E] au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.C. SCI SEINE RIVES une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 4.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [U] [Z], Monsieur [G] [P] et Monsieur [N] [E] de leur demande de nullité du commandement de payer qui leur a été signifié par la S.C. SCI SEINE RIVES par acte d’huissier en date du 10 février 2020,

DIT que le commandement de payer signifié par la S.C. SCI SEINE RIVES par acte d’huissier en date du 10 février 2020 est privé d’effets à l’égard de Monsieur [U] [Z], de Monsieur [G] [P] et de Monsieur [N] [E],

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial conclu entre la S.C. SCI SEINE RIVES et la S.C. JURIS-BOISSIÈRE, et portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], à compter du 11 mars 2020,

CONSTATE que la demande d’expulsion formée par la S.C. SCI SEINE RIVES à l’encontre de la S.C. JURIS-BOISSIÈRE est devenue sans objet,

CONDAMNE la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à payer à la S.C. SCI SEINE RIVES la somme de 103.920,74 euros (CENT TROIS MILLE NEUF CENT VINGT euros et SOIXANTE-QUATORZE centimes) en règlement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 18 novembre 2021,

CONDAMNE la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à payer à la S.C. SCI SEINE RIVES la somme de 10.392,07 euros (DIX MILLE TROIS CENT QUATRE-VINGT-DOUZE euros et SEPT centimes) au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial,

DÉBOUTE la S.C. JURIS-BOISSIÈRE de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

DÉBOUTE la S.C. JURIS-BOISSIÈRE de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE Monsieur [U] [Z], Monsieur [G] [P] et Monsieur [N] [E] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. JURIS-BOISSIÈRE à payer à la S.C. SCI SEINE RIVES la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C. JURIS-BOISSIÈRE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 10 février 2020,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 26 Septembre 2024

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Lucie FONTANELLA