TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 Mai 2026

N° RG 26/00039 – N° Portalis DBYV-W-B7K-HN33

DEMANDERESSE :

S.C.I. MONSOL AF

inscrite au RCS d'[Localité 1] sous le n° 893 395 723, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2]

représenté par son syndic la société ALLIANCE COPRO, dont le siège social est sis [Adresse 3] sise [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 03 Avril 2026 tenue par Julien SIMON-DELCROS, président, assisté de Saloua CHIR, greffier, puis de Olivier GALLON, lors du délibéré.

Puis, monsieur le président a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 8 juillet 2021, la SCI MONSOL AF a acquis une maison à usage d’habitation, cadastrée BN [Cadastre 1], située [Adresse 5], en fond de cour d’un immeuble, cadastrée BN [Cadastre 2].

Afin d’accéder à la propriété de la SCI MONSOL AF, une servitude de passage est établie dans l’acte de vente supporté par le fonds servant cadastré BN [Cadastre 2].

Des désordres sont apparus consistant en l’effondrement d’une partie de l’immeuble géré par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic (ci-après dénommé le syndic) par lequel s’exerce la servitude de passage de la SCI MONSOL. Un expert est intervenu le 20 mai 2025 et a ordonné une interdiction de pénétrer dans le bâtiment dans l’attente de travaux de mise en sécurité.

Par acte en date du 14 janvier 2026, la SCI MONSOL AF a assigné le syndic devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans.

Aux termes de cet acte introductif d’instance et de ses dernières conclusions notifiées le 3 avril 2026, elle demande au juge des référés, de :

Enjoindre au syndic à faire réaliser les travaux de confortement nécessaires tel que préconisé par l’expert mandaté par son assureur dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à venir, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;A défaut de réalisation de ces travaux dans le délai d’un mois, condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au versement au profit de la SCI MONSOL AF d’une provision de 5 000 € pour lui permettre de faire réaliser elle-même les travaux nécessaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 avril 2026, le syndic demande au juge des référés, de :

Rejeter les demandes de la SCI MONSOL AF, La condamner aux dépens.

A l’audience du 3 avril 2026, les parties ont développé oralement leurs écritures susvisées auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

Le syndic, autorisé à l’audience par le président, a déposé une note en délibéré reçue le 23 avril 2026 par le greffe de la juridiction.

La décision sera contradictoire.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande principale

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’alinéa second, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI MONSOL AF ne peut accéder à sa propriété en raison de l’effondrement de l’immeuble géré par le syndic depuis l’avis de l’expert du 20 mai 2025 portant interdiction de pénétrer dans l’immeuble. Malgré les diligences réalisées par le syndic pour déterminer les responsabilités et ainsi la charge des réparations, il n’en demeure pas moins que la SCI MONSOL AF ne peut accéder à sa propriété ce qui cause un trouble manifestement illicite à son droit de propriété.

Par conséquent, il sera enjoint au syndic de réaliser les travaux de confortement tel que préconisé par l’expert dans son rapport du 20 mai 2025, dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision, et ce sous astreinte de 200 euros par jours de retard passé ce délai.

A défaut de la réalisation de ces travaux dans un délai de 2 mois le syndic sera condamné à verser à la SCI MONSOL AF une provision de 5 000 euros pour lui permettre de réaliser les travails nécessaires.

2/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge du syndic ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Ordonne au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic de réaliser les travaux de confortement nécessaire tel que préconisés par l’expert mandaté par son assureur afin de rétablir la servitude de passage de la SCI MONSOL AF dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à venir, et ce sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard passé ce délai, pendant une durée de 1 mois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic à défaut de la réalisation des travaux dans un délai de 2 mois au paiement de la somme provisionnelle de 5 000 euros à la SCI MONSOL AF ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic aux dépens ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic à payer à la SCI MONSOL AF la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT SIX et signée par Julien SIMON-DELCROS, président, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.