TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/06476 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SDW

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 février 2024

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT OPH, [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [X], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 février 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/06476 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SDW

FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat du 16/11/2017, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [N] [X] un appartement (type 1) situé [Adresse 1] à [Localité 5] (escalier 09, rez-de-jardin, porte 0458) moyennant le paiement d’un loyer mensuel à ce jour de 1309,91 €, provisions sur charges comprises (ce montant prenant en considération l’application d’un SLS).

Par acte du 24/04/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [N] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d’impayés à hauteur de 8398,10 €.

Par acte du 19/07/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a assigné Monsieur [N] [X] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— le transport et la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble au choix de [Localité 4] HABITAT-OPH et aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [X] ;

— le paiement de la somme provisionnelle de 12 428,07 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— le versement à titre de provision d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyer et charges normalement exigibles jusqu’à la reprise effective des lieux.

[Localité 4] HABITAT-OPH a demandé également une indemnité de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 20/07/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.

Régulièrement cité, l’acte ayant été déposé à l’étude, Monsieur [N] [X] ne s’est pas présenté à l’instance.

À l’audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a indiqué que la créance avait augmenté, s’élevant à 17 796,66 €. Il s’est opposé à l’octroi d’office de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATIONS

Sur la résiliation en application de la clause résolutoire

Il est produit à l’instance :

— le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;

— un commandement de payer en date du 24/04/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ;

— un décompte des loyers et charges impayés au 01/07/2023, complété par un décompte actualisé arrêté au 13/11/2023.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu’applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

En l’absence du défendeur à l’instance, le juge, en application de l’article 472 du code de procédure civile, vérifie la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes. Au surplus, le présent litige étant présenté devant le juge des référés, tout élément source d’une contestation sérieuse écarte la compétence de ce dernier.

Enfin, il n’appartient pas au juge de pallier la carence du demandeur dans l’administration de la preuve, notamment s’agissant d’une créance dont la détermination doit ressortir sans réouverture de débats des pièces produites, encore plus en référé.

En l’espèce, Il apparaît que depuis mars 2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a comptabilisé un supplément de loyer de solidarité (SLS) sur la seule base de l’absence de réponse du locataire à l’enquête de ressources annuelles pour 2022 et 2023. Il en est résulté une modification majeure du montant contractuel du loyer, s’ajoutant à celui-ci en 2022 une somme mensuelle de 917,84 € et en 2023, une somme mensuelle de 950,62 €.

En premier lieu, il sera relevé que la modification du montant du loyer par l’application d’un surloyer n’a pas fait l’objet d’une notification valant interpellation suffisante, alors que la majoration était supérieure à 3 fois le montant du loyer initialement prévu. En effet, seule une lettre simple a été adressée respectivement le 17/01/2022 et le 13/01/2023 à Monsieur [X].

Au surplus, précédemment à l’application du SLS, il n’a été justifié par [Localité 4] HABITAT-OPH que du courrier simple d’envoi du document à remplir au titre de l’enquête de ressources. Aucune mise en demeure valant interpellation suffisante n’a constaté la défaillance du locataire dans la réponse attendue ni ne lui a précisé les lourdes conséquences pouvant en découler. Il ne saurait donc être réclamé la résiliation du bail et le paiement de sommes particulièrement élevées sur cette base.

En second lieu, les écritures et les pièces du demandeur ne permettent pas de déduire de façon évidente la justesse de la somme calculée au titre du SLS et sa correspondance aux dispositions légales. Quant au commandement de payer, le décompte joint ne décompose pas le montant exigible au titre du loyer contractuel et le montant ajouté au titre du SLS, si bien qu’il ne saurait en être déduit des conséquences légales, le locataire n’étant pas à même de vérifier l’exigibilité de l’intégralité des sommes réclamées.

En troisième lieu, il n’est pas certain que Monsieur [X] ait été débiteur au jour de l’assignation et encore moins au jour du commandement de payer d’un reliquat de loyers et charges impayés, une fois retranchées les sommes ajoutées au titre du SLS. Il sera remarqué en tout état de cause que le montant du loyer augmenté du SLS aboutit à une somme globale en décalage manifeste avec le prix du marché, pour un logement d’une surface équivalente au logement litigieux.

Au vu de ce qui précède et en tout état de cause, la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, avec accessoires, ainsi que la demande en paiement d’un solde locatif, sont sources d’une contestation sérieuse qui a minima écarte la compétence du juge des référés, ces demandes s’avérant donc irrecevables de ce fait.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Déclare irrecevables devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation du 19/07/2023, demandes formées par [Localité 4] HABITAT-OPH à l’encontre de Monsieur [N] [X], notamment aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation de bail et accessoires et en expulsion, et ce, à raison de l’existence de contestations sérieuses.

Condamne [Localité 4] HABITAT-OPH aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Le greffierLe Président