Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 18 décembre 2025, n° 25/01553

TJ Toulouse 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi la résiliation du bail et l'expulsion de Madame [D].
Accepté
Obligation de paiement du locataire
Le tribunal a jugé que la créance du bailleur n'était pas sérieusement contestable et a ordonné le paiement des arriérés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a décidé d'accorder une indemnité d'occupation mensuelle pour compenser l'occupation illégale du logement.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a condamné Madame [D] à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 18 déc. 2025, n° 25/01553
Numéro(s) :	25/01553
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	31 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DUSAN
Cabinet(s) :	DBA
Parties :	La S.A. ALTEAL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01553

N° Portalis DBX4-W-B7J-UDNK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. ALTEAL

[L] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUSAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL

ANCIENNEMENT DENOMMEE S.A [Localité 4] HABITAT, Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]

Représentée par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Madame [L] [D],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 7]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 août 2021, la SA ALTEAL, a donné à bail à Madame [D] [L] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Le 19 novembre 2024, la SA ALTEAL, a fait signifier à Madame [D] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés à hauteur de la somme de 1800,22 euros, visant la clause résolutoire.

La SA ALTEAL, a saisi la Caisse d’allocations familiales de Haute-Garonne le 2 septembre 2024 de la situation d’impayé de madame [D], situation qui s’est maintenue ensuite.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la SA ALTEAL,a fait assigner Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2915,35 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers impayés à la date du 14 avril 2025, mensualité de mars 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, soit de 328,36 euros;

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mai 2025.

L’affaire était appelée et retenue à l’audience du 8 juillet 2025.

Par ordonnance de référé du 12 août 2025, il était décidé de la réouverture des débats à la date du 30 septembre 2025, madame [D] ayant adressé un message à la juridiction, postérieure à l’audience, expliquant qu’elle n’avait pas réussi à rester à l’audience, en raison d’une crise d’angoisse, et demandait le report de celle-ci.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA ALTEAL, représentée par la SELARL DBA, a maintenu les demandes de son assignation, à laquelle il convient de se reporter pour complet exposé des prétentions et des moyens. Elle, indique qu’aucun versement n’a été effectué par madame [D] et s’oppose à tout renvoi.

Madame [D] [L], bien que convoquée par courrier recommandé distribué le 16 août 2025, n’était ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 2 septembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 août 2021 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024, pour la somme en principal de 1800,22 euros.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 janvier 2025 et Madame [D] [L] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Madame [D] [L] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Madame [D] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 20 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 janvier 2025 au 30 mars 2025 est déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit au jour de la décision à la somme de 328,36 euros.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 4] HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [D] [L] restait devoir, au 31 mars 2025, la somme de 2915,34 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [D] [L], non comparante, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au vu des éléments produits, la créance du bailleur n’est pas sérieusement contestable.

Madame [D] [L] sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2915,34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1800,22 euros, du 6 mai 2025 sur la somme de 1800,22 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 4] HABITAT, Madame [D] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2021 entre la SA ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 4] HABITAT et Madame [D] [L] concernant un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 4] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] à verser à la SA ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 4] HABITAT à titre provisionnel la somme de 2915,34 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 1800,22 euros, du 6 mai 2025 sur la somme de 1800,22 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] à payer à la SA ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 4] HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi; soit au jour de la présente à la somme mensuelle de 328,36 euros.

CONDAMNONS Madame [D] [L] à verser à la SA ALTEAL, anciennement dénommée SA [Localité 4] HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Candys DUQUEROIX, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La Greffière , Le juge,