TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/06866 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZXDV

Minute : 25/986

Madame [G] [O] [E]

Représentant : M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0866

C/

Monsieur [P] [Z]

Madame [U] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [G] [O] [E]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [U] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2019, Madame [G] [O] [E] a donné à bail à Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] un appartement avec cave et emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 543,42 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 160 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, Madame [G] [O] [E] a fait signifier à Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4619,60 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 16 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, Madame [G] [O] [E] a fait assigner Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

condamner solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] 0 au paiement de la somme de 4245,45 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2024, sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef,

les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale au montant du loyer quotidien et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,

dire que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront productifs d’intérêts,

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs en garantie de toute somme qui pourrait être due,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 août 2024.

À l’audience du 30 juin 2025, Madame [G] [O] [E], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5148,53 euros arrêtée au 27 juin 2025, loyer du mois de juin inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement.

Madame [G] [O] [E] soutient que Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 12 avril 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique que les loyers et mai et juin ont été réglés.

À l’audience, Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J], renoncent à la demande d’aide juridictionnelle.

Ils reconnaissent être redevables des loyers et charges mais contestent le montant retenu, estimant que la somme restant due est de de 2719 euros. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 120 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ils justifient de paiements à hauteur de 179 euros le 1er juillet 2023, 750 euros le 11 août 2023, 350 euros le 7 septembre 2023, 400 euros le 7 octobre 2023 et 750 euros le 31 mars 2024.

Ils indiquent qu’ils ont un enfant à charge et perçoivent des revenus de 1800 euros pour Monsieur [Z] pour s son activité salarié et 1177 euros pour Madame [J] pour l’allocation d’ASS. Ils ont plusieurs crédits en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 1er juillet 2025, Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] communiquent les relevés de compte faisant apparaitre les virements effectués.

Madame [G] [O] [E], autorisée à formuler des observations avant le 31 juillet 2025, ne s’est pas manifestée,

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 août 2024 en vue d’une audience prévue le 30 juin 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [G] [O] [E] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Madame [G] [O] [E] justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande en paiement des loyers et charges:

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le paiement se prouve par tout moyen , conformément à l’article 1342-8 du code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juillet 2019, du commandement de payer délivré le 12 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 juin 2025 que Madame [G] [O] [E] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, les locataires justifient de plusieurs virements bancaires, au débit de leurs comptes bancaires, qui n’apparaissent pas inscrit sur le décompte :

virement du 1er juillet 2023 de 179 euros au débit du compte bancaire de Madame [J],

virement du 11août 2023 de 750 euros au débit du compte bancaire de Monsieur [Z],

virement du 7 octobre 2023 de 350 euros au débit du compte bancaire de Madame [J],

virement du 7 octobre 2023 de 400 euros au débit du compte bancaire joint de Madame [J] et Monsieur [Z],

virement du 31 mars 2024 de 750 euros au débit du compte bancaire de Madame [J].

Il convient de déduire l’ensemble de ces versements dont il est justifié, à hauteur de 2429 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] à payer à Madame [G] [O] [E] la somme de 2719,53 euros, au titre des sommes dues au 27 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 juin à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2019 à compter du 13 juin 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J], qui justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative.

La proposition faite permet le remboursement de la dette dans les délais prévus par la loi.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Il convient donc d’accorder à Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à

Par ailleurs, Madame [G] [O] [E] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [O] [E] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] à payer à Madame [G] [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [G] [O] [E] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juillet 2019 entre Madame [G] [O] [E] d’une part, et Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 13 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] à payer à Madame [G] [O] [E] la somme de 2719,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 juin 2025 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] à s’acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 120 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] à payer à Madame [G] [O] [E] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] à payer à Madame [G] [O] [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [Z] et Madame [U] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 avril 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Madame [G] [O] [E] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT