TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1751

N° RG 25/00201 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEZ3

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 26 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [J] [T], né le 05 Décembre 1980 à [Localité 7] (MOSELLE), demeurant [Adresse 3]

ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représenté par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [V] [Y] [P], né le 10 Mars 1992 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 Aout 2019 avec effet au 2 Septembre 2019, Monsieur [J] [T] a donné en location à Monsieur [K] [P] un logement d’une pièce principale à usage d’habitation de 28,94 mètres carrés sis à [Adresse 9] et un garage, moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros et une provision sur charges de 30 euros et à ce jour à la somme de 480,75 euros et 30 € de provision sur charges. Le 27 Aout 2019 par acte séparé Monsieur [I] [S] [F] et Madame [I] [S] [E] se sont portés caution de Monsieur [P].

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 9 Janvier 2025, Monsieur [J] [T] a fait assigner Monsieur [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation régularisée par Monsieur [J] [T]

— Constater que le bail a été résilié de plein droit depuis le 13 Novembre 2024

— En conséquence ORDONNER l’expulsion de Monsieur [K] [P] du logement qu’il occupe à [Adresse 9] et de tout occupant de son chef sans délai ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 13 Novembre 2024 à la somme de 510,75 euros.

— Condamner Monsieur [K] [P] à verser à Monsieur [J] [T] une indemnité d’occupation de 510,75 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [K] [P] à verser à Monsieur [J] [T] le montant de 2754,43 euros au titre des impayés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— Juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié.

— Condamner Monsieur [K] [P] à verser à Monsieur [J] [T] la somme de 800 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil

— Condamner Monsieur [K] [P] en tous les frais et dépens y compris ceux des commandements de payer des 12 et 17 Septembre 2024.

À l’audience du 13 Mai 2025, Monsieur [J] [T], représenté par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces sauf à réactualiser la dette locative à la somme de 3530,98 euros. Il indique également que le loyer courant n’est pas payé et que les paiements sont irréguliers.

Monsieur [K] [P] indique qu’il retravaille depuis quelques mois et qu’il préfère être en contact avec Monsieur [T] que l’agence immobilière. Il a essayé de faire des doubles versements de loyer mais ont été rejetés par la banque. Son salaire tombe le 9 du mois et les prélèvements sont effectués le 3 de chaque mois. Il indique qu’au début du bail il payait 400 euros et avec l’agence 518 euros et que son propriétaire lui a confirmé n’avoir jamais augmenté le loyer.

Il demande une attestation que trois loyers ont été versés par la Banque de France car il est fiché suite à des émissions de chèque sans provision. Il veut rajouter 100 euros de plus par mois sur le loyer actuel pour apurer la dette.

L’affaire est mise en délibéré au 11 Septembre 2025 avec une prorogation de délibéré au 26 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ledit article prévoit que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Monsieur [J] [T] justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 13 Septembre 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation intervenue le 9 Janvier 2025.

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

Monsieur [J] [T] justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin en date du 9 Janvier 2025 soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [J] [T], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 27 Aout 2019 prévoit en son article « clause résolutoire et clauses pénales » une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, Monsieur [J] [T] a fait délivrer à Monsieur [K] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 Septembre 2024 pour la somme en principal de 2522,68 euros. Ledit commandement de payer a été dénoncé à la caution suivant acte de commissaire de justice en date du 17 Septembre 2024.

Monsieur [K] [P] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni dans le délai conventionnel de deux mois plus favorable, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 13 Novembre 2024.

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Monsieur [K] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 Novembre 2024, causant ainsi un préjudice à Monsieur [J] [T].

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 510,75 euros égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, que Monsieur [K] [P] sera tenu de régler à Monsieur [J] [T] à compter du 13 Novembre 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

Monsieur [J] [T] établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 27 Aout 2019, prévoyant un loyer mensuel,

— Le commandement de payer du 12 Septembre 2024 réclamant une somme en principal de 2522,68 €

— Le décompte de créance locative au 4 Septembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 2522,68 euros et tel qu’indiqué dans le commandement de payer. Il convient cependant de déduire un montant total de 100,80 euros se décomposant ainsi : pour frais de rejet 6 x 16,80 € correspondants à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou des frais inclus dans les dépens, soit la somme de 2421,88 euros

— le décompte de créance locative au 9 Décembre 2024 faisant apparaître un arriéré de 2754,43 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 279,64 euros se décomposant ainsi : pour frais de rejet 8 x 16,80, frais de relance pour 98 euros et frais d’huissier pour 47,24€, correspondants à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou des frais inclus dans les dépens, soit la somme de 2474,79 euros

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [P] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 2474,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le loyer courant n’est pas à ce jour réglé. Il apparait de toute évidence que Monsieur [K] [P] n’est pas en capacité d’apurer la dette qui est très élevée, voire même une part significative de la dette, dans le délai prévu par la loi.

Il y a lieu à rejeter la demande de délai de paiement.

Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de la demande du locataire et de sa situation exposée dans les débats et des différents décomptes de créance locative justifiant que Monsieur [K] [P] n’a pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [P] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût des commandements de payer des 12 et 17 Septembre 2024.

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [J] [T] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 800 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [J] [T] ;

CONSTATE que le bail consenti le 27 Aout 2019 avec effet au 2 Septembre 2019 par Monsieur [J] [T] d’une part au profit de Monsieur [K] [P] d’autre part portant sur un logement d’une pièce principale à usage d’habitation de 28,94 mètres carrés sis à [Adresse 9] et un garage, moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros et une provision sur charges de 30euros et à ce jour à la somme de 480,75 euros et 30 € de provision sur charges, se rouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 13 Novembre 2024;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [K] [P] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef.

FIXE au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement 510,75 euros avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [K] [P] à Monsieur [J] [T] et CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à Monsieur [J] [T] à compter du 13 Novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 2474,79 euros (deux mille quatre cent soixante-quatorze euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] à payer à Monsieur [J] [T] la somme de 800 euros (huit cents euros) avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût des commandements de payer des 12 et 17 septembre 2024.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2025, par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,