TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/01140 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBSD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier lors des débats : Déborah STRUS

Greffier lors de la mise à disposition : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [B], muni d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [P] [H]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

A l’audience du 24 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 11 septembre 2015, la SA d’HLM VALLOGIS (devenue VALLOIRE HABITAT) a donné en location à Madame [L] [P] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 665,02 euros provisions sur charges comprises, payable à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 septembre 2024 à Madame [P] [L], pour un montant en principal de 3323,34 euros, selon décompte arrêté le 2 septembre 2024.

La SA d'[Adresse 5] a ensuite fait assigner Madame [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Madame [P] [L], et constater la résiliation du contrat de location ;ordonner l’expulsion des lieux loués à Madame [P] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner Madame [P] [L] à lui payer la somme de 4503,54 euros représentant le montant des loyers et des charges impayés arrêtée au jour de la délivrance de l’assignation ;condamner Madame [P] [L] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation sans titre ni droits dudit logement équivalente au montant du loyer et des charges, soit 801,56 euros à compter du 6 novembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [P] [L] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 5 septembre 2024, de l’assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;ordonner l’exécution provisoire de la décision nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.

A l’audience du 24 juin 2025, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT – représentée avec pouvoir par Monsieur [U] [B], employé du bailleur – a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3342,02 euros, hors frais de procédure. Le bailleur a indiqué que la locataire procédait à des règlements réguliers et a donné son accord à l’octroi de délais de paiement fixant à environ 180 euros le montant de la somme à régler en plus du loyer pour apurer la dette locative.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, tout comme celle de l’octroi de délais de paiement.

Madame [P] [L] a comparu. Elle a indiqué s’appeler Madame [P] [H], ce qui a pu être vérifié à partir de sa carte nationale d’identité. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a remis des justificatifs relatifs à sa situation. Elle a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Elle a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler 180 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Elle a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Il y aura lieu de reprendre l’identité de la locataire telle que constatée et vérifiée à l’audience, à savoir Madame [P] [H].

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 septembre 2024 (accusé de réception du 3 septembre 2024), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer et de cet acte.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s’appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 11 septembre 2015 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 6). Un commandement de payer visant cette clause et reprenant ce délai a été signifié le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 3323,34 euros.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 5 novembre 2024 à 24 heures.

Entre le 5 septembre 2024 et le 5 novembre 2024 à 24 heures, Madame [P] [H] a procédé à deux règlements, représentant un total de 500 euros.

Il en résulte que Madame [P] [H] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 5 septembre 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 6 novembre 2024 et il y aura lieu de le constater.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d'[Adresse 5] produit un décompte démontrant que Madame [P] [H] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (151,43 euros et 181,17 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), la somme de 3611,78 euros à la date du 24 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Le bailleur soustrait en outre également un total de 269,76 euros correspondant à sept mois de régularisation de charges (six mois à 38,54 euros et un mois à 38,52 euros), qu’il y aura donc lieu de prendre en compte au vu de la demande formulée à l’audience à laquelle le juge est tenu.

Il en résulte une dette locative de 3342,02 euros.

Présente à l’audience, Madame [P] [H] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, Madame [P] [H] sera condamnée au paiement de cette somme de 3342,02 euros.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [H] sollicite des délais de paiement et propose de régler 180 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette locative. La locataire demande en outre la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur est favorable à l’octroi de tels délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l’audience, Madame [P] [H] a repris le paiement du loyer et des charges.

La somme proposée est de nature à permettre de régler la totalité de la dette dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, Madame [P] [H] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [P] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [P] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par ailleurs, Madame [P] [H] sera condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, au vu de la date de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail du 11 septembre 2015 conclu entre la SA d’HLM VALLOGIS (désormais VALLOIRE HABITAT) et Madame [P] [L] (désormais Madame [P] [H]), concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 6 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [P] [H] à verser à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3342,02 euros au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté à la date du 24 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025) ;

AUTORISE Madame [P] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 180 euros chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [P] [H] soit condamnée à verser à la SA d'[Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [P] [H] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [P] [H] à payer à la SA d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par A. HOUDIN, greffier.

La Greffière La Juge