COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[F] c/ [Z]

MINUTE N°

DU 20 Novembre 2024

N° RG 24/01338 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PSPO

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Frédéric MORISSET

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Stéphanie MARQ-DEMARCHI

Le

DEMANDERESSE:

Madame [S] [F]

née le 06 Mai 1952 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Emilie PERSICO, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [T] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Frédéric MORISSET, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Le 15 février 2015, Madame [T] [Z] a donné à bail d’habitation à Madame [S] [F] un studio, un box et une cave sis [Adresse 9], à effet au 1er mars 2015 pour une durée de trois ans renouvelable, pour un loyer charges comprises d’un total de 700 euros par mois.

Madame [T] [Z] a fait délivrer par acte de commissaire de justice le 20 octobre 2023 à Madame [S] [F] un congé pour vendre à effet au 29 février 2024. Cependant, Madame [S] [F] n’a pas quitté les lieux.

Al’initiative de Madame [S] [F], une tentative de conciliation a été réalisée. Un constat d’échec de conciliation a été dressé le 6 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, Madame [S] [F] a fait assigner Madame [T] [Z] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience de référés du 13 juin 2024 à 15h00, notamment aux fins de voir déclarer nul le congé pour vendre délivré par Madame [T] [Z].

A l’audience du 13 juin 2024, les parties se sont accordées sur le fait que la mention à l’audience de référés dans l’assignation n’était autre qu’une coquille. Le dossier a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 25 septembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées à l’audience, Madame [S] [F] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— A titre principal

o Juger que la prescription n’est pas acquise

o Requalifier le bail meublé en bail vide

o Déclarer nul le congé pour vendre délivré

o Réviser le loyer de l’appartement à la somme de 467 euros

o Condamner Madame [T] [Z] à lui verser la somme de 26 029 euros au titre du trop-perçu arrêté au 19 septembre 2024 à actualiser au jour du jugement

— A titre subsidiaire

o Prononcer la nullité du congé pour vente

— A titre infiniment subsidiaire

o Accorder les délais les plus larges possibles à Madame [S] [F] pour quitter les lieux

o Fixer l’indemnité d’occupation à la somme maximale de 700 euros

o Ecarter toutes les demandes de Madame [T] [Z]

— En tout état de cause

o Juger indu le remboursement de la taxe des ordures ménagères et que c’est à bon droit que Madame [S] [F] a conservé par devers elle la somme de 720 euros à titre de compensation

o Condamner Madame [T] [Z] à lui verser la différence soit la somme de 616 euros perçue indument

o Ecarter toute demande d’indexation du loyer

o Condamner Madame [T] [Z] à lui verser la différence soit la somme de 720 euros perçue indument

o Condamner Madame [T] [Z] à verser à Madame [S] [F] la somme de 9 233,21 euros au titre des travaux d‘urgence incombant à la propriétaire qu’elle a intégralement assumé

o Condamner Madame [T] [Z] à mettre aux normes l’installation électrique sous astreinte de 200 euros par jour de retard

o Condamner Madame [T] [Z] à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts

o Condamner Madame [T] [Z] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse au moyen soulevé par la défenderesse tendant à la prescription de son action, Madame [S] [F], au visa de l’article 7-1 alinéa 1 de loi du 6 juillet 1989, soutient que son action vise à contester la validité du congé pour vendre délivré le 20 octobre 2023 et qu’elle ne pouvait en conséquence engager son action qu’à compter de cette date. Dès lors, elle affirme que le délai de prescription de trois ans n’est pas acquis.

Au soutien de sa demande en requalification du bail meublé en bail vide, aux visas des articles 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n°2015-981, Madame [S] [F] fait valoir qu’au regard de l’état des lieux dressé, il est manifeste que les lieux loués ne comportaient pas le nécessaire permettant de les considérer meublés.

En suite de cette requalification du bail meublé en bail vide, Madame [S] [F] soutient que conformément aux articles 15 et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, le congé pour vente délivré, d’une part, ne respecte pas le délai de six mois imposé, d’autre part, ne prévoit pas le droit de préemption pour le preneur à défaut de mentionner le prix et conditions de la vente, et qu’en conséquence, ledit congé est nul.

Également en suite de la requalification du bail, considérant que le prix au mètre carré d’un logement vide est minoré par rapport à un logement meublé, Madame [S] [F] sollicite la révision du loyer de l’appartement litigieux d’une surface de 20 m2 à hauteur de 467 euros et en conséquence la restitution du trop perçu par sa bailleresse depuis le début de la location soit la somme totale de 26 029 euros, soulignant que l’action en répétition de l’indu, non régie par la loi du 6 juillet 1989, se prescrit par un délai de 5 ans au jour où la demanderesse a eu connaissance de l’erreur, c’est-à-dire une fois la requalification prononcée.

Au soutien de sa demande à titre subsidiaire, si toutefois le bail ne faisait pas l’objet d’une requalification, en se fondant sur les articles 641 et 642 du code de procédure civile relatifs à la computation des délais, Madame [S] [F] sollicite la nullité du congé pour vente dès lors qu’il a été délivré à une date antérieure à l’expiration du bail pour mentionner une date d’effet au 29 février 2024 alors que le bail a fait l’objet d’un dernier renouvellement pour trois ans le 1er mars 2021.

Au soutien de sa demande à titre infiniment subsidiaire, si le tribunal prononçait l’expulsion de Madame [S] [F], cette dernière sollicite, au visa de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, des délais les plus larges possibles pour quitter les lieux, arguant être âgée de 72 ans, avoir une reconnaissance d’adulte handicapée à un taux entre 50 et 80% en raison d’une broncho-pneumopathie chronique obstructive, vivre seule, percevoir une retraite mensuelle de 1050 euros, que ses démarches auprès de bailleurs privés et sociaux sont restées vaines, que la délivrance du congé a eu des répercussions sur son état de santé, et qu’elle a toujours rigoureusement payé son loyer et assumé d’importants travaux dans le logement. S’agissant de l’indemnité d’occupation, Madame [S] [F] souligne qu’elle ne saurait être plus importante que le loyer fixé au bail soit 700 euros.

En tout état de cause, dans la mesure où le bail signé entre les parties ne prévoit pas de provision sur charges, Madame [S] [F] indique qu’à la délivrance du congé elle s’est renseignée auprès de sa protection juridique et s’est rendue compte que les charges prévues au bail étaient forfaitaires et que dès lors, elle n’avait pas à régler à sa bailleresse le remboursement de la taxe sur les ordures ménagères de 167 euros par an soit la somme totale de 1336 euros depuis le début du bail. C’est la raison pour laquelle Madame [S] [F] explique ne pas avoir réglé le loyer de novembre 2023 de 720 euros et qu’ainsi, Madame [T] [Z] lui sera redevable du trop perçu restant soit 616 euros au titre de la répétition de l’indu dont elle fixe le point de départ du délai de prescription quinquennale au jour où la elle a eu connaissance de l’erreur, soit le 20 octobre 2023.

Également, Madame [S] [F] soutient que la clause de révision du loyer figurant au bail litigieux devra être écartée puisque le loyer hors charges n’est pas précisé et que la clause est imprécise pour mentionner comme date de révision « mars 2016 ». Au soutien du dispositif de la loi Alur du 24 mars 2014, la demanderesse indique que la révision du loyer ne peut être rétroactive et qu’en conséquence, toute demande d’indexation sera écartée. Dès lors, compte tenu de l’indexation du loyer intervenu à la demande de la bailleresse lors du renouvellement tacite du bail le 1er mars 2021 à la somme de 720 euros, Madame [S] [F] soutient que Madame [T] [Z] doit être condamnée à lui restituer le trop-perçu sur trois ans soit la somme totale de 720 euros.

En outre, se fondant sur l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, Madame [S] [F] sollicite la condamnation de Madame [T] [Z] à lui rembourser la somme de 9233,31 euros correspondant aux frais qu’elle a engagé, sans l’accord de la propriétaire, au sein de l’appartement compte tenu de sa vétusté et parce qu’elle pensait y finir ses jours, pour des travaux d’urgence qui sont les suivants :

— L’installation d’une climatisation réversible pour un montant de 1680 euros,

— En avril 2016, le tissu tendu recouvrant les murs a été enlevé d’urgence compte tenu de la présence de punaises dans le tissu entrainant des crises liées à sa santé fragile à répétition, et les murs ont été repeints, moyennant 3500 euros,

— En 2020, à la suite de l’effondrement des éléments de cuisine dont les fixations dataient de 1975, le changement de la cuisine et de la hotte rouillée pour 24611,49 euros

— La réparation du store de l’appartement plein sud à l’été 2019

— Le changement du réfrigérateur compte tenu de son déclenchement toutes les demies-heures, empêchant la locataire de dormir

— Le remplacement du lave-linge tombé en panne en 2020 pour 349 euros.

Au visa des mêmes dispositions, Madame [S] [F] soutient la condamnation de Madame [T] [Z] à mettre aux normes l’installation électrique de l’appartement sollicitée par ses soins auprès de la bailleresse avant l’expiration du bail, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Par ailleurs, sur le fondement de l’article 1240 du code de civil, compte tenu des démarches amiables engagées, de la rétention abusive, et des répercussions de notification du congé pour vendre sur sa santé, Madame [S] [F] sollicite la condamnation de Madame [T] [Z] à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts.

*

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, Madame [T] [Z] sollicite de :

— A titre principal

o Déclarer irrecevable comme prescrite la demande de requalification du bail meublé en bail libre

o Déclarer irrecevables et à tout le moins infondées toutes les demandes subséquentes de Madame [S] [F] et l’en débouter

o Déclarer irrecevable la demande de réalisation de travaux formée par Madame [S] [F] et à tout le moins l’en débouter

o Débouter la demanderesse de ses autres demandes

— A titre reconventionnel

o Dire que Madame [S] [F] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024 par l’effet du congé du 20 octobre 2023

o Ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier

o La condamner à une indemnité d’occupation de 763,80 euros par mois jusqu’à son départ effectif des lieux

o Condamner Madame [S] [F] au paiement de la somme de 5000 euros de dommages et intérêts

o Condamner Madame [S] [F] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, au visa des articles 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 122 du code de procédure civile, Madame [T] [Z] soutient que compte tenu du délai de prescription triennale, Madame [S] [F] ne pouvait solliciter la requalification du bail meublé en bail vide que jusqu’au 1er mars 2018. En raison de la prescription invoquée de l’action de Madame [S] [F], Madame [T] [Z] sollicite qu’elle soit déboutée de ses demandes subséquentes.

Madame [T] [Z] sollicite que Madame [S] [F] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de révision du loyer demandée par Madame [S] [F] à la somme de 467 euros par mois, Madame [T] [Z] souligne que Madame [S] [F] ne saurait revenir sur le prix sur lequel elles s’étaient accordées lors de la signature du bail et de surcroit, elle soutient que la demande est insuffisamment fondée à défaut de base légale ou réglementaire, Madame [T] [Z] ne se reposant que sur une pièce intitulée « différences de prix au m2 location vide et meublée ». Par ailleurs, Madame [T] [Z] souligne que Madame [S] [F] ne prouve pas que la superficie des lieux serait moindre que ce qu’elle a visité et accepté. En outre, concernant la répétition de l’indu que réclame la locataire à ce titre, Madame [T] [Z] soutient, d’une part, que la juridiction ne saurait modifier un loyer convenu contractuellement et conférer un effet rétroactif à la baisse du loyer, et d’autre part, que Madame [T] [Z] ne saurait être en droit de réclamer cet élément sur 8 années dès lors que la prescription pour ce type d’action est triennale conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [T] [Z] soutient la validité du congé pour vendre, soulignant que la locataire se fonde sur les articles 641 et 642 du code de procédure civile qui s’appliquent aux actes de procédure et non aux contrats. Par ailleurs, la bailleresse soutient, en application de l’article 25-7 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, que si le bail a été tacitement renouvelé pour une durée de trois ans soit jusqu’au dernier jour de février 2019, il s’est ensuite tacitement renouvelé pour une durée d’un an de manière successive et pour la dernière fois, du 1er mars 2023 au 29 février 2024. Madame [T] [Z] souligne en tout état de cause que la jurisprudence considère qu’un congé donné avec un préavis respectant les textes applicables prend effet à la date d’expiration du bail même si le congé a été donné pour une date erronée, y compris prématurée.

Sur la taxe d’ordure ménagère, Madame [T] [Z] fait valoir, en s’appuyant sur des échanges de courrier avec la locataire, qu’il était convenu entre elles que Madame [S] [F] s’acquitte de cette taxe, c’est ainsi que cette dernière s’est exécutée sans difficulté pendant 8 ans. Si la juridiction estimait néanmoins que Madame [T] [Z] devrait rembourser cette taxe à la locataire, la défenderesse sollicite qu’elle soit restreinte à la période de trois ans avant l’assignation.

Sur l’indexation du loyer, Madame [T] [Z] soutient qu’elle a été contractuellement prévue annuellement à compter de mars 2016. Or, elle fait état du fait que depuis plusieurs années, Madame [T] [Z] ne règle que la somme de 720 euros alors que l’indexation annuelle voudrait que le loyer soit désormais fixé à la somme de 793,69 euros, conformément à l’estimation de valeur locative qu’elle dit produire. C’est la raison pour laquelle Madame [T] [Z] dit avoir assigné Madame [S] [F] dans une procédure distincte en remboursement des sommes dues au titre de l’indexation du loyer depuis le 1er mars 2023 et de la somme de 720 euros au titre du loyer impayé de novembre 2023.

Sur le remboursement des travaux, Madame [T] [Z], se fondant sur l’article 1222 du code civil, soutient que Madame [S] [F] les a réalisés sans prouver leur caractère urgent ni indispensable, sans avoir mis en demeure le bailleur d’y procéder ni obtenu une autorisation judiciaire, justifiant ainsi que Madame [S] [F] soit déboutée de sa demande.

Sur la demande de mise aux normes électriques, Madame [T] [Z] souligne que pour avoir été formulée par assignation deux jours avant la résiliation du bail par effet du congé pour vente délivré le 20 octobre 2023, cette demande apparait avoir été formulée de mauvaise foi par la locataire qui, dès lors qu’elle n’est plus locataire depuis le 29 février 2024, n’a plus qualité pour demander la réalisation de travaux dans un appartement qu’elle occupe sans droit ni titre.

Sur la demande de dommages et intérêts, Madame [T] [Z] soutient que Madame [S] [F] n’a commis aucune faute et que les préjudices invoqués par la demanderesse sont inexistants.

A titre reconventionnel, compte tenu de la validité du congé pour vendre qu’elle allègue, Madame [T] [Z] sollicite que l’occupation sans droit ni titre du logement par Madame [S] [F] depuis le 1er mars 2023 soit reconnue et que son expulsion soit ainsi ordonnée, assortie d’une indemnité d’occupation de 763,80 euros par mois. De plus, Madame [T] [Z] sollicite la condamnation de Madame [S] [F] à lui verser 5000 euros à titre de dommages et intérêts, se fondant sur l’âge de 86 ans de la bailleresse, ses faibles revenus, son statut d’invalide, et la nécessité de vendre son bien afin d’assumer le coût d’une future entrée en maison de retraite.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification du bail

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 27 mars 2014, dispose « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bail d’habitation litigieux porte sur un logement meublé et a été conclu le 15 février 2015 à effet au 1er mars 2015. En outre, il ressort des pièces versées au débat par les deux parties que l’état des lieux d’entrée dans le logement a été réalisé le 15 février 2015.

En conséquence, Madame [S] [F], qui sollicite la requalification du bail meublé en bail vide, était en mesure dès le 15 février 2015 de savoir si les meubles garnissant le logement étaient en nombre suffisant pour prétendre à la qualification de bail meublé. Ainsi, le point de départ de la prescription triennale en la matière a commencé à courir dès le 15 février 2015 et ne saurait être repoussé au 1er mars 2021, date de la dernière reconduction tacite comme l’allègue la demanderesse. En effet, les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent au contrat de bail liant les parties lequel a été conclu le 15 février 2015.

Dès lors, l’action en requalification du bail introduite par Madame [S] [F] est prescrite.

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

L’article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

II. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

L’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est conclu pour une durée d’au moins un an.

Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l’article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d’un an.

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la reconduction tacite prévue au troisième alinéa du présent article est inapplicable ».

En l’espèce, Madame [T] [Z] a fait délivrer un congé pour vendre, par acte de commissaire de justice, à Madame [S] [F] en date du 20 octobre 2023 à effet au 29 février 2024.

Il est constant que le renouvellement tacite du bail signé en date du 15 février 2015 à effet au 1er mars 2015 pour une durée de trois ans soit jusqu’au 28 février 2018, a conduit à la poursuite du bail renouvelé tacitement pour une nouvelle durée d’une année pour la dernière fois le 1er mars 2023. En conséquence, le bail a pris fin à l’expiration du délai d’un an à compter de cette date, soit le 29 février 2024. La computation des délais fondée sur les articles 641 et 642 du code de procédure civile telle qu’invoquée par Madame [S] [F] ne saurait prospérer.

Le congé pour vendre ayant été notifié à la locataire le 20 octobre 2023, soit 4 mois et 9 jours avant l’expiration du bail en cours, il respecte le délai de trois mois imposé par l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, si en l’espèce, à la date d’échéance du contrat, la locataire était âgée de 71 ans et qu’elle justifie de ressources annuelles de 10 016 euros à la lecture du relevé d’imposition 2023 sur les revenus 2022 qu’elle a communiqué, inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, l’article 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989 ne saurait s’appliquer dans la mesure où la propriétaire était, elle, âgée de 85 ans.

En conséquence, le congé pour vendre délivré par Madame [T] [Z] à Madame [S] [F] le 20 octobre 2023 à effet au 29 février 2024 ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi, étant précisé que le droit de préemption n’est pas applicable aux logements meublés.

Dès lors, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du congé, le 29 février 2024.

Sur la demande reconventionnelle en expulsion

Compte tenu de la résiliation de plein droit du bail litigieux le 29 février 2024, Madame [S] [F] se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef du logement situé sis [Adresse 9], selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision et de dire que le sort des meubles restés dans le logement appartenant à Madame [S] [F] sera régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas contestable que l’occupation illicite du bien immobilier crée un préjudice à la propriétaire. Compte tenu des caractéristiques des lieux occupés illicitement et pour compenser l’occupation desdits locaux, Madame [S] [F] sera condamnée à payer à Madame [T] [Z] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle correspondant au montant du loyer prévu dans le bail dont il n’est pas contesté qu’il ait été fixé à la somme de 700 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur le rejet de la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation et L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, si la situation précaire dans laquelle se trouve la locataire est entendable, celle de la propriétaire l’est tout autant. De plus, compte tenu de l’occupation illicite des lieux par Madame [S] [F] depuis plusieurs mois, et du fait que l’intéressée, pourtant informée depuis le 20 octobre 2023 de la volonté de la propriétaire de récupérer son bien pour le vendre, ne justifie de démarches liées à son relogement que par le dépôt d’une demande de logement social le 12 septembre 2024 soit près de 11 mois plus tard, il ne saurait lui être octroyé des délais pour quitter les lieux.

En conséquence, Madame [S] [F] sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur la demande en révision du loyer formée par Madame [S] [F]

Il sera rappelé qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, la révision du loyer d’un bail en cours ne peut l’être que sur initiative du bailleur si une clause du bail le prévoit.

En conséquence, la demande en révision du loyer sollicitée par Madame [S] [F], locataire, n’est pas recevable.

Sur les demandes en répétition de l’indu

Selon l’article 1302 alinéa 1er du code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En vertu de l’article 1302-1, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

En l’espèce, le contrat de bail mentionne un loyer de « 700 euros charges comprises ». Il en résulte en conséquence que les parties ont convenu d’un paiement des charges locatives accessoires sous la forme d’un forfait. Dès lors, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, bien que figurant au titre des charges récupérables selon l’annexe du décret du 26 août 1987, ne pouvait donner lieu à récupération en sus conformément à l’article 25-10 2° de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant que Madame [S] [F] a réglé à Madame [T] [Z] la taxe d’enlèvement des ordures ménagères annuellement depuis la prise en main du logement. Il n’est pas contesté que le règlement de cette dernière s’élevait à la somme de 167 euros pas an.

Conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’une action dérivant d’un contrat de bail, il sera fait application de la prescription triennale. L’action ayant été introduite par Madame [S] [F] le 13 mars 2024, elle ne sera fondée à solliciter la restitution des sommes versées indument que depuis le 13 mars 2021.

Considérant qu’il n’est pas contesté que Madame [S] [F] n’a pas réglé la somme de 167 euros à Madame [T] [Z] au titre de l’année 2023 conformément à ce qu’il ressort du courrier rédigé le 18 novembre 2023 par Madame [S] [F], Madame [T] [Z] sera condamnée à lui restituer la somme de (167 X 2) 334 euros au titre des années 2021 et 2022.

Sur l’indexation du loyer

L’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que Pour la révision du loyer, les I et III de l’article 17-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, Madame [S] [F] conteste la validité de la clause de révision dans le contrat.

Il ressort du contrat de bail signé le 15 février 2015 par les parties que la clause de révision du loyer est insuffisamment complétée. En effet, il est seulement mentionné que le loyer sera révisé chaque année le « mars 2016 » sans toutefois préciser quel indice de référence sera appliqué.

En conséquence, la clause de révision du loyer insérée dans le contrat litigieux sera déclarée nulle.

Conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant d’une action dérivant d’un contrat de bail, il sera fait application de la prescription triennale. L’action ayant été introduite par Madame [S] [F] le 13 mars 2024, elle ne sera fondée à solliciter la restitution des sommes versées indument que depuis le 13 mars 2021.

Il n’est pas contesté que le loyer a fait l’objet d’une seule révision en date du 1er mars 2021, passant de la somme de 700 euros à 720 euros, soit une différence de 20 euros, Madame [T] [Z] sera en conséquence condamnée à restituer à Madame [S] [F] la somme de (36 X 20) soit 720 euros au titre du versement indu de la somme de 20 euros depuis le mois de février 2021 jusqu’à la résiliation du bail le 29 février 2024.

Sur les travaux

Compte tenu de la prescription triennale issue de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il sera relevé que les demandes en remboursement suivantes formées par Madame [S] [F] sont prescrites et donc irrecevables :

— changement du réfrigérateur dont la facture communiquée par Madame [S] [F] permet de dater le paiement au 7 décembre 2018,

— remplacement du lave-linge dont la facture communiquée par Madame [S] [F] permet de dater le paiement au 1er février 2020,

— l’enlèvement du tissu tendu et de la peinture des murs dont la facture communiquée par Madame [S] [F] permet de dater le paiement au 11 avril 2016.

Il sera par ailleurs relevé que les demandes en répétition de l’indu formée par Madame [S] [F] au titre de la réparation du store de l’appartement et de l’installation d’une climatisation réversible ne sont pas fondées puisqu’il n’est pas établi de leur réalité dans la mesure où la demanderesse ne fournit qu’un devis non signé pour le premier, et un pré-devis non signé pour le second.

L’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 1720 du code civil rappelle que Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1222 du code civil dispose que :

Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction.

En l’espèce, aucune clause expresse de travaux à réaliser par le locataire n’a été incluse au contrat.

Cependant, Madame [S] [F] qui justifie avoir réglé le 6 octobre 2021 diverses sommes portant sur le montage et la pose de meubles de cuisine et d’une hotte, sollicite le remboursement de ces sommes par Madame [T] [Z], considérant qu’il s’agissait de travaux dont l’urgence était liée à l’effondrement des meubles de la cuisine et la vétusté de la hotte.

Il n’est pas contestable que la réparation de meubles de cuisine est nécessaire au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Toutefois, force est de constater que Madame [S] [F] n’a respecté aucune des prescriptions énoncées à l’article 1222 du code civil, la demanderesse admettant elle-même ne pas avoir sollicité l’accord de la propriétaire préalablement aux travaux. Elle ne justifie pas plus de l’avoir mis en demeure de faire exécuter ces travaux, et elle n’a pas intenté d’action en justice pour que Madame [T] [Z] avance les sommes nécessaires.

En conséquence, sa demande en répétition de l’indu portant sur le remplacement des meubles de cuisine et de la hotte sera déclarée irrecevable à défaut d’avoir respecté les formes légales en la matière.

Sur la demande de mise aux normes de l’installation électrique

L’article 122 du code de procédure civile dispose :

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du code de procédure civile précise que le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, Madame [S] [F], qui est occupante sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er mars 2024, sollicite par assignation postérieure à cette date la mise aux normes de l’installation électrique de l’appartement à l’appui d’un devis réalisé le 22 mai 2014.

Force est de constater que Madame [S] [F], qui n’est plus locataire légitime du logement depuis le 1er mars 2024, ne saurait agir en justice à cette fin.

En conséquence, sa demande en ce sens sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la demande formée par Madame [S] [F]

Madame [S] [F] sollicite la condamnation de Madame [T] [Z] au paiement de dommages et intérêts pour rétention abusive dont les répercussions ont entrainé un état dépressif.

Force est de constater que Madame [S] [F] ne justifie pas de l’inexécution de l’obligation ni d’un retard dans l’exécution par Madame [T] [Z] qui n’a en l’espèce commis aucune faute.

En conséquence, Madame [S] [F] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande formée par Madame [T] [Z]

Madame [T] [Z] sollicite la condamnation de Madame [S] [F] au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sans toutefois motiver suffisamment sa demande.

Elle en sera en conséquence déboutée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [F], succombant à l’instance, doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige, des situations respectives des deux parties tant sur le plan sanitaire que financier, il convient de les débouter toutes deux de leur demande respective au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RECOIT la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en requalification du bail ;

DECLARE l’action en requalification du bail formée par Madame [S] [F] irrecevable ;

DECLARE valable le congé pour vendre délivré par Madame [T] [Z] à Madame [S] [F] le 20 octobre 2023 à effet au 29 février 2024 ;

CONSTATE l’occupation du local à usage d’habitation sis [Adresse 9] sans droit ni titre à compter du 1er mars 2024 par Madame [S] [F] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [S] [F] de sa demande tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [Z] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion appartenant à Madame [S] [F] sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [S] [F] à payer à Madame [T] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 700 euros, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DECLARE irrecevable la demande en révision du loyer sollicitée par Madame [S] [F] ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à restituer à Madame [S] [F] la somme de 334 euros indument perçue au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

CONSTATE la nullité de la clause de révision du loyer insérée dans le contrat de bail signé par Madame [S] [F] et Madame [T] [Z] le 15 février 2015 ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] à restituer à Madame [S] [F] la somme de 720 euros indument perçue au titre de la révision du loyer ;

DECLARE irrecevables les demandes en répétition de l’indu formées par Madame [S] [F] au titre :

— du changement du réfrigérateur

— du remplacement du lave-linge

— de l’enlèvement du tissu tendu et de la peinture des murs

— du changement des meubles de cuisine

— du remplacement de la hotte de la cuisine ;

DECLARE non fondées les demandes en répétition de l’indu formée par Madame [S] [F] au titre de :

— la réparation du store de l’appartement

— l’installation d’une climatisation réversible ;

DECLARE irrecevable la demande de Madame [S] [F] aux fins de condamner Madame [T] [Z] à mettre aux normes l’installation électrique du logement sis [Adresse 9] ;

DEBOUTE Madame [S] [F] de sa demande en dommages et intérêts ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts en réparation du préjudice moral formée par Madame [T] [Z] ;

CONDAMNE Madame [S] [F] aux entiers dépens ;

DEBOUTE Madame [S] [F] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [T] [Z] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le juge,