TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/16184

N° Portalis 352J-W-B7F-CVYR5

N° MINUTE :

Assignation du :

22 décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [K] [D]

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Gérard-jean BLANQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1638

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son Syndic la Société JMR IMMOBILIER,

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Louis GABIZON de l’AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/16184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYR5

DÉBATS

A l’audience du 20 Juin 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble du [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 12] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [K] [D] est propriétaire d’un appartement situé au sixième étage du bâtiment A constituant le lot 114.

Lors de l’assemblée générale du 21 octobre 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 25 ainsi libellée : « l’assemblée générale donne mandat au syndic qui devra au préalable consulter le conseil syndical, pour exercer au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en demande principale une action judiciaire, tant en référé qu’au fond, à l’encontre de Mme [K] [D] et d’une façon générale de toutes personnes ou entreprises concernées, afin d’obtenir la démolition de la construction illégale érigée sur la terrasse au 6ème étage, partie commune.

L’assemblée générale donne mandat au syndic pour demander la régularisation de l’ouvrage, aux frais de Mme [D], notamment :

— mandater à ses frais un géomètre pour définir les tantièmes généraux et spéciaux à affecter au futur lot à créer,

— acheter au prix du marché la partie commune annexée par la construction,

— mandater à ses frais un notaire pour régulariser les actes de vente et publication à la conservation des hypothèques,

— indemniser le syndicat des copropriétaires du préjudice subi par l’absence de toute participation aux charges de l’immeuble pour l’ouvrage incriminé alors que celui-ci est loué par Mme [D] qui titre donc des revenus d’un ouvrage illégal,

— mandater à sa charge un expert pour définir si la construction du bâtiment serait la cause des différents dégâts des eaux passés et le cas échéant rembourser les factures des travaux effectués,

— mandater à sa charge également un expert pour définir si le dégât des eaux actuel est causé par cette construction et le cas échéant payer les travaux d’étanchéité à effectuer rapidement.

Le coût du démarrage de l’action judiciaire sera à préciser au conseil syndical ».

Par acte d’huissier en date du 22 décembre 2021, Mme [K] [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 9], à Paris 18ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2022, Mme [K] [D] demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 2224 du code civil,

Dire prescrite l’action que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] se propose d’intenter à son encontre en vertu de la 25ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2021,

Dire le mandat d’agir donné au syndic à cette occasion irrégulier,

En conséquence,

Prononcer la nullité de la 25ème résolution de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du 21 octobre 2021 avec toutes les conséquences de droit s’en évinçant,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à lui payer une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] entre tous les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Gérard BLANQUIN, avocat aux offres de droit et dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 9], à Paris 18ème, demande au tribunal de :

Vu l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, vu les pièces versées au débat et notamment le règlement de copropriété de l’immeuble,

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 13] représenté par son syndic le Cabinet JMR IMMOBILIER recevable et bien fondé en ses écritures, et en conséquence,

Débouter Mme [K] [D] de ses demandes fins et prétentions,

Décision du 07 Novembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/16184 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVYR5

En tout état de cause,

Condamner Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 9] à [Localité 12] la somme de 3.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juillet 2023 et l’affaire fixée à l’audience du 20 juin 2024 pour plaidoirie.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 20 juin 2024, a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- Sur la demande principale d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021

1-1 Sur la recevabilité

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En l’espèce, Mme [D] a voté contre la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021 (pièces n° 2 du syndicat des copropriétaires), qui a été adoptée. Le procès-verbal de l’assemblée générale a été adressé aux copropriétaires par courrier daté du 2 novembre 2021 (pièce n° 3 de Mme [D]). Il n’est pas contesté que l’assignation, signifiée le 22 décembre 2021, a été délivrée dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions susvisées.

La demande de Mme [D] est donc recevable.

1-2 Sur le fond

Mme [D] soutient en premier lieu que la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 22 décembre 2021 crée un droit d’action en restitution des parties communes au profit du syndicat des copropriétaires alors que ce droit est manifestement prescrit, en application de l’article 2224 du code civil.

En deuxième lieu, elle expose que le mandat donné au syndic est nul pour être conditionnel et soumis à l’autorisation préalable du conseil syndical, dépourvu de personnalité morale et de pouvoir décisionnel.

En troisième lieu, elle considère que le mandat est nul pour porter sur l’exercice concurrent de deux actions antinomiques : une action principale en démolition et une action, qui n’est pas mentionnée comme étant subsidiaire, en régularisation. Elle fait valoir que, si le syndicat des copropriétaires peut renoncer à exercer une action, moyennant une compensation financière, il ne peut pas solliciter le versement d’une somme d’argent, contre la menace d’exercer une action judiciaire, se réservant d’ailleurs de manière illégitime le choix entre l’action judiciaire et la compensation financière. Elle fait enfin valoir que le syndicat des copropriétaires conditionne la régularisation de la situation à la prise en charge, par elle, de frais d’expertise relatifs à la recherche de la cause d’un dégât des eaux, alors que la charge de la preuve du lien entre ce dégât des eaux et la construction litigieuse repose sur le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires estime que Mme [D] ne peut soutenir la nullité de la résolution litigieuse au motif que l’action serait prescrite, dès lors qu’aucune action en démolition de l’ouvrage litigieux n’a été engagée par le syndicat des copropriétaires. Il fait toutefois valoir l’absence de prescription. En deuxième lieu, il soutient que la résolution critiquée ne conditionne pas la mise en œuvre de l’action à l’autorisation préalable du conseil syndical mais à la simple consultation de ce dernier, comme cela est d’usage. Il expose que ladite résolution ne confère pas un droit d’opposition au conseil syndical et donne bien pouvoir au syndic d’agir. En troisième lieu, il estime que la résolution permet au syndic de rechercher un accord avant l’engagement éventuel d’une procédure, sous certaines conditions, notamment celle d’une contrepartie financière à la cession du droit à construire, dont il demeure seul propriétaire à la lecture du règlement de copropriété, et celle de la prise en charge par Mme [D] des frais liés à la régularisation de l’ouvrage, s’agissant notamment des frais d’expertise technique, et non judiciaire, qu’il faudra débourser afin de vérifier la bonne conformité de la construction aux règles de l’art et notamment sa bonne étanchéité.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient Mme [D], la résolution contestée ne crée par un droit d’action. Elle donne au syndic un pouvoir d’agir au nom du syndicat des copropriétaires et, précisément, celui de solliciter en justice « la démolition de la construction illégale érigée sur la terrasse au 6ème étage, partie commune ». L’éventuelle prescription de l’action que le syndic est habilitée à porter en justice n’est pas un motif d’annulation de la résolution mandatant le syndic. Au surplus, le tribunal n’est saisi d’aucune action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [D], tendant à la démolition de la construction visée par la résolution litigieuse. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la prescription d’une action non engagée. Il n’est donc pas utile d’étudier les moyens de fond exposés par les parties s’agissant de la prescription de cette action potentielle.

Par ailleurs, s’agissant des autres moyens soutenus par Mme [D] au soutien de la nullité ou de l’irrégularité du mandat, le tribunal relève ici encore que ces moyens ne pourraient valablement être soutenus qu’au soutien d’un défaut de pouvoir du syndic dans le cadre d’une action engagée par le syndicat des copropriétaires.

Mme [D] ne développe aucun moyen relatif aux irrégularités de forme affectant la résolution n° 25 critiquée, de nature à fonder l’annulation de cette résolution.

Il convient donc de débouter Mme [D] de sa demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021.

2 – Sur les demandes accessoires

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile.

Partie succombante, Mme [D] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par voie de conséquence, elle sera déboutée de sa demande formée au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, Mme [D] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 10] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable en la forme la demande d’annulation formée par Mme [K] [D],

Déboute Mme [K] [D] de sa demande d’annulation de la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 21 octobre 2021,

Condamne Mme [K] [D] aux dépens de l’instance,

Condamne Mme [K] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], à [Localité 12] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [K] [D] de sa demande formée au titre des dépens, de leur distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction, et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 07 Novembre 2024

La Greffière Le Président