TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [H] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Edith [Localité 4]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05845 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DHJ

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Edith COGNY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire :

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [T], domicilié : chez Monsieur [P] [O] [X], [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 03 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05845 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DHJ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2016, Madame [D] [W], aux droits de laquelle vient désormais la société AXA FRANCE IARD, a donné à bail Monsieur [H] [T] un appartement sis [Adresse 3], pour une durée de trois ans et à effet du 3 novembre 2016, pour un montant de loyer initial de 608,33 euros outre 74 euros de charges

Monsieur [H] [T] a donné congé par courrier reçu par le bailleur le 12 mai 2022 et restitué les clefs par courrier du 25 mai 2022.

L’état des lieux de sortie et la reprise des lieux ont été effectués le 6 juin 2022 par huissier.

Le 24 mai 2023, Monsieur [H] [T] a été mis en demeure de payer la somme de 2691,77 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des réparations locatives et des régularisations de charges.

Une requête en injonction de payer a été déposée le 17 juillet 2023 par la société FILACTION pour le compte de la société AXA FRANCE IARD et a fait l’objet d’une décision de rejet par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] le 2 octobre 2023.

La société AXA FRANCE IARD a tenté de recouvrer sa créance par le biais de la plateforme CREDICYS, jusqu’à notification de l’échec du recouvrement le 6 mars 2024.

Le 11 avril 2024, elle a assigné Monsieur [H] [T] aux fins de voir :

condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 2691,77 euros au titre du solde du compte locatif, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 24 mai 2023 ;condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner [H] [L] aux dépens ;rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle seule la demande a comparu, représentée par son conseil, lequel s’en est rapporté aux termes de l’assignation.

Au soutien de sa prétention tendant à la condamnation d’Monsieur [H] [T] en paiement de l’arriéré locatif, la société AXA FRANCE IARD se prévaut des articles 7)a et 22 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 1728 du code civil.

La société demanderesse met en avant un calcul des arriérés de 2 891,73 euros comprenant les échéances des mois de février, avril, mai et juin 2022 et une régularisation des charges pour un montant de 258,91 euros.

La société AXA FRANCE IARD précise qu’elle a déduit de sa demande en paiement un montant de 608 euros correspondant au dépôt de garantie et un règlement de 150 euros effectué par le défendeur le 12 avril 2023.

Au soutien de sa prétention tendant à la condamnation d’Monsieur [H] [T] en paiement des réparations locatives, la société AXA FRANCE IARD invoque l’article 7)c et de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987.

La société indique avoir réglé un montant de 681,13 euros correspondant à la fixation d’un radiateur et à la réfection d’une cloison, après application d’une réduction de 43% liée à la vétusté et d’un abattement de 20% en raison de la présentation de devis. Elle ajoute qu’une franchise contractuelle de 382 euros a été déduite.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal signifié à étude suivant les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la société défenderesse n’a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS

Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la régularisation de charges de 2021 demandée par la société IMAX GESTION cabinet GODO et FENCEH le 1er aout 2022 met en avant montant de 1038,91 euros au titre de la part dans les dépenses communes du studio donné à bail à Monsieur [H] [T], soit 258,91 euros une fois déduites les provisions sur charges acquittées par ce dernier.

L’extrait de compte du 1er août 2021 au 1er août 2022 établi le 1er août 2022 par la société IMAX GESTION cabinet GODO et FENCEH met en avant un arriéré de 3150,64 euros correspondant aux loyers impayés dus entre le 1er mars et le 6 juin 2022, régularisation sur charges 2021 comprise, soit, après déduction des 608 euros de dépôt de garantie et d’un règlement de 150 euros, une somme de 2 392,64 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [T] au paiement de 2392,64 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 24 mai 2023.

Sur le paiement des réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Enfin, selon l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ».

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée du 3 novembre 2016 que les murs de l’entrée étaient en « bon état, trous rebouchés, trace d’enduit, traces noires », aucun problème concernant la fixation des radiateurs n’étant par ailleurs mentionné.

En outre, la société AXA FRANCE IARD a fait constater par huissier le 5 août 2022 un certain nombre de dégradations, relevant notamment qu'« un radiateur est entreposé au sol à côté de la fixation murale » et que « dans l’entrée sur le mur de gauche sous le compteur électrique […] le mur a été enfoncé et la cloison de plâtre est trouée sur plusieurs dizaines de centimètres », photographies à l’appui.

Ces dégradations sont donc bien intervenues pendant la durée du bail de sorte qu’Monsieur [H] [T] pourra en être tenu responsable.

Concernant le montant des travaux de remise en l’état, le devis non signé établi le 29 juin 2022 par la société URBA TRAVAUX met en avant une reprise du placo dans l’entrée et remise en peinture pour 1200 euros et le remplacement du radiateur pour 320,10 euros.

La quittance subrogative établie par la société IMAX GESTION cabinet GODO et FENCEH le 5 août 2022 fait état du paiement par la société AXA FRANCE IARD au titre des détériorations immobilières de la somme de 143,43 euros pour le radiateur et 537,70 euros pour la cloison, après déduction de 43,99% pour vétusté. Il a en outre été procédé à une retenue de 382 euros de franchise immobilière. L’assureur a donc payé la somme de 299,13 euros après déduction du dépôt de garantie, correspondant à la somme demandée à la présente instance à ce titre.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [T] au paiement de 299,13 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts légaux à compter de la date du jugement.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner Monsieur [H] [T], partie succombant à l’instance, à payer à la société AXA FRANCE IARD la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles.

De la même manière, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [T] aux dépens.

L’exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la société anonyme AXA FRANCE IARD la somme de 2392,64 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la société anonyme AXA FRANCE IARD la somme de 299,13 euros au titre des réparations locatives avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à la société anonyme AXA FRANCE IARD la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION