TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 24] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 24/00172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AL2

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 28 novembre 2024

DEMANDERESSES

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son Syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE

[Adresse 13]

[Localité 19]

représentée par M^e Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

Syndicat des Copropriétaires Principal de la résidence [Adresse 27] [Adresse 15] et [Adresse 4] [Localité 18] [Adresse 25], représenté par son Syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 24] ILE DE FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 17]

représentée par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1392

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. ACTIS, prise en la personne de Maître [V] [E], mandataire judiciaire et liquidateur, inscrit sur liste nationale, agissant en qualité de représentant des créanciers et liquidateur de SARL DATASCOR désignée par jugement en date du 28 novembre 2019

RCS [Localité 24] B 533 357 695

Copie exécutoire délivrée à :

M^e BENSUSSAN

M^e SALEM

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e PETRESCHI

Le :

[Adresse 10]

[Localité 16]

représentée par M^e Jean-Paul PETRESCHI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0079

CGEA IDF OUEST, DELEGATION UNEDIC

[Adresse 5]

[Localité 21]

non comparante, ni représentée

Décision du 28 Novembre 2024

Saisies immobilières

N° RG 24/00172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AL2

TRESOR PUBLIC (POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE PARISIEN 1) SERVICE DES IMPOTS DES ENTREPRISES [Localité 26] ET SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS [Localité 23]

[Adresse 11]

[Localité 20]

non comparant, ni représenté

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

DÉBATS : à l’audience du 17 octobre 2024 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

réputé contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement et l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SARL Datascor, la SELARL Actis, prise en la personne de M. [V] [E], étant nommée mandataire judiciaire et liquidateur.

Par ordonnance du 26 avril 2022, la vente d’un bien immobilier dépendant de l’actif de la SARL Datascor, situé [Adresse 1] et [Adresse 14], a été autorisée au profit de la société Web force 3, puis, par ordonnance du 10 mai 2023, la cession a été autorisée au profit de la société Galac, au prix de 1 555 000 € net vendeur, la renonciation de la société Web 3 étant actée.

La vente au profit de la société Galac est intervenue par acte notarié du 27 juillet 2023, le prix et l’indemnité d’immobilisation étant consignés à la Caisse des dépôts et consignation.

Un état de collocation a été établi le 7 mars 2024, dont la publication au BODACC est intervenue le 9 et 10 mai 2024.

L’état de collocation a été contesté :

— par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], aux termes d’une requête reçue le 30 mai 2024 et dénoncée par actes de commissaire de justice des 10 juin 2024 aux créanciers et au liquidateur,

— par le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 28] et [Adresse 3], aux termes d’une requête reçue le 10 juin 2024 et dénoncée par actes de commissaire de justice des 13, 14 et 18 juin 2024 aux créanciers et au liquidateur,

A l’audience du 17 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 28] et [Adresse 3] et la SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la SARL Datascor, étaient représentés par leurs conseils.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demande à la juridiction de céans de :

— fixer sa créance au titre du privilège spécial à la somme de 40 634,15 €,

— fixer sa créance hypothécaire à la somme de 63 720,17 €,

— subsidiairement, fixer sa créance hypothécaire à la somme de 45 723,94 € correspondant au montant des condamnations prononcées par le jugement du 6 décembre 2018,

— ordonner la rectification de l’état de collocation établi par la SELARL Actis,

— dire que l’état de collocation rectifié devra être de nouveau notifié aux créanciers,

— dire qu’il devra être publié au BODACC.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que, suite à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la société Datascor, il a déclaré sa créance entre les mains du mandataire liquidateur le 6 janvier 2020 pour la somme totale de 72 337,73 € et qu’il a formé opposition au prix de vente le 17 août 2023 pour la somme totale de 130 822,84 €. En premier lieu, il reproche au liquidateur d’avoir, dans l’état de collocation, retenu une somme de 32 012,18 € au lieu des 40 634,15 € déclarés au titre de son privilège spécial pour les années 2019 et 2020. Il fait grief, en outre, au liquidateur d’avoir retenu une somme de 2 095,73 € au titre de sa créance hypothécaire, alors que le montant de 63 720,17 € avait été déclaré à ce titre le 6 janvier 2020, quand bien même une partie de cette somme avait été sollicitée au titre du super privilège pour les années 2017 à 2019. La vente ayant eu lieu en 2023, il fait valoir que son privilège spécial court sur les années 2019 à 2022 et que la sommes déclarées pour 2017 et 2018 au titre du super privilège doit être prise en compte au titre de la créance hypothécaire.

A minima, la créance liquidée dans le jugement, à hauteur de 45 723,94 € doit, selon lui, être retenue au titre de sa créance hypothécaire.

Le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 28] et [Adresse 3] demande au juge de l’exécution de modifier l’état de collocation comme suit :

— Article 4

le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 28] et [Adresse 2] titulaire d’une inscription d’hypothèque légale publiée le 14 octobre 2019 volume 2019 v 2103 pour garantie de la somme de 18 426,17 € ayant effet au 11 octobre 2029, colloqué pour la somme de 15 915,19 €

— Article 5

le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 28] et [Adresse 2]

1°/au titre de sa créance super privilégiée couvrant les années 2021 à 2023 inclus, soit la somme de 11 966,39€

2°/au titre de la créance privilégiée couvrant les années 2019 et 2020 inclus, soit la somme de 11 459,78 €

Frais d’opposition : 310,91 €

Total : 23 737,08 €,

Il demande que l’état de collocation ainsi modifié soit notifié aux créanciers.

Au soutien de cette demande, il expose avoir déclaré sa créance le 10 janvier 2020 pour la somme de 11 138,22 € à titre superprivilégié pour les charges de 2017 à 2019, et à la somme de 7 569,46 € à titre privilégié pour les charges de 2015 et 2016, les dépens du jugement du 21 décembre 2017 et les dommages-intérêts du jugement du 28 novembre 2019. Il indique avoir également déclaré sa créance en qualité de créancier hypothécaire en vertu de l’hypothèque légale inscrite le 14 octobre 2019 pour un montant de 17 712,51€ en déduisant du montant de cette créance les sommes déjà déclarées à titre privilégié et superprivilégié. Après la vente de l’immeuble, il précise avoir fait opposition pour un montant de 11 966,39 € au titre de l’hypothèque légale résultant de l’article 2402-3 du code civil (ancien superprivilège) pour les années 2021 à 2023, pour un montant de 11 459,78 € au titre de l’hypothèque spéciale légale de l’article 2402-3 du code civil (ancien privilège), ainsi que pour un montant de 17 376,83 € au titre des autres créances. Il reproche au liquidateur d’avoir retenu, au titre de la créance simplement privilégiée pour les charges 2019 et 2020, la somme de 9 450,36 € , quand l’opposition était pratiquée pour une somme de 11 459,78 €, qui incluait des frais et indemnités allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dommages-intérêts. Il conteste également la somme retenue au titre de l’hypothèque légale inscrite le 14 octobre 2019 pour 17 712,51 € au titre de l’arriéré de charges arrêté au 11 avril 2019. S’il estime justifié de déduire les charges de 2019 prises en compte dans le cadre du privilège, il n’est pas justifié d’écarter les autres montant garantis par cette hypothèque, de sorte que la somme de 15 915,19 aurait dû être retenue. Il ajoute que le fait que la créance résultant des charges de 2016 à 2019 ait été déclarée dans une autre rubrique que l’hypothèque légale n’empêche pas que cette créance ait été régulièrement déclarée.

La SELARL Actis, ès qualité, conclut au rejet des contestations et demande, à titre reconventionnel, la condamnation de chacun des requérants à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la contestation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], elle fait valoir qu’il est mentionné sur sa déclaration de créance du 9 janvier 2020 une demande d’admission à titre hypothécaire de 2 095,73 € en raison des créances garanties par les superprivilège et privilège qui couvraient alors les années 2016 à 2020 incluse. Elle indique qu’au jour de la vente, les créances superprivilégiée et privilégiée couvraient les années 2019 à 2023, de sorte que les créances de 2015 à 2018 sont devenues chirographaires, garanties par les hypothèques inscrites les 6 septembre 2017 et 26 juillet 2019 mais limitée à la somme de 2 095,73 dans le cadre de la déclaration de créance, montant qui a été porté sur l’état des créances, non contesté et définitif, au vu duquel le liquidateur dresse l’état de collocation. Elle ajoute que le montant porté sur l’état de collocation au titre de la créance privilégiée couvrant les charges de 2019 et 2020 correspond aux sommes figurant dans la déclaration de créance et dans l’opposition, et qu’ont été écartées les sommes ajoutées dans l’opposition au titre des frais de justice non portés dans la déclaration de créance, alors qu’ils lui sont antérieurs.

En réponse à la contestation du syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 27] [Adresse 15] et [Adresse 3], il soutient que sa déclaration de créance à titre hypothécaire mentionnait une somme de 3 912,46 €, en raison des sommes garanties par le superprivilège et le privilège qui couvraient alors les années 2016 à 2020 incluse. Elle indique qu’au jour de la vente, les créances superprivilégiée et privilégiée couvraient les années 2019 à 2023, de sorte que les créances de 2015 à 2018 sont devenues chirographaires garanties par l’hypothèque inscrite le 14 octobre 2019, mais limitée à la somme de 3 912,46 € dans le cadre de la déclaration de créance, montant qui a été porté sur l’état des créances, non contesté et définitif, au vu duquel le liquidateur dresse l’état de collocation. Elle ajoute que le montant porté sur l’état de collocation au titre de la créance privilégiée couvrant les charges de 2019 et 2020 correspond aux sommes figurant dans la déclaration de créance et dans l’opposition et q u’ont été écartées les sommes ajoutées dans l’opposition au titre des frais de justice non portés dans la déclaration de créance alors qu’ils lui sont antérieurs. Enfin, elle fait valoir que le coût de l’opposition n’a pas été colloqué car il n’apparaît pas dans le décompte joint à l’opposition.

La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article R. 643-6 du code de commerce dispose : “Après le versement du prix de vente en cas d’adjudication ou l’accomplissement, par l’acquéreur, des formalités de purge en cas de vente de gré à gré, le liquidateur dresse l’état de collocation au vu des inscriptions, des créances admises et de la liste des créances mentionnées à l’article L. 641-13. Il peut, s’il l’estime utile, convoquer les créanciers inscrits, l’adjudicataire ou l’acquéreur. L’état est déposé par ses soins au greffe du tribunal devant lequel s’est déroulée la procédure. Toute personne peut prendre connaissance de cet état.

Le greffier avertit les créanciers et l’adjudicataire ou l’acquéreur du dépôt de l’état de collocation par une insertion dans un ou plusieurs supports d’annonces légales et par une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales contenant l’indication du journal d’annonces légales dans lequel a été faite la première insertion et la mention du délai de recours prévu à l’article R. 643-11.

Le greffier adresse en outre, sauf dispense du juge-commissaire, à chaque créancier colloqué et à chaque créancier inscrit sur l’immeuble à domicile élu, une copie de l’état de collocation et indique le délai et les modalités du recours prévu à l’article R. 643-11.

L’état de collocation est adressé aux institutions mentionnées à l’article L. 143-11-4 du code du travail lorsqu’elles en auront fait la demande préalable”.

Le liquidateur dresse l’état de collocation au vu des inscriptions, des créances admises et de la liste des créances mentionnées à l’article L. 641-13 du code de commerce.

Il est rappelé que, dans sa version en vigueur lors de la déclaration de créance intervenue le 9 janvier 2020, l’article 2374 prévoyait que le syndicat des copropriétaires disposait d’une créance privilégiée sur l’immeuble vendu, conjointement avec le vendeur et le prêteur de deniers, pour le paiement des charges et travaux et des cotisations au fonds de travaux, relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens. Ce texte ajoutait que le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues.

Aux termes de l’article 2402 du code civil, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2022, “Les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont : (…)3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ; (…)”

Selon l’article 2418 du code civil, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2022, “Les hypothèques légales, judiciaires et conventionnelles n’ont rang que du jour de leur inscription prise au fichier immobilier, dans la forme et de la manière prescrites par la loi.

Par exception, l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures.

(…)”

Sur la contestation formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]

• En premier lieu, par application des dispositions susvisées, lors de la vente de l’immeuble et de l’établissement de l’état de collocation le 7 mars 2024, la créance du syndicat des copropriétaires bénéficiait de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2418, alinéa 2, du code civil pour les sommes dues au titre des années 2023, 2022 et 2021.

Les sommes figurant dans l’état de collocation au titre de ces créances ne sont pas contestées.

• Le syndicat des copropriétaires bénéficiait, en application des mêmes textes, de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 3e pour les années 2020 et 2019.

L’état de collocation a arrêté une somme totale de 32 012,18 € à ce titre, quand l 'opposition du 17 août 2023 mentionnait une créance de 40 634,15€, le liquidateur indiquant avoir retranché les frais antérieurs à la déclaration de créance du 9 janvier 2020, qui n’avaient pas fait l’objet de cette déclaration.

Au titre de l’année 2019, le syndicat des copropriétaires avait déclaré la somme de 13 575,51 € pour les charges et fonds travaux et celle de 4 647,31 € au titres des frais engagés pour la saisie immobilière au cours de cette même année, soit une créance totale de 18 222,82 €.

Pour cette même année, dans son opposition, il déclare, outre ces sommes, d’autres frais qui, bien qu’antérieurs à la déclaration de créance, n’avaient pas fait l’objet de ladite déclaration, pour un montant total de 8 233 € que le liquidateur a, à juste titre, écartés, pour retenir une somme de 18 113,85 € (légèrement inférieure à celle déclarée compte tenu d’une régularisation sur charge mentionnée dans l’opposition).

La contestation du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée sur ce point.

• S’agissant, enfin, des sommes dues au syndicat des copropriétaires pour les années antérieures à 2019, il est constant que le syndicat des copropriétaires bénéficie des inscriptions d’hypothèque légale des 6 septembre 2017 et 26 juillet 2019.

En outre, il résulte de la déclaration de créance du 9 janvier 2020 que les sommes dues au titre des années antérieures à 2019 et garanties par ces hypothèques ont fait l’objet d’une déclaration de créance à hauteur de 63 720,17 € , peu important qu’elles aient été pour partie qualifiées de superprivilégiées ou privilégiées à la date de la déclaration de créance, dès lors qu’elles ont effectivement été déclarées au titre des inscriptions d’hypothèques publiées les 6 septembre 2017 et 26 juillet 2019.

Dans ces conditions, ces sommes, dont le caractère “privilégié” et “super privilégié” a disparu en raison de l’écoulement du temps depuis la déclaration de créance, demeurent des sommes garanties par les hypothèques légales et déclarées à ce titre le 9 janvier 2020, sans qu’aucune négligence puisse être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires dans ses obligations déclaratives.

La créance hypothécaire du syndicat des copropriétaires ne devait donc pas être limitée à la somme de 2 095,73 €.

Elle ne peut toutefois être fixée à la somme déclarée de 63 720,17 € d’une part, car cette somme incluait des charges de 2019 déjà prises en compte au titre de l’hypothèque légale spéciale et, d’autre part, car l’opposition à paiement du 17 août 2023 mentionnait au titre des “autres créances” que celles réclamées pour les années 2019 à 2023 une somme de 49 909,69 € seulement.

Il y a donc lieu de considérer que cette dernière somme devait être retenue au titre de la créance hypothécaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8].

L’état de collocation doit être rectifiée en conséquence.

Sur la contestation formée par le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Adresse 28] et [Adresse 3]

• Lors de la vente de l’immeuble et de l’établissement de l’état de collocation, la créance du syndicat des copropriétaires principal bénéficiait de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2418, alinéa 2, du code civil pour les sommes dues au titre des années 2023, 2022 et 2021.

Les sommes figurant dans l’état de collocation au titre de ces créances ne sont pas contestées.

• Le syndicat des copropriétaires principal bénéficiait, en application des mêmes textes, de l’hypothèque légale spéciale prévue à l’article 2402 3e pour les années 2020 et 2019.

L’état de collocation a arrêté une somme totale de 9 450,36 € à ce titre, quand l’opposition délivrée le 17 août 2023 mentionnait une créance de 11 459,78 €, le liquidateur indiquant avoir retranché les frais antérieurs à la déclaration de créance, qui n’avaient pas fait l’objet de cette déclaration.

Au titre de l’année 2019, le syndicat des copropriétaires avait déclaré, le 10 janvier 2020, une créance totale de 3 964,85 €, ne comportant aucun frais.

Dans son opposition, il déclare, outre cette somme, divers frais qui, bien qu’antérieurs à la déclaration de créances, n’avaient pas fait l’objet de ladite déclaration au titre des sommes dues pour l’année 2019. Ces frais ont été, à juste titre, écartés par le liquidateur, qui n’a retenu que la somme de 3 964,85€ déclarée.

C’est donc cette somme, à laquelle s’ajoute celle de 5 797,07 figurant dans l’opposition pour l’année 2020, soit la somme totale de 9 761,26 € pour les années 2019 et 2020 qui aurait dû être retenue et non celle de 9 450,63 €, figurant sur l’état de collocation et sur laquelle le liquidateur ne s’explique pas.

L’état de collocation doit donc être rectifié sur ce point.

Décision du 28 Novembre 2024

Saisies immobilières

N° RG 24/00172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AL2

• S’agissant, enfin, des sommes dues au syndicat des copropriétaires principal pour les années antérieures à 2019, il est constant que le syndicat des copropriétaires bénéficie d’une inscription d’hypothèque légale inscrite le 14 octobre 2019.

En outre, il résulte de la déclaration de créance du 10 janvier 2024 que les sommes dues au titre des années antérieures à 2019 garanties par cette hypothèques ont fait l’objet d’une déclaration de créance à hauteur de 17 712,51 € , outre 213,66 € au titre des frais de sommation et 500 € au titre des frais d’inscription, peu important qu’elles aient été pour partie qualifiées de superprivilégiées ou privilégiées à la date de la déclaration de créance, dès lors qu’elles ont effectivement été déclarées au titre de l’inscriptions d’hypothèque inscrite le 14 octobre 2019.

Dans ces conditions, ces sommes dont le caractère “privilégié” et “super privilégié” a disparu en raison de l’écoulement du temps depuis la déclaration de créance, demeurent des sommes garanties par l’hypothèque légale et déclarées à ce titre le 10 janvier 2020, sans qu’aucune négligence puisse être retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires principal dans ses obligations déclaratives.

La créance hypothécaire du syndicat des copropriétaires principal ne devait donc pas être limitée à la somme de 3 912,46 €.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, il y a lieu de retenir la somme de 15 915,19 €, correspondant à la créance hypothécaire déclarée le 10 janvier 2020, dont a été déduite la somme de 1 797,32 € correspondant aux charges de l’année 2019 arrêtées au 11 avril 2019, déjà prises en compte au titre de l’hypothèque légale spéciale.

L’état de collocation doit être rectifié en conséquence.

Enfin, outre qu’une provision pour frais d’opposition faisait l’objet d’une mention dans l’opposition du 17 août 2023, le coût exact de ces frais, soit 310,91 € figuraient sur l’acte d’opposition lui-même et doivent être pris en compte dans l’état de collocation, qui sera également modifié en ce sens.

Sur les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la SARL Datascor, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sa demande, formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Rectifie l’état de collocation du 7 mars 2024 en ce sens que les articles 3 à 5 du “II – [Localité 22] hypothécaires (article 2402 du code civil)” doivent être modifiés comme suit :

— A l’Article 3, la somme “2 095,73 € ” est remplacée par la somme “49 909,69 €”,

— A l’Article 4, la somme “3 912,46 €” est remplacée par la somme “15 915,19 €”,

— A l’Article 5, 2/, la somme “9 450,36 €” est remplacée par la somme “ 9 761,26 €” et la mention “ frais d’opposition : 310,91 € ” est ajoutée.

Dit que l’état de collocation ainsi modifié sera notifié aux créanciers,

Rejette la demande formée par la SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la SARL Datascor, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne la SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la SARL Datascor, aux dépens.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution