MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 octobre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00367 – N° Portalis DB36-W-B7I-DDJC

AFFAIRE : [G] [D] [U] C/ [R] [J] [C] veuve [U], [X] [U]

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

ILE DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 24/00367 – N° Portalis DB36-W-B7I-DDJC

AUDIENCE DU 13 octobre 2025

DEMANDEUR -

— Madame [G] [D] [U]

née le 09 Juillet 1949 à [Localité 11]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 9]

(bénéficie d’une assistance judiciaire Partielle numéro 2024-000846 du 10/04/2024)

représentée par M^e Paméla CERAN-JERUSALEMY,avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDEUR -

— Madame [R] [J] [C] veuve [U]

née le 30 Août 1962 à [Localité 4]

Veuve

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une assistance judiciaire Totale numéro 2024-004079 du 30/12/2024)

représentée par Maître Diana KINTZLER de la SELARL SELARL KINTZLER & ASSOCIES, avocat au barreau de PAPEETE

— Madame [X] [U]

née le 16 Août 1985 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

(bénéficie d’une assistance judiciaire Totale numéro 2024-004080 du 30/12/2024)

représentée par Maître Diana KINTZLER de la SELARL SELARL KINTZLER & ASSOCIES, avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENT : Mélanie COURBIS

GREFFIER : Hinerava YIP

PROCEDURE -

Requête en Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion- Sans procédure particulière (5AA) en date du 01 octobre 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 07 octobre 2024

Rôle N° RG 24/00367 – N° Portalis DB36-W-B7I-DDJC

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 13 octobre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2004, Mme [G] [U] a donné à bail à M. [N] [U] un terrain dépendant du lot 3 des terres [Localité 5] 2 et [Cadastre 2] et [Localité 10] sis à [Localité 3] [Adresse 1] d’une superficie de 500 mètres carrés et moyennant un loyer mensuel de 10.000 Fcfp.

Par requête enregistrée au greffe le 7 octobre 2024 et assignation en date du 1er octobre 2024, Mme [G] [U] a saisi le Tribunal de première instance de Papeete aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour non paiement des loyers.

Copie de l’assignation a été notifiée au Président de la Polynésie française le 11 octobre 2024.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 11 mars 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [G] [U] demande au Tribunal de :

Avant dire droit,Ordonner une expertise aux fins d’évaluer l’indemnité due par le bailleur en fin de bail pour conserver la propriété des constructions édifiées par les preneurs,Au fond,Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, avec effet à compter du jugement à intervenir,Condamner solidairement Mme [R] [C] veuve [U] et Mme lnivaitirai [U] au paiement de la somme de 600 000 FCP au titre au titre des loyers impayés entre le 1er octobre 2019 et l’assignation du ler octobre 2024,Condamner solidairement Mme [R] [C] veuve [U] et Mme lnivaitirai [U] au paiement des loyers courant à compter de l’assignation jusqu’à la résiliation du bail,Condamner solidairement Mme [R] [C] veuve [U] et Mme [M] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation de 10 000 FCP par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux,Dire que les sommes dues seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Les condamner solidairement au paiement de la somme de 125.000 FCP au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [U] explique avoir loué le terrain à son frère décédé le 31 juillet 2023. Elle indique que les loyers n’ont jamais été payés et qu’elle a informé l’épouse de son frère et leur fille de son intention de résilier le bail par lettre du 13 février 2024.

Elle reconnaît que les preneurs ont droit à l’indemnisation des constructions, et non des plantations, et accepte la désignation d’un expert pour évaluer l’indemnité due conformément à l’article 555 du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives enregistrées au greffe le 13 mai 2025, auxquelles il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, yy sollicitent du Tribunal de :

Dire que le bail du 23 décembre 2004 a été renouvelé pour une nouvelle période de 18 ans à compter du 1er janvier 2023, Dire que le bail a été continué par Mesdames [R] et [M] [U] après le décès de [N] [U], En conséquence, dire nulle la résiliation notifiée le 13 février 2024 par Madame [G] [U],Constater que les loyers ne sont dus qu’à compter du 1er août 2024,Constater l’absence de toute sommation de payer antérieure à l’introduction de l’instance,Rejeter en conséquence la demande de résiliation judiciaire,Subsidiairement, dire que les loyers ne sont dus que dans la limite de 5 ans, En pareille hypothèse, dire que Mesdames [R] et [M] [U] bénéficieront d’un délai de deux ans pour apurer leur dette, Plus subsidiairement dire que Madame [R] [U] a droit à indemnisation des constructions édifiées sur le terrain loué,Avant dire droit, ordonner une expertise confiée à tel expert immobilier qu’il plaira, avec pour mission, de se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs conseils, ou celles-ci et ceux-ci dûment convoqués,de se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, d’examiner les constructions, plantations et ouvrages réalisés par feu [N] [U] et Madame [R] [U], dire de quelle valeur le fond a augmenté suite à ces constructions, plantations et ouvrages, dire quel est le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages, de déposer son rapport dans un délai de deux mois à compter de l’acceptation de sa mission, Dire que les honoraires de l’expert seront pris en charge par l’aide juridictionnelle,Dire que Madame [R] [U] bénéficie d’un droit de rétention sur le terrain loué et les constructions édifiées jusqu’au paiement de son indemnité, Rejeter en conséquence la demande d’expulsion, Rejeter les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les défenderesses soutiennent que le bail s’est poursuivi à leur profit suite au décès de M. [N] [U]. Elles concluent à l’existence d’une dispense de paiement des loyers antérieurement au décès de M. [N] [U], frère de la requérante. Elles notent que le courrier du 18 janvier 2024 ne contenait aucune sommation de payer les arriérés supposés. Elles estiment donc n’être tenues du paiement des loyers qu’à compter du 1er août 2024 ou subsidiairement pour une durée de cinq ans.

Très subsidiairement, si le bail était résilié, Mme [R] [U] évoque son droit à indemnisation des constructions édifiées avec son époux. Elle rappelle que le constructeur évincé peut exercer son droit de rétention jusqu’au paiement de son indemnité.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 11 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 1184 du Code civil, “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.”

En l’espèce, par contrat du 23 décembre 2004, M. [N] [U] a loué un terrain appartenant à sa soeur moyennant un loyer de 10.000 Fcfp.

Mme [G] [U] reconnaît ne jamais avoir sollicité le paiement des loyers avant son courrier du 18 janvier 2024, signifié le 13 février 2024, soit pendant près de 20 ans.

Aucun commandement de payer, préalable à une demande en résiliation de bail, n’a été délivré aux défenderesses, qui se sont vues délivrer directement une résiliation de bail avec mise en demeure de quitter les lieux, sous un mois, et sans indemnité.

Par conséquent, il convient de considérer que Mme [G] [U] est bien fondée à réclamer à Mme [R] [C] épouse [U], et à elle seule en qualité d’épouse du titulaire du bail, le paiement des loyers à compter du 13 février 2024.

En revanche, en raison de la tolérance dont la bailleresse a fait preuve pendant près de vingt ans, celle-ci ayant ainsi implicitement renoncé au paiement des loyers, de l’absence de mise en demeure en paiement des loyers préalablement à la demande en résiliation de bail, il convient de considérer que les manquements de la preneuse ne revêtent pas une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du bail.

La demande en résiliation de bail sera donc rejetée et corrélativement celle en désignation d’un expert aux fins d’établir le montant de l’indemnité due en cas de résiliation du bail.

Sur la demande de délais de paiement

Par application de l’article 1244-1 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Il peut également prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Compte tenu de la situation de la débitrice et du montant de la dette, Mme [R] [C] veuve [U] sera autorisée à se libérer de sa dette par versements mensuels de 10.000 Fcfp, qui s’ajouteront au montant du loyer dû.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant pour partie dans ses prétentions, il ne paraît pas inéquitable de laisser à leur charge les frais exposés par elles et non compris dans les dépens, conformément à l’article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française.

De même, chacune des parties supportera pour moitié les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [G] [U] de sa demande en résiliation de bail,

Condamne Mme [R] [C] veuve [U] à payer à Mme [G] [U] les loyers dus depuis le 13 février 2024,

Autorise Mme [R] [C] veuve [U] à se libérer de sa dette par versements mensuels de 10.000 Fcfp, qui s’ajouteront au montant du loyer dû,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme [G] [U] et Mme [R] [C] veuve [U] aux dépens, chacune pour moitié.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Président, Le Greffier,

Mélanie COURBIS Hinerava YIP