Tribunal Judiciaire de Nanterre, 8e chambre, 17 novembre 2025, n° 24/07180

TJ Nanterre 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Propriété des lots et obligation de paiement des charges
La cour a constaté que la SCI Avenir M-C Immobilier est bien propriétaire des lots concernés et qu'elle est donc redevable des charges de copropriété.
Rejeté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié l'existence d'un préjudice distinct du simple retard de paiement, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser le syndicat supporter la totalité des frais, et a donc accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nanterre, 8e ch., 17 nov. 2025, n° 24/07180
Numéro(s) :	24/07180
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc-Robert HOFFMANN NABOT
Parties :	son syndic :, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier situé [ Adresse 3 ] c/ S.C.I. AVENIR M-C IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

17 Novembre 2025

N° R.G. : N° RG 24/07180 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXYV

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic :

S.C.I. AVENIR M-C IMMOBILIER

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic :

FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDERESSE

S.C.I. AVENIR M-C IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Marlène NOUGUE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Avenir MC Immobilier est propriétaire des lots 4 et 11 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI Avenir M-C immobilier dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société FONCIA agence centrale l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit en date du 27 août 2024 aux fins de :

Constater que la SCI AVENIR M C IMMOBILIER est propriétaire du lot .n°4 et 11 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale

Juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6],), représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale

En conséquence :

Condamner la SCI AVENIR M C IMMOBILIER a payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Foncia Agence Centrale, les sommes de :

—  7.910,68 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 9 août 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement a intervenir est de droit,

Condamner la SCI AVENIR M C IMMOBILIER aux entiers dépens.

La SCI Avenir M-C immobilier, assignée à étude, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Enfin, la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires n’étant pas contestée, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7910,68 euros au titre des charges arrêtées au 9 août 2024 et des frais de recouvrement.

Il établit, par la production d’un relevé de propriété, que la SCI Avenir M-C immobilier est propriétaire des lots n°4 et 11 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— une situation du compte de la SCI Avenir M-C immobilier pour la période du 01 juin 2021 au 09 août 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 7910,68 euros,

— les appels de fonds adressés sur la période,

— le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété en date du 17 juin 2024, ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 juillet 2019 au 30 juin 2020, du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021, du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025, et voté des travaux de réparation de la toiture,

— une mise en demeure adressée par le syndic en date du 23 novembre 2023 pour obtenir paiement de la somme de 4884,45 euros (avis de réception produit) ainsi qu’un courrier de relance du 18 décembre 2023

— une sommation de payer du 12 juillet 2024 pour obtenir paiement de la somme de 7625,90 euros ,

— une mise en demeure d’avocat en date du 12 août 2024 pour obtenir paiement de la somme de 7910,68 euros (avis d’envoi produit),

— une facture d’honoraires établie par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires ne produit toutefois aucune pièce relative à l’approbation du budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 ni à l’approbation des comptes sur cette période, de telle sorte qu’il ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible au

titre des charges appelées sur cette période ( 378.10 euros appel du 01 juillet 2023, 378.11 euros appel du 01 octobre 2023, 378.09 euros, appel du 01 janvier 2024, 378.09 euros appel du 01 avril 2024 soit la somme totale de 1512.39 euros).

Il apparaît de plus que le décompte produit par le syndicat des copropriétaires intègre des frais relevant des frais nécessaires au recouvrement, soit les sommes suivantes :

-20 euros facturés le 15 décembre 2022 au titre de frais de relance,

-55 euros facturés le 04 août 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-40 euros facturés le 01 septembre 2023 au titre de frais de relance,

-55 euros facturés le 23 novembre 2023 au titre de frais de mise en demeure,

-450 euros, facturés le 10 janvier 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier,

-450 euros, facturés le 10 juillet 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier,

— -450 euros, facturés le 09 août 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat.

Le syndicat des copropriétaires ne produit cependant que le contrat conclu avec le syndic pour la période du 01 avril 2025 au 31 mars 2027 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées en 2022, 2023 et 2024, soit avant la date d’entrée en vigueur du contrat.

Ces frais ne sont donc pas retenus.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’une créance certaine, liquide et exigible qu’à hauteur de 6398,29 euros (7910,68 -1512,39 ).

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 27 août 2024.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 précité portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires qui sollicite que les intérêts au taux légal courent à compter de la délivrance de l’assignation.

La SCI Avenir M-C immobilier est donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6398,29 euros au titre des charges arrêtées au 09 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024, date de délivrance de l’assignation.

Sur les dommages-intérêts

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le non paiement des charges lui occasionne un préjudice important et indique qu’une indemnité peut ainsi lui être allouée, les autres copropriétaires ayant dû faire l’avance des charges impayées et endurer les tracasseries d’une procédure.

Il indique de plus que ce non paiement engendre des difficultés de trésorerie puisqu’il est contraint de faire l’avance des sommes dues au créancier alors qu’il ne dispose d’aucun revenu, que rien ne permet de supposer que les copropriétaires, qui règlent déjà leurs propres charges, puissent faire une telle avance, que ce non paiement peut avoir des conséquences insupportables pour l’ensemble des copropriétaires de par l’arrêt des prestations de ses co-contractants et enfin, que ce non paiement revient pour le copropriétaire débiteur à s’octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat des copropriétaires et contre la volonté des autres copropriétaires.

Il soutient ainsi que le préjudice causé à la copropriété est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par l’allocation d’intérêts.

Il sollicite par conséquent la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI Avenir M-C Immobilier dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie

alléguées, aucune pièce telle qu’un procès-verbal d’assemblée générale mentionnant un appel de fonds extraordinaire pour remédier à ce non paiement ou qu’un justificatif de l’arrêt de prestations des co-contractants du syndicat des copropriétaires n’étant versé aux débats.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

La SCI Avenir M-C immobilier, qui succombe, est condamnée au paiement des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il convient par conséquent de condamner la SCI Avenir MC-immobilier à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI Avenir M-C immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 6398,29 euros au titre des charges arrêtées au 09 août 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Avenir M-C immobilier au paiement des dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Avenir M-C immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Président et par Marlène NOUGUE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,