TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G7NO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS, postulant

Maître WALTER de la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H], [N], [D] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 27 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 11 avril 2022, à effet au 2 mai 2022, Monsieur [P] [J] a donné en location à Monsieur [H] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 395 euros outre 30 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 mai 2024 à Monsieur [H] [Z], pour un montant en principal de 1346,99 euros, selon décompte arrêté le 13 mai 2024.

Par le même acte, le bailleur a également fait commandement au locataire d’avoir à justifier de l’occupation du logement et d’une assurance, visant également la clause résolutoire de ce chef.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 23 mai 2024.

Monsieur [P] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, aux fins suivantes :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Monsieur [H] [Z] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [H] [Z] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil et 7a de la Loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner que Monsieur [H] [Z] ainsi que tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier, si besoin est ;

— condamner Monsieur [H] [Z] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 2222,17 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance à l’audience ;

— condamner Monsieur [H] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

— condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret , de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2024.

A l’audience du 27 février 2025, Monsieur [P] [J], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a déposé ses conclusions et pièces à l’audience. Il a fourni un décompte actualisé de sa créance en date du 19 février 2025, faisant état d’une dette locative de 5285,30 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Cité à sa personne, Monsieur [H] [Z] n’a pas comparu.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il y est indiqué que Monsieur [H] [Z] vit seule et est au chômage depuis fin août 2024. Il rencontrerait d’importants problèmes financiers en raison d’une addiction et aurait débuté un suivi. Monsieur [H] [Z] n’a pas répondu aux autres rendez vous proposés pour l’accompagner dans la gestion de son budget et dans la reprise du paiement des loyers et charges.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Il convient de relever que l’assignation ne comprend pas, au titre des demandes et moyens, de demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance, quand bien même un commandement d’en justifier a été délivré, de sorte que le Tribunal n’est saisi d’aucune demande sur ce fondement.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est sollicité, dans l’assignation, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers.

En l’espèce, le bail conclu le 11 avril 2022, à effet au 2 mai 2022, contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2024, pour la somme en principal de 1346,99 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de 6 semaines portée dans le commandement de payer.

Monsieur [H] [Z] avait jusqu’au lundi 22 juillet à 24 heures pour régler cette somme.

Au cours de la période de deux mois allant du 22 mai 2024 au 22 juillet 2024 à 24 heures, Monsieur [H] [Z] n’a procédé à aucun règlement.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 juillet 2024.

L’expulsion de Monsieur [H] [Z] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [Z] reste redevable des loyers jusqu’au 22 juillet 2024 et, à compter du 23 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 23 juillet 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l’audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous.

Monsieur [P] [J] produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [Z] reste devoir la somme de 5285,30 euros à la date du 19 février 2025, échéance de février 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés.

Absent à l’audience, Monsieur [H] [Z] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [H] [Z] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5285,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1346,99 euros à compter du 22 mai 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, tout comme l’indemnité d’occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il doit être précisé que la question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats par le juge, de tels délais ne pouvant être accordés du fait de l’absence de reprise du paiement du loyer.

Quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’est pas possible pour la même raison et doit en outre être demandée par une partie.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ainsi que de leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [H] [Z] sera condamnée à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 11 avril 2022, à effet au 2 mai 2022, entre Monsieur [P] [J] et Monsieur [H] [Z], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 23 juillet 2024, et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [P] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à verser à Monsieur [P] [J] la somme de 5285,30 euros (selon décompte en date du 19 février 2025, échéance de février 2025 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1346,99 euros à compter du 22 mai 2024, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à verser à Monsieur [P] [J], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à verser à Monsieur [P] [J], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 mai 2024 et celui de l’assignation du 12 août 2024 ainsi que de leurs notifications à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret et à la Préfecture ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,