Tribunal Judiciaire de Paris, Pôle 4 1re chambre, 10 juin 2022, n° 20/18524

TJ Paris 10 juin 2022

Arguments

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Accepté
Dol pour défaut d'information sur l'occupation du terrain
La cour a retenu que la SCI n'a pas informé les appelantes de l'occupation du terrain, ce qui constitue un dol justifiant l'annulation de la promesse de vente.
Accepté
Droit à restitution suite à l'annulation de la promesse
La cour a ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation en raison de l'annulation de la promesse de vente.
Accepté
Préjudice financier dû aux frais engagés
La cour a reconnu le droit des appelantes à être indemnisées pour les frais d'études engagés en lien avec la promesse de vente.
Rejeté
Perte de chance de réaliser des gains
La cour a estimé que la perte de chance n'était pas justifiée par des éléments probants suffisants.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pôle 4 1re ch., 10 juin 2022, n° 20/18524
Numéro :	20/18524

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain NONNONMatthieu BOCCON GIBODJean-Philippe AUTIERPierre ECHARD-JEANFanny CALLÈDEFrédérique LAHAUT
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSJOFFE & ASSOCIESNONNON & FAIVRE
Parties :	S.A.R.L. ADN PATRIMOINE immatriculée au RCS de Toulouse sous le c/ S.C.I., Établissement CHRISTOPHE SACCON

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JUIN 2022

(n° 2022/ , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/18524 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CC2M7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Octobre 2020 -Tribunal judiciaire de PARIS

 – RG n° 18/00825

APPELANTES

S.A.R.L. ADN PATRIMOINE immatriculée au RCS de Toulouse sous le n°502 678 816, prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège : 9, boulevard Lazare Carnot 31000 TOULOUSE

S.A.R.L. X FRANCOIS Y immatriculée au RCS de Toulouse sous le n° 449 378 629, prsie en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège : 1[…] Toutes deux représentées par M^e Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE […], avocat au barreau de PARIS, toque : C2477assistées de M^e LAHAUT-DANA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1006 substituée par M^e Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Établissement CHRISTOPHE SACCON, immatriculé au registre des actifs agricoles sous le n° 811 167 766 domiciliè au : […] Représenté par M^e Pierre ECHARD-X, avocat au barreau de PARIS, toque : D1562 assistée de M^e Alain NONNON de la SCP NONNON – FAIVRE, avocat au barreau de GERS

S.C.I. AUSSONNE, immatriculée au RCS sous le n° 500 159 603, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège […] Représentée par M^e Z-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 assisté de M^e Fanny CALLÈDE de la SELARL JOFFE ET ASSOCIÉS, toque L108, avocat au barreau de PARIS, toque : L0108

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue 25 mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre M^me Monique CHAULET, conseillère M^me Muriel PAGE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 03 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Claude CRETON, président de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

***** Par acte du 9 décembre 2015, la SCI […] a conclu avec la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation une promesse unilatérale de vente au prix de 1 528 927,40 euros d’ un terrain à bâtir situé à […], […]. Il a été stipulé le paiement par la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation d’ une indemnité d’immobilisation de 140 000 euros. Il a été également stipulé qu’à la date d’expiration de la promesse fixée au 9 mai 2016 le terrain devait “être impérativement (…) libre de toute location ou occupation” et “qu’il n’existe aucune action ou litige en cours de nature à porter atteinte au droit de propriété”.

Se fondant sur une attestation que leur a délivrée le 29 avril 2016 M. AB AC déclarant qu’il avait déposé le 6 juillet 2015 auprès du préfet une demande d’autorisation d’exploitation de ce terrain qu’il cultivait depuis 2001, la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation ont refusé d’acquérir le bien et de lever l’option.

Condamnées par le juge des référés au paiement de l’indemnité d’immobilisation, elles ont assigné la SCI […] et M. AC aux fins de condamnation de celle-là au remboursement de cette indemnité et en paiement de dommages-intérêts et, à titre subsidiaire ,de celui-ci à lui payer à titre de dommages-intérêts le montant correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

La SCI […] a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages- intérêts.

Par jugement du 29 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté l’ensemble de ces demandes.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord retenu que si la SCI […] avait été informée

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par M. AC de sa demande d’exploitation du terrain, il n’est pas été établi qu’elle savait que celui-ci avait déjà exploité cette terre alors qu’en outre elle avait répondu à M. AC qu’elle n’avait pas l’intention de lui autoriser cette exploitation. Sur l’action en responsabilité formée contre M. AC, il a retenu que la faute qui lui est reprochée n’est pas la cause du préjudice constitué par le paiement de l’indemnité d’immobilisation qui est la contrepartie de l’option qui lui avait été consentie. Enfin, pour rejeter la demande de la SCI […] en paiement de dommages-intérêts causé par la non-réalisation de la vente, le tribunal a rappelé que la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation, bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente, n’avaient pas pris l’engagement d’acheter le terrain.

La société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation ont interjeté appel de ce jugement.

Elles expliquent que la SCI […] a acquis le terrain litigieux qui avait appartenu à la société Recif dont les actifs ont été cédés à la suite de son placement en redressement judiciaire et que celle-ci avait consenti le 11 octobre 2001à M. AD AC un prêt à usage de ce terrain en autorisant son exploitation. Elles ajoutent que ce prêt à usage étant toujours en cours lors de la conclusion de la promesse de vente, la SCI […], qui ne les a pas informées de cette situation qu’elle ne pouvait ignorer a commis un dol entraînant l’annulation de cette promesse et a manqué à son obligation d’information justifiant qu’elle ne régularise pas la vente. Elles concluent en conséquence à l’infirmation du jugement. À titre principal, elles demandent à la cour de prononcer la nullité de la promesse et de condamner la SCI Aussone à leur restituer la somme de 140 000 qu’elle ont réglée au titre de l’indemnité d’immobilisation et à leur payer :

- la somme de 886 097,83 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le manque à gagner de l’opération projetée ;

- la somme de 34 773,83 euros euros à titre de dommages-intérêts correspondant aux frais d’études qu’elle a engagés ;

- la somme de 2 800 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la rémunération qu’elle aurait perçue en plaçant la somme de 140 000 euros ;

- la somme de 23 417 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elles sollicitent la condamnation de M. AC à leur payer ces mêmes sommes.

La SCI […], qui rappelle avoir directement acquis le terrain de la société Recif en redressement judiciaire, explique la décision des bénéficiaires de la promesse de refuser de conclure la vente et de “résilier le dossier” par le fait qu’elles n’ont pas obtenu le financement leur permettant de payer le prix alors que la promesse n’était pas assortie d’une condition suspensive d’obtention de ce financement. Elle soutient n’avoir jamais consenti de droit à M. AC sur le terrain litigieux qui était donc libre de toute occupation, rappelant qu’elle avait répondu à celui-ci qui l’avait informée avoir déposé une demande d’autorisation d’exploitation à la préfecture, qu’elle refusait de lui consentir un bail. Elle ajoute que cette demande préalable d’exploitation démontre que M. AC n’exploitait pas le terrain à la date de la demande. Elle indique également qu’en l’informant de la demande qu’il avait déposée, M. AC avait précisé que cette demande ne l’engageait pas à lui louer ou lui vendre les parcelles qui en étaient l’objet.

La SCI […] conteste en conséquence avoir commis un dol. Elle explique d’abord qu’il n’est pas établi que le terrain était occupé au jour de la vente puisque non seulement son titre d’acquisition du 23 janvier 2005 indique que le terrain était

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libre de toute occupation mais qu’en outre le diagnostic pollution réalisé par la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation en décembre 2015 mentionne que “le site est actuellement inoccupé, le terrain est en friche. Aucune activité n’a lieu sur ce site”, ce que confirme les photographies réalisées en 2016. Elle rappelle également que le prêt à usage a été accordé par la société Recif en 2001 à M. AD AC, qu’il ne s’agissait que d’une autorisation temporaire qui a pris fin le 31 juillet 2002 lorsque celui-ci a cessé son activité d’exploitant, en tous cas lors de la vente du terrain. Elle ajoute qu’en tout état de cause, s’il était retenu par la cour que le terrain était exploité par M. AC, elle n’avait pas connaissance de cette occupation, la preuve contraire ne pouvant être rapportée par la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation puisque celles-ci se fondent sur des éléments dont elle ne pouvait avoir connaissance (extrait du répertoire Sirene et relevé des bénéficiaires de la PAC relatifs à M. AC, autorisation temporaire d’exploitation donnée par la société Recif à M. AC en 2001, déclarations de M. AC à la société ADN patrimoine et à la société Z AA réalisation. Elle fait enfin valoir qu’en toute hypothèse, la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation n’ont pu ignorer la situation d’occupation du terrain qu’elles ont visité.

La SCI […] conclut en conséquence à la confirmation du jugement en ce qu’il déboute la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation des demandes formées contre elle. Formant un appel incident, elle demande à la cour de condamner la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation à lui payer la somme de 25 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle demande la condamnation de M. AC, à qui elle reproche d’avoir fait des déclarations fautives en affirmant qu’il exploitait ce terrain en vertu d’un titre, à la garantir des condamnations prononcées contre elle.

M. AC explique qu’il exploite les terres régulièrement suite à un prêt à usage consenti par la société Recif en 2001, renouvelé par tacite reconduction. Il indique que lorsque la SCI […] a acquis le terrain, elle l’a laissé en possession. Elle précise que la SCI […] n’a pu ignorer cette situation puisqu’il a continué à exploiter le terrain qui serait devenu une friche sans cette exploitation et qu’en outre il l’avait informée avoir déposé en 2015 une demande d’autorisation d’exploitation. Il ajoute que titulaire d’une simple commodat, il avait conscience de la précarité de ses droits et n’entendait pas s’opposer à la libération du terrain dès lors qu’un congé lui serait délivré avec un préavis raisonnable. Il conteste avoir commis une faute et conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu’il le déboute de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et réclame à ce titre la condamnation de la SCI […], de la société ADN patrimoine et de la société Z AA réalisation à lui payer la somme de 15 000 euros.

SUR CE : Attendu qu’il est constant que la société Recif, alors propriétaire du terrain litigieux, a consenti à M. AD AC le 11 octobre 2001 un prêt à usage de ce terrain ainsi que l’autorisation de l’exploiter ; qu’il résulte des éléments du dossier, notamment les déclarations de M. AC et les prises de vues sur le site Google maps, dont la dernière remonte à 2016, que le terrain était toujours exploité et entretenu depuis cette date par M. AC suite au renouvellement par tacite reconduction de ce prêt ; que la SCI […] ne pouvait ignorer que ce terrain était exploité puisque, n’ayant elle-même accompli aucun acte d’entretien, l’état du terrain révélait cette exploitation ; qu’il est ainsi établi que la SCI […], qui ne justifie pas avoir pris les mesures pour mettre fin à ce prêt et permettre la libération du terrain au jour de la réalisation de la vente, n’a pas informé la société ADN

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patrimoine et la société Z AA réalisation de la situation du terrain occupé par M. AC alors qu’il résulte des dispositions de la promesse que la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation entendaient acquérir un bien libre de toute occupation à la date d’échéance de la promesse ; que ce défaut d’information est constitutif d’un dol justifiant la nullité de la promesse ; qu’il s’ensuit que la SCI […] n’est pas fondée à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation ; que cette faute justifie en outre sa condamnation à indemniser la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation des préjudices qu’elle a causés ;

Attendu qu’il convient d’abord de condamner la SCI […] à la restitution de la somme de 140 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse en cas de non levée de l’option par la société ADN patrimoine et la société Z AA réalisation et au paiement des frais d’études d’un montant de 34 773,83 euros qu’elles justifient avoir engagés ; qu’en outre, la perte de chance de réaliser les gains espérés de l’opération immobilière annoncés par un bilan prévisionnel n’est pas justifié, le simple compte prévisionnel versé aux débats ne reposant que sur des évaluations théoriques ;

Attendu qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. AC qui justifie avoir occupé le terrain litigieux au titre d’un prêt à usage qui lui avait été consenti et qui a été renouvelé par tacite reconduction ; qu’en conséquence, la SCI […] n’est pas fondée à agir contre lui ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Annule la promesse de vente du 9 décembre 2015 ;

Condamne la SCI […] à payer à restituer à la société ADN patrimoine et la société Z AA la somme de 140 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse et à leur payer la somme de 34 773,83 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute la SCI […] de son appel en garantie contre M. AC ;

Rejette toutes autres demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI […] et la condamne à payer à la société ADN patrimoine et la société Z AA la somme de

6 000 euros et à M. AC la somme de 5 000 euros ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître Echard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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