TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent ABSIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/08732 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IGQ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 novembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque PC001

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 novembre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 14 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/08732 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IGQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 janvier 2021, [Localité 3] HABITAT- OPH a donné à bail à Monsieur [J] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 298,44 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT- OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 4638,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, PARIS HABITAT- OPH a fait assigner en référé Monsieur [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 03 octobre 2023, soit la somme de 5443,07 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Monsieur [J] [M] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de paye et le coût de la saisie de la CCAPEX.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience, [Localité 3] HABITAT- OPH représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement auxquelles il convient de se reporter, par lesquelles il a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 6900,03 euros, et a sollicité le rejet des prétentions en défense.

Monsieur [J] [M] a été représenté par son conseil à l’audience et a fait viser des conclusions qu’il a soutenu oralement à l’audience, auxquelles il sera reporté, par lesquelles il a sollicité :

— à ce qu’il soit décidé n’y avoir lieu à référé en raison de contestations sérieuses sur le bien-fondé des demandes, sinon,

— le constat que les causes du commandement de payer ont été apurées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance si bien que la clause résolutoire n’est pas acquise,

— la condamnation de [Localité 3] HABITAT- OPH à lui payer 6861,13 euros (4471,93 euros correspondant à la restitution des provisions sur charges injustifiées pour la période de juin 2022 à mai 2024 ; 1031,52 euros équivalent à la restitution des majorations du loyer en raison de révisions injustifiées pour la période de janvier 2023 à mai 2024 ; 1357,68 euros correspondant au montant des régularisation de charges eau froide injustifiées pour les exercices 2021 et 2022),

— subsidiairement, l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois d’un montant de 30 euros, la dernière mensualité soldant la dette, avec gel des intérêts et majorations des délais de retard pendant les délais de paiement,

— la condamnation de [Localité 3] HABITAT- OPH aux dépens.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, Monsieur [J] [M] soulève plusieurs difficultés de nature à questionner le principe et le montant de sa dette locative supposée figurant dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 et par suite l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

Sur le premier moyen relatif à l’étendue de l’augmentation des provisions sur charges, L’article 23 3° de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Or en l’espèce, Monsieur [J] [M] relève que les provisions sur charges ont été révisées à trois reprises en 2022, et pour une augmentation de 80,83 euros sur la période de janvier à mai 2022, 201,71 euros en juin 2022 et 231,66 euros de juillet à décembre 2022. Elles ont de même été révisées deux fois au cours de l’année 2023 pour une augmentation de 292,4 euros en janvier et février 2023 puis 279,35 euros pour la période de de mars à décembre 2023.

Dans le même temps, [Localité 3] HABITAT- OPH ne justifie pas dans les pièces versées aux débats des motifs de ces variations des provisions sur charges ni ne produit les extraits des budgets provisionnels y afférents.

Au total, le montant des provisions considérées comme injustifiées s’élèvent pour Monsieur [J] [M] à 4471,93 euros. Ceci est de nature à remettre en cause l’affirmation du bailleur selon qui les causes du commandement de payer étaient justifiées et n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois.

Dès lors, il convient de conclure, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens, que le montant de la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 20 juillet 2023 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience sont sérieusement contestables. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

2- Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS [Localité 3] HABITAT OPH aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le président.