TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00118 – N° Portalis DBYV-W-B7J-G7VG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [L] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1], par contrat du 23 juillet 2019 moyennant un loyer mensuel de 461,69 euros, outre 36,59 euros de provision sur charges. Le bail a pris effet au jour de sa signature.

Le 9 juillet 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 4 805,22 euros, au titre des loyers et charges impayés incluant un sur-loyers, le total ayant été arrêté au 13 juin 2024.

Le 4 octobre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [L] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [R] [L] au paiement de la somme de 5 021,43 euros ;fixer l’indemnité d’occupation à compter du 10 septembre 2024 ;condamner Monsieur [R] [L] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives décrit un locataire en instance de séparation ayant eu des difficultés de santé ayant impacté son emploi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025 et renvoyée à la demande de Monsieur [R] [L] pour constitution d’un avocat au 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [D] [Y], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 11 794,05 euros, hors frais de procédure et indiqué qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le 17 janvier 2024 et qu’un état des lieux de sortie avait été réalisé, le locataire ayant quitté les lieux.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [R] [L], présent, a sollicité des délais de paiement avec des mensualités d’un montant compris entre 50 et 100 euros, indiquant qu’il percevait désormais des revenus nets de 1600 euros par mois.

La SA VALLOIRE HABITAT s’est opposée à cette demande de délais.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 13 juin 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 4 octobre 2024 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 7 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause reprenant ces conditions légales et prévoyant au surplus, l’information préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à Monsieur [R] [L] le 9 juillet 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 805,22 euros, correspondant à l’arriéré de loyer sollicité, n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 septembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Du fait du maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et n’a cessé d’être due qu’à la libération des lieux début octobre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 octobre 2025, Monsieur [R] [L] lui est redevable de la somme de 11 311,69 euros, soustraction faite du dépôt de garantie versé (394,26 euros), des frais contentieux et de pénalités.

Monsieur [R] [L] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 1345-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. »

En l’espèce, Monsieur [R] [L] sollicite des délais de paiement et propose de régler 50 à 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative tandis que la SA VALLOIRE HABITAT s’oppose à l’octroi de délais.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [R] [L] n’a effectué aucun versement depuis le 16 janvier 2024.

Au vu du montant de la dette qui conduirait à fixer des mensualités bien plus élevées que les capacités mensuelles du débiteur et du fait qu’il n’a jamais commencé à apurer volontairement la dette qu’il reconnait, il n’y a pas lieu d’octroyer les délais de paiement sollicités.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [L], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 23 juillet 2019 entre la SA VALLOIRE HABITAT et Monsieur [R] [L] portant sur un logement situé [Adresse 1], sont réunies depuis le 10 septembre 2024 ;

DIT que la demande d’expulsion de Monsieur [R] [L] qui en découle est devenue sans objet, du fait du départ de l’intéressé du logement ;

DIT que les sommes dues par Monsieur [R] [L] à la SA VALLOIRE HABITAT à compter du 10 septembre 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 11 311,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faire du dépôt de garantie versé ;

CONDAMNE Monsieur [R] [L] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,