TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

PROCEDURES ORALES

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 25/03009 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRQZ

JUGEMENT DU :

16 Mars 2026

Syndic. de copro. [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société DOMEOS

C/

[Y] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 16 Mars 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 03 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 02 Février 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Le délibéré a été prorogé au 16 Mars 2026.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société DOMEOS

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Angélina HARDY-LOISEL, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

Madame [Y] [X]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [X] est propriétaire des lots de copropriété n°9 et 82 correspondant respectivement à un appartement et un garage, au sein des [Adresse 7] située [Adresse 8] / [Adresse 9] à [Localité 3].

Se prévalant de charges de copropriétés restées impayées, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, et par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une mise en demeure de payer lesdites sommes à Mme [X], par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à Rennes (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS a fait assigner Mme [Y] [X] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir, à titre principal, sa condamnation au paiement de l’arriéré de charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Il a entendu oralement se référer aux termes de ses dernières écritures déposées à l’audience et dont il a justifié de la communication préalable à la défenderesse. Ainsi, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 1343-2 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [Y] [X] au paiement des sommes suivantes:

5.238,90 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.197,62 euros à compter de la délivrance de l’assignation,d’ordonner la capitalisation des intérêts,les charges et travaux échus entre la date de l’arrêté de compte du 22 octobre 2025 et le jugement à intervenir,800 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de Maître Angelina HARDY-LOISEL.Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte de copropriétaire de Mme [X] est débiteur depuis plusieurs années et qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré l’envoi de mises en demeure. Il considère justifier du montant de sa créance au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires au recouvrement. Il rappelle que la capitalisation des intérêts est de droit. Enfin, il souligne que la mauvaise foi de Mme [X] est caractérisée et que cette faute cause à la collectivité des copropriétaire un préjudice financier direct et certain.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Mme [Y] [X] n’a pas comparu ni personne pour elle.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 2 février 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 16 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de règlement des charges de copropriété et des frais

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 10-1 de la même loi précise que par dérogation au deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de Mme [Y] [X] concernant les lots n° n°9 et 82 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2025, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure.

Il fournit notamment les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire des 4 décembre 2020, 18 janvier 2022, 10 janvier 2023, 4 décembre 2023, 31 janvier 2024, 22 mai 2024 et 12 décembre 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des périodes allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, voté le budget prévisionnel des années 2020 à 2026, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte des charges dues au 1er octobre 2025, avec les appels de provisions correspondants.

Les appels de fonds produits et le décompte laissent apparaître des « frais de relance », des « honoraires » et des frais correspondants aux dépens (ainsi le coût de l’assignation).

Il est justifié de l’envoi de deux mises en demeure les 12 octobre 2023 et 8 décembre 2023.

Il convient de relever que le contrat de syndic précise que la constitution et le suivi du dossier par le commissaire de justice ou l’avocat sont établis à la vacation selon le barème du cabinet. Il est précisé, s’agissant des frais imputables au seul copropriétaire concerné, que ces frais sont dus « uniquement en cas de diligence exceptionnelle ».

Il apparaît, qu’au titre des honoraires, sont imputés à la copropriétaire des honoraires d’avocat, le 7 décembre 2023, pour un montant de 186,08 euros, et le 27 mars 2025 pour un montant de 840 euros ; sont également imputés, des honoraires dits « contentieux » d’un montant de 288 euros le 25 mars 2025.

Il est versé aux débats plusieurs factures pour justifier de ces frais ; ainsi une facture établie par le syndic, à son nom, pour les honoraires de contentieux. Cette facture n’est pas détaillée et ne permet pas de comprendre à quels actes et/ou démarches elle correspond. Elle ne se rattache pas davantage aux prestations prévues par le contrat de syndic. Elle sera dès lors écartée de la créance.

De même, la facture du 27 mars 2025 est relative aux honoraires de l’avocat en lien avec la rédaction de l’assignation. Cette facture ne correspond pas à des diligences exceptionnelles telles que mentionnées au contrat de syndic, elle sera écartée de la créance principale et, le cas échéant, il en sera tenu compte au titre des frais de l’article 700 du Code de procédure civile.

La facture du 7 décembre 2023 correspond aux honoraires de l’avocat en lien avec la rédaction d’une mise en demeure. Il convient de relever que dans les suites de la mise en demeure du 12 octobre 2023, la débitrice avait procédé à un versement correspondant à près de la moitié de sa dette mais n’avait procédé à aucun autre règlement après le 18 octobre 2023. L’intervention d’un avocat peut être considérée comme nécessaire et les frais engendrés seront laissés à la charge de la copropriétaire.

Enfin le coût de l’assignation sera déduit des sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais, étant rappelé qu’il en sera tenu compte au titre des dépens.

Le décompte arrêté au 1er octobre 2025 mentionne une somme due de 5.238,90 euros. Au vu des développements précédents, il convient de déduire de celle-ci 1.185,65 euros de frais injustifiés (240 € + 840 € + 57,65 €). Ainsi la créance au titre des charges de copropriété et des frais peut être fixée à 4.053,25 euros.

En conséquence, Mme [Y] [X] sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS la somme de 4.053,25 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 1er octobre 2025, appel de provisions et de fonds de travaux d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

2/ Sur la demande au titre des charges et travaux échus entre la date de l’arrêté de compte du 22 octobre 2025 et le jugement à intervenir

Aux termes de l’article 14-1 I de la loi loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2-1 de la même loi précise que chaque copropriétaire contribue au fonds de travaux selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En l’espèce, l’examen de l’historique de compte permet de constater des règlements réguliers de la part de la copropriétaire. La défaillance de celle-ci dans le paiement des provisions appelées entre le mois d’octobre 2025 et le jugement ne peut dès lors être préjugée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour Mme [Y] [X] de ne pas régler la totalité des sommes dues au titre des charges de copropriété est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressée et ne justifiant pas de la réalité des difficultés de la copropriété en lien avec l’attitude de la débitrice, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

4/ Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Y] [X], partie perdante, doit supporter les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

En application de l’article 699 du Code de procédure civile, la représentation par avocat n’étant pas obligatoire en procédure orale, la demande de distraction des dépens au profit de Maître Angelina HARDY-LOISEL sera rejetée.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme [Y] [X] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, la somme de de 4.053,25 euros au titre de l’arriéré de charges et frais arrêté au 1er octobre 2025, appel de provisions et de fonds de travaux d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, de sa demande au titre des charges et travaux échus entre la date de l’arrêté de compte du 22 octobre 2025 et le jugement à intervenir,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [Y] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société DOMEOS, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [X] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation,

REJETTE la demande de distraction des dépens au profit de Maître Angelina HARDY-LOISEL.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,