N° RG 23/03284 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GODQ – décision du 04 Février 2026

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2026

N° RG 23/03284 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GODQ

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [J] [V]

né le 25 Septembre 1971 à [Localité 1]

Profession : Chef de chantier

de nationalité Portugaise, demeurant [Adresse 1]

Madame [K] [P] [R] épouse [V]

née le 18 Février 1970 à [Localité 2] (Portugal)

Profession : Coiffeuse

de nationalité Portugaise, demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Nelsie-clea KUTTA ENGOME de la SELARL ACTE – AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [I] [E] épouse [L]

née le 01 Septembre 1974 à [Localité 3]

Profession : Gérant(e) de société

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [B] [L]

né le 24 Septembre 1972 à [Localité 4] ([Localité 5]-ET-[Localité 6])

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Janvier 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 19 mars 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 04 février 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2023, Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R] épouse [V] ont assigné Madame [I] [E] épouse [L] et Monsieur [B] [L] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de leurs conclusions, que la promesse de vente conclue le 10 novembre 2022 est caduque depuis le 28 avril 2023 à seize heures et d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement, avec capitalisation des intérêts,des sommes de :

—  47 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023, date de la mise en demeure du notaire du promettant

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R] épouse [V] demandent également que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée s’agissant des condamnations qui seront prononcées à l’encontre de Monsieur et Madame [L] et que l’exécution provisoire de droit soit écartée de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge, étant incompatible avec la nature de l’affaire avec des conséquences manifestement excessives pour eux.

Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R] épouse [V] font notamment valoir, à l’appui de leurs prétentions, que :

— la promesse de vente du 10 novembre 2022 n’a été régularisée que sous deux conditions suspensives particulières (obtention d’un certificat de non opposition à la déclaration préalable en vue de la division et obtention d’une attestation de non opposition à déclaration préalable de travaux de création de l’accès au bien)

— le promettant a dispensé le bénéficiaire du versement immédiat de l’indemnité d’immobilisation

— ils ont adressé le 27 avril 2023 à leur notaire et à l’agent mandataire les photographies de l’immeuble confirmant sa libération et la réalisation des travaux intérieurs auxquels le promettant s’était engagé

— l’option n’ a pas été levée par le bénéficiaire à la date du 28 avril 2023

— le bénéficiaire, par l’intermédiaire de son notaire, a exposé être dans l’impossibilité financière d’acquérir le bien vendu nonobstant l’absence de condition suspensive d’obtention de financement dans la promesse de vente

— le bénéficiaire a renoncé à la première condition suspensive d’obtention d’un certificat de non opposition à la déclaration préalable en vue de la division des parcelles en deux lots

— ils n’étaient pas tenus en droit de transmettre un tel certificat, ce qui a été accepté par le notaire du bénéficiaire

— cette renonciation est confirmée par le notaire du promettant

— ils justifient de l’envoi par leur notaire conseil de l’attestation de non opposition à déclaration préalable de travaux afférents à la création de l’accès au bien en date du 2 février 2023 au notaire du bénéficiaire

— ils justifient avoir déposé en mairie dès le 4 décembre 2022 une déclaration préalable pour la création d’une ouverture d’une largeur d’environ 4 mètres et avoir obtenu le 13 décembre 2022 l’arrêté de non-opposition à cette déclaration préalable mentionnant le même numéro de DP

— ils justifient de l’obtention du certificat avant le 1er février 2023

— le notaire du bénéficiaire, destinataire le 18 avril 2023 de l’ensemble des documents confirmant le caractère complet du dossier de signature de l’acte authentique n’a pas répondu à la demande de fixation de rendez-vous de signature du notaire du bénéficiaire

— les conditions suspensives particulières étaient remplies au 1er février 2023

— la condition suspensive de droit commun de purge du droit de préemption de la Safer était remplie à la date du 17 avril 2023

— la promesse de vente est devenue caduque sans que l’acte n’impose le recours au mécanisme d’une mise en demeure

— la convention régularisée n’entre pas dans le champ d’application de la vente d’immeuble à rénover

— ils se sont engagés à effectuer des travaux sans contrepartie financière préalablement à la signature de l’acte authentique de vente

— les travaux devaient être achevés à la conclusion de la vente définitive et la perception de la totalité du prix de vente a été différée postérieurement à la livraison des travaux

— le transfert de propriété a été différé à la constatation de la vente en la forme authentique et ils n’ont perçu aucune somme d’argent de la part des époux [L] avant la livraison des travaux

— ils ont dispensé les défendeurs du versement immédiat de l’indemnité d’immobilisation, confirmant l’absence de perception de la moindre somme par le promettant de la part du bénéficiaire

— la réitération de la vente aurait dû intervenir le 28 avril 2023 sans que les défendeurs ne puissent se prévaloir de la moindre défaillance du promettant

— la réalisation des travaux intérieurs était une simple condition particulière du compromis dont l’absence de réalisation ne permet pas de renoncer à la vente

Monsieur [B] [L] et Madame [I] [E] épouse [L] concluent au débouté des demandes formées par Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R] épouse [V] et sollicitent reconventionnellement le prononcé de la nullité ou de la caducité de la promesse unilatérale signée entre les parties le 10 novembre 2022 ainsi que leur condamnation à leur verser les sommes de 1 euro à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et, solidairement, de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [L] et Madame [I] [E] épouse [L] exposent notamment que :

— les demandeurs ne justifient pas de la réalisation de la première condition suspensive

— les arrêtés de non opposition ne concernent pas ce qui était prévu dans l’acte au titre des conditions suspensives

— ils n’ont jamais renoncé à la première condition suspensive

— il ne peut être tenu compte du courriel de l’étude de Maître [C], par essence confidentiel et dont le contenu exact est ignoré

— les demandeurs ne justifient pas de l’obtention d’un certificat de non opposition à la déclaration préalable en vue de la division et de l’attestation de non opposition à déclaration préalable pour les travaux d’ouverture, avant le 1er février 2023

— la sanction de la non réalisation de ces conditions est la caducité

— les demandeurs ne justifient pas s’être acquittés de leur obligation de faire s’agissant des travaux prévus en pages 5 et 6 de la promesse

— la vente ne pouvait être réalisée tant que les travaux ne seraient pas réalisés

— la promesse prévoyait que le promettant s’engageait à effectuer des travaux préalablement à la signature de l’acte authentique de vente

— le promettant ne peut se prévaloir de sa propre carence pour solliciter le bénéfice d’une indemnité d’occupation

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2024. Selon avis de renvoi en date du 4 novembre 2024, les parties ont été informés que l’audience du 27 novembre 2024 était reportéeau 8 janvier 2025 à 14heures, l’audience du 27 novembre 2024 étant supprimée. Cet avis de renvoi mentionnait « merci de votre compréhension » et il sera constaté que l’audience du 27 novembre 2024 a vraisemblablement été supprimée en raison de l’arrêt de travail d’un magistrat de la première chambre civile avec report de la charge de travail sans contrepartie sur le magistrat ayant assuré l’audience du 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1124 du même code dispose que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire, que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis et que le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

Selon acte authentique du 10 novembre 2022 contenant promesse unilatérale de vente, Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R], promettants, ont conféré à Monsieur [B] [L] et à Madame [I] [E] épouse [L], bénéficiaires, la faculté d’acquérir une maison d’habitation située [Adresse 3] ainsi que des meubles, moyennant un prix de 475 000 euros (dont 12522 euros pour les meubles et 462 478 euros pour le bien immobilier).

Une indemnité d’immobilisation a été contractuellement fixée à une somme forfaitaire de 47 500 euros, les parties ayant de convention expresse entre elles, convenu d’une dispense par les promettants des bénéficiaires du versement immédiat de cette somme. Il était prévu contractuellement à cet égard que dans le cas où toutes les conditions suspensives seraient réalisées, faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et les conditions prévues, ces derniers s’obligeaient irrévocablement au versement de cette indemnité à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre les mains des promettants pendant la durée de la promesse de vente.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 28 avril 2023 à seize heures et il était prévu, d’une part, qu’en cas de carence des promettants pour la réalisation de la vente, ces derniers ne sauraient se prévaloir à l’encontre des bénéficiaires de l’expiration de ce délai, et, d’autre part, que si à cette date, les documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire rédacteur, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires suivant la date de réception par ce notaire de la dernière des pièces indispensables, avec une prorogation ne pouvant excéder trente jours.

Outre conditions suspensives de droit commun, deux conditions suspensives particulières étaient prévues :

— obtention d’un certificat de non opposition à la déclaration préalable en vue de la division : après visa de l’article L442-3 du code de l’urbanisme, il était prévu que ce l’obtention de ce certificat devrait avoir lieu au plus tard le 1er février 2023 et que pour se prévaloir de la condition suspensive les promettants devraient justifier auprès des bénéficiaires du dépôt de la déclaration préalable au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, le certificat devant par ailleurs n’avoir donné lieu à aucun recours contentieux ou gracieux émanant de tiers ou de décision de retrait de la part de l’administration.

— obtention d’une attestation de non-opposition à déclaration préalable de travaux (création de l’accès au bien) : il était prévu que les promettants devraient justifier auprès des bénéficiaires du dépôt de la déclaration préalable au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente, qu’en toute hypothèse ces derniers pourraient renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive et que l’obtention du certificat devrait avoir lieu au plus tard le 1er février 2023. Le détail des travaux concernés était également mentionné ( création d’une ouverture d’une largeur d’environ 4 mètres sur la partie de la parcelle actuellement cadastrée section ZE numéro [Cadastre 1] avec déplacement et repose du portail rouge existant conformément au projet de plan de division évoqué dans la promesse de vente (division cadastrale des parcelles sections ZE [Cadastre 2], ZE [Cadastre 3], ZE [Cadastre 4] et ZE [Cadastre 1]).

Par ailleurs, il était prévu entre les parties aux termes de cette promesse de vente, que les promettants s’engageaient à effectuer sans contrepartie financière plusieurs sortes de travaux qui seront détaillés ci-dessous, les parties convenant que leur exécution devrait être terminée pour le jour de la vente et que la date de réalisation serait repoussée jusqu’à leur totale exécution si bon semblait au bénéficiaire. Il était également prévu et convenu entre les parties que cet engagement n’était pas pour le bénéficiaire une cause impulsive et déterminante et que l’inexécution de cet engagement pourrait se résoudre le cas échéant en dommages et intérêts demandés par le bénéficiaire au promettant, « ce que les parties acceptent expressément ».

Ces travaux concernaient :

— la création d’une entrée d’une largeur d’environ 4 mètres sur la partie de la parcelle encore cadastrée section ZE numéro [Cadastre 1], avec déplacement et repose du portail rouge existant

— l’édification en mitoyenneté d’un mur de séparation en parpaing entre les parcelles objet de la vente et les parcelles restant appartenir au promettant devenu vendeur, avec précisions sur la longueur concernée et sur le fait que le reste de la séparation serait réalisée en nature de grillage par le bénéficiaire devenu acquéreur

— la pose des plinthes à l’étage, la réfection du plafond du bureau suite à dégât des eaux, tableau à terminer dans le cellier et la cuisine, reprise près la porte de la descente de cave, finition des coffres de volets roulants, changement du tapis roulant de la piscine endommagé suite à l’intempérie de grêle survenue dans le courant de l’été 2022

Monsieur et Madame [L], bénéficiaires de la promesse de vente, étaient assistés par maître [M] [S], notaire à [Localité 7], tandis que Monsieur [J] [V] et Madame [K] [P] [R], promettants, étaient assistés de Maître [U] [C], notaire à [Localité 8] ([Y] [D] et [U] [C], notaires associés).

Monsieur et Madame [L] sollicitent, en se fondant sur l’engagement contractuel ci-dessus de procéder à des travaux, le prononcé de la nullité de la promesse de vente en cause ou sa caducité, et indiquent qu’il s’agissait d’une condition suspensive. Toutefois, il ne peut qu’être constaté que la promesse de vente telle que conclue entre les parties stipule clairement et sans ambiguïté que l’inexécution éventuelle de l’engagement en cause ne pouvait se résoudre en pareille hypothèse que par le moyen d’une demande de dommages et intérêts de la part des bénéficiaires auprès des promettants, puisqu’il était également convenu et clairement spécifié que cet engagement n’était pas pour les bénéficiaires une cause impulsive et déterminante. Les époux [L] ne forment pas de demande de dommages et intérêts dans le cadre de la présente instance relativement à la non exécution alléguée des travaux en cause et les termes de la promesse de vente étant dénués de toute ambiguïté quant à la portée et à la teneur de cette clause contractuelle il n’y a pas lieu à interpétation et/ou qualification de cette clause en condition suspensive. La nullité ou la caducité de la promesse de vente ne pourront être prononcés sur ce fondement.

Les demandeurs se prévalent à titre principal de la réalisation des conditions suspensives et de la caducité de la promesse de vente du 10 novembre 2022, les défendeurs sollicitant également le prononcé de la nullité ou de la caducité de cette promesse de vente.

De fait, aucune signature de l’acte authentique de vente pour réalisation de la vente objet de la promesse de vente du 10 novembre 2022 n’est intervenue au 28 avril 2023

S’agissant de la réalisation des deux conditions suspensives particulières, la condition suspensive de droit commun ne faisant pas débat, les demandeurs produisent un arrêté en date du 13 décembre 2022 établi par la commune de [Localité 9] de non-opposition à déclaration préalable de travaux portant sur la mise en place, selon déclaration préalable déposée le 4 décembre 2022 portant sur un projet d’aménagement (« clôture, »nous souhaitons mettre en place une nouvelle ouverture (portail) de 4m sur 1,80m de hauteur") et portant sur les parcelles cadastrées section ZE numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 1]. Ils justifient ainsi de la réalisation de la condition suspensive en cause, dans l’intégralité des conditions prévues par la promesse de vente du 10 novembre 2022.

La condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat de non opposition à la déclaration préalable en vue de la division ne peut en revanche être considérée d’emblée et de façon aussi certaine que pour la condition suspensive examinée ci-dessus comme ayant été réalisée. En effet, aucune déclaration préalable n’est produite à cet égard ni aucun certificat de non opposition consécutif. Toutefois, les demandeurs justifient, sans que la preuve contraire et en particulier la preuve de la nécessité juridique et technique d’une telle déclaration ne soit rapportée par les défendeurs malgré les éléments d’information et techniques émanant d’un professionnel expert en matière de divisions cadastrales compte tenu de sa qualité de géomètre-topographe qui seront détaillés ci–après, de l’absence de besoin de déclaration préalable en vue de la division et d’obtention d’un certificat de non opposition avant le 1er février 2023.

En effet, il résulte des courriers électroniques, antérieurs au 28 avril 2023 16h de plusieurs semaines, de nature professionnelle mais ne pouvant être soumis à secret professionnel et a minima confidentialité dans le cadre de la présente instance précisément relative à la réalisation ou non de la condition suspensive d’autant plus que ceux produits n’émanent que du notaire des demandeurs, produits par les demandeurs et dans un premier temps (2 février 2023, 11h03 et 11h48 ) intervenus entre le géomètre-expert consulté par le notaire des promettants et ce notaire puis entre ce notaire et celui des bénéficiaires (2 février 2023 à 14h29), sans réponse avérée de ce dernier, que ce sachant, géomètre-topographe, a indiqué que selon lui il n’y avait pas besoin de déclaration préalable « car sur la partie vendue il n’est pas prévu pour l’instant de construction ».

Ce géomètre-topographe indiquait également que pour la partie conservée, il n’y avait aucune nouvelle construction à réaliser, le propriétaire conservant le bâtiment sur lequel une simple déclaration de travaux allait être déposée pour le changement de l’aspect extérieur des façades, et que pour l’aménagement intérieur qu’il souhaitait réaliser, il pourrait signaler le changement de destination à l’administration, ne nécessitant selon lui pas de réaliser une déclaration préalable de division en vue de construire.

Ces éléments, auxquels aucune réponse n’a été apportée par les défendeurs à la suite du courrier électronique du 2 février 2023 à 14h29 ( objet "division DP-vente [V] [P] [R] (02/02/2023) adressé par le notaire des promettants à celui des bénficiares, rédigé dans des termes clairs et précis appelant réponse expresse sauf acceptation tacite et renonciation à la condition suspensive en cause (« je reviens vers vous et vous prie de trouver ci-joint la réponse du géomètre sur la déclaration préalable suite à la division cadastrale. Je vous remercie de bien vouloir me confirmer si vous êtes d’accord avec la réponse du géomètre et par suite dans l’affirmative la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente sera sans objet » ), sont confirmés par un courrier en date du 14 juin 2024 adressé par leur notaire à Monsieur et Madame [V] et reprenant non seulement les termes des courriers électroniques précités du 2 février 2023 mais également ceux d’un courrier électronique du 9 février 2023 lui ayant été adressé par le notaire des défendeurs : " aux termes d’un courriel en date du 9 février 2023, Maître [S] nous a répondu être « en accord avec la réponse du géomètre » que nous lui avions transmise « . Ce courrier électronique n’est pas produit en application des règles de confidentialité mais son existence ne saurait être remise en cause puisqu’il est évoqué en cette qualité dans son courrier du 14 juin 2024 par le notaire des demandeurs et l’une des pièces produites par les demandeurs comportant par ailleurs en bas de page un courrier électronique envoyé le 9 février 2023 à 15h24 par le notaire des défendeurs au notaire des demandeurs dont l’objet est »vente [V]/[L] (Me [C] en 1er).

Il en résulte que les défendeurs, bénéficiaires de la promesse de vente, ont renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention d’un certificat de non opposition à la déclaration préalable en vue de la division.

L’autre condition suspensive ayant été réalisée, ainsi que cela a été démontré ci-dessus, Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R] épouse [V] sont fondés à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente du 10 novembre 2022 depuis le 28 avril 2023 à 16 heures et au versement de l’indemnité d’immobilisation forfaitaire d’un montant de 47500 euros. Monsieur et Madame [L] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il n’y a pas lieu à capitalisation des intérêts, les conditions légales n’étant pas réunies.

— sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, en l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu la promesse de vente en date du 10 novembre 2022

Condamne in solidum Madame [I] [E] épouse [L] et Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R] épouse [V] la somme de 47 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, au titre de l’indemnité d’immobilisation

Dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Condamne in solidum Madame [I] [E] épouse [L] et Monsieur [B] [L] à payer à Monsieur [B] [J] [V] et Madame [K] [P] [R] épouse [V] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge in solidum de Madame [I] [E] épouse [L] et Monsieur [B] [L]

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente