TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 11]

JUGEMENT DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02018 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDM3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [F], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [I]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [I]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 9], par contrat du 2 août 2022, moyennant un loyer mensuel de 560,21 euros provision sur charges comprise. Le bail a pris effet le jour de sa signature.

Le 28 novembre 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 984,72 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 31 janvier 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] au paiement de la somme de 2 178,85 euros ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SA VALLOIRE HABITAT ;condamner in solidum Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [Y] [F], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1455,38 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 25 novembre 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 31 janvier 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 5 février 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux .

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire reprenant cette condition légale et y ajoutant la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas.

L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer commandement de payer reproduisant ladite clause résolutoire à Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] le 28 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 984,72 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2025.

L’expulsion de Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] sera dès lors ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation,

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 octobre 2025, Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] leur est redevable de la somme de 1 455,38 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] seront donc solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 2 août 2022 entre la SA VALLOIRE HABITAT et Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I], portant sur un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 8] [Adresse 6] [Localité 10] [Adresse 5] sont réunies depuis le 29 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA VALLOIRE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges dus si le contrat s’était poursuivi ;

DIT que cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA VALLOIRE HABITAT ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 1 455,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [I] et Madame [B] [I] aux entiers dépens ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée

La greffière, La juge des contentieux de la protection,