TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître RADIGON

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BAUDASSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01350 – N° Portalis 352J-W-B7H-C35M6

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 novembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [V] [B],

Madame [P] [W] épouse [B],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître BAUDASSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0639

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [J],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître RADIGON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1691

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01350 – N° Portalis 352J-W-B7H-C35M6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 29 janvier 2009, à effet au 10 février 2009, M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] ont donné à bail à M. [K] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer de base mensuel de 850 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

Par jugement du 18 novembre 2021, rectifié par jugements du 18 septembre 2023 et du 27 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a, notamment :

Constaté que les conditions de délivrance à M. [K] [J] par M. et Mme [B] d’un congé pour reprise étaient réunies et que le bail avait ainsi expiré le 28 février 2021 ;Débouté M. [K] [J] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;Ordonné l’expulsion de M. [K] [J] et de tous occupants de son chef,Condamné M. [K] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges, à compter du 1er mars 2021 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,Débouté M. et Mme [B] de leur demande en paiement de l’arriéré de charges d’un montant de 180,52 euros ;Condamné M. [K] [J] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de l’instance.

Par acte en date du 17 décembre 2021, M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] ont délivré à M. [K] [J] un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Par jugement du 6 juillet 2022, le juge de l’exécution a rejeté la demande de délai pour quitter les lieux formée par M. [K] [J], dit, en conséquence, que le commandement d’avoir à quitter les lieux délivré le 17 décembre 2021 produisait son plein effet et condamné M. [K] [J] aux dépens.

Par courrier du 28 août 2022, M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] ont adressé par courrier une demande en paiement de la somme de 281,57 euros au titre de la régularisation des charges locatives de l’exercice 2021.

Par courrier du 24 octobre 2022, M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] ont sollicité de M. [K] [J] le paiement de la somme de 201,76 euros au titre de l’indexation de l’indemnité d’occupation.

Par procès-verbal de reprise du 4 avril 2023, un commissaire de justice a constaté que suite à la remise des clés par le locataire au commissariat du [Localité 1], le logement était vide de toute occupation et de tout mobilier, et indiqué avoir fait changer la serrure du logement et fait défense à quiconque d’y pénétrer.

Par procès-verbal établi à la même date, le même commissaire de justice a décrit l’état des lieux et photographié divers éléments dans le logement.

Par courrier du 20 juin 2023, M. [K] [J] a sommé M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] de lui restituer son dépôt de garantie, d’un montant de 850 euros, majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard.

Par courrier du 10 juillet 2023, distribué le 21 juillet 2023, M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] ont indiqué à M. [K] [J] que son dépôt de garantie viendrait en déduction des sommes dues en vertu du jugement du 18 novembre 2021.

Par acte en date du 12 juillet 2023, M. [K] [J] a fait signifier à M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] une sommation de payer la somme de 1042,10 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie.

Par courrier en date du 1 octobre 2023, M. [K] [J] a sollicité le remboursement de sommes selon lui indûment versées à ses anciens bailleurs, sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 30 octobre 2023, le conseil de M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] a mis M. [K] [J] en demeure de leur régler la somme de 6282,90 euros dans un délai de 8 jours, correspondante aux frais de remise en état de l’appartement et de l’indexation de l’indemnité d’occupation.

Par acte d’huissier en date du 24 novembre 2023, M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] ont fait assigner M. [K] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

6282,90 euros déduction faite du dépôt de garantie au titre du remplacement du chauffe-eau, de la réfection des peintures, des pass VIGIK, des serrures changées et des frais de réparation de la fenêtre, 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] exposent que le locataire a quitté les lieux après mesure d’exécution forcée dont il a résulté que M. [K] [J] avait déjà quitté les lieux, après avoir remis les clés du logement au commissariat de police. Ils font valoir l’existence de dégradations locatives, justifiées par un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 14 avril 2023. Ils ajoutent que l’ancien locataire n’a pas procédé au paiement correspondant à l’indexation des loyers, ni à la régularisation des charges, sollicitées en 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mars 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience du 10 septembre 2024, M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions aux termes desquelles ils sollicitent :

la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 6081,22 euros déduction faite du dépôt de garantie au titre du remplacement du chauffe-eau, de la réfection des peintures, des pass VIGIK, des serrures changées et des frais de réparation de la fenêtre, le rejet de la demande formée par M. [K] [J] au titre de la restitution de son dépôt de garantie,Que la demande formée par M. [K] [J] au titre des dépens soit jugée irrecevable ;1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils exposent que M. [J] a finalement réglé la somme qui lui avait été réclamée au titre de l’indexation de l’indemnité d’occupation, et observent qu’il reconnait devoir la somme correspondante à la réfection de deux VIGIK. Au soutien de leur demande en paiement, ils soulignent l’état dégradé du chauffe-eau et des peintures, qui résulte selon eux d’un défaut d’entretien du locataire. S’agissant du remplacement des serrures, ils rappellent que M. [J] a quitté les lieux sans remettre les clés à l’huissier instrumentaire de sorte qu’il n’a pas été mis fin à la procédure d’expulsion dirigée contre lui, et qu’en tout état de cause, manquaient des clés, de sorte que le changement des serrures s’imposait. Ils précisent que toutes les diligences opérées par l’huissier ont été rendues nécessaires par l’absence d’information de ce qu’il avait quitté les lieux. Enfin, ils rappellent que la condamnation de M. [K] [J] aux dépens, par jugement rectificatif, n’a pas été signifiée.

M. [K] [J], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le rejet des demandes formées par les époux [B] ;

— la condamnation des époux [B] à lui restituer son dépôt de garantie, déduction faite du coût des deux VIGIK,

— reconventionnellement, qu’il soit et jugé que les frais de reprise des lieux (constat d’abandon de logement et vacation serrurier) ne sont pas justifiés, et leur condamnation, en conséquence, à lui rembourser la somme de 429,20 euros et 550 euros,

— la condamnation des époux [B] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation des époux [B] aux dépens.

M. [K] [J] dénonce l’attitude de ses bailleurs qui tentent de lui imputer une remise à neuf de l’appartement sans tenir compte de son état de vétusté. Il soutient que le remplacement du chauffe-eau incombe au bailleur, et non au locataire. Il ajoute qu’à son entrée dans les lieux, les peintures étaient anciennes, et que si elles apparaissent écaillées dans les pièces d’eau, cet état de fait s’explique par leur vétusté, M. [K] [J] ayant occupé les lieux durant 9 années. Il souligne qu’aucune pièce ne permet d’établir que la fenêtre ne fonctionnait pas lors de son départ. Il considère enfin que le changement de serrures n’était pas justifié, 7 clés ayant été remises au commissariat de police.

S’agissant des frais de commissaire de justice, correspondant aux dépens de l’instance introduite devant le juge de l’exécution, il rappelle ne pas avoir abandonné le logement et avoir remis les clés au commissariat de police le 4 avril 2023 à 9h10, de sorte que les dépenses engagées aux fins de reprise des lieux étaient inutiles.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée amiable établi contradictoirement le 10 février 2009 et du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 4 avril 2023, que :

S’agissant des peintures : ces dernières étaient, dans toutes les pièces, décrites comme « en très bon état » dans l’état des lieux d’entrée, par opposition aux autres composants du logement, comme le parquet, les portes, ou les meubles de cuisine, les convecteurs électriques, le carrelage, la baignoire ou le lavabo, décrits comme abîmés ou en état d’usage. Dans le procès-verbal de constat du 4 avril 2023, la peinture est décrite comme présentant de nombreuses traces noirâtres, présentant des trous chevillés non rebouchés, dans l’entrée. Elle est décrite comme sale, rayée, noircie et comportant des traces de frottement dans les deux pièces principales, des fissurations apparaissant dans la deuxième pièce, au plafond. Des trous chevillés non rebouchés sont également mentionnés ; dans la cuisine, la peinture est décrite comme s’écaillant fortement, à la suite manifestement d’un dégât des eaux. De nombreux trous chevillés non rebouchés sont notés. Dans la salle de bain, la peinture est fortement cloquée et abîmée.S’agissant de la fenêtre : elle était décrite comme en état d’usage dans l’état des lieux d’entrée, et, dans l’état des lieux de sortie, il est indiqué que le point haut de la fenêtre de la deuxième pièce principale ne ferme plus ;S’agissant du chauffe-eau : il est décrit comme complètement rouillé et sale.S’agissant des clés : l’état des lieux d’entrée indique la remise de huit clés, quand seule 7 clés ont été remises au commissariat de police.

M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] produisent une facture correspondante au remplacement du chauffe-eau, d’un montant TTC de 1244,10 euros ainsi qu’un devis de 8195 euros pour des travaux de rénovation de l’appartement, dont 4850 euros hors taxe correspondant à la peinture exclusivement.

Dès lors que les peintures étaient indiquées comme en très bon état dans l’état des lieux, et qu’elles apparaissent en très mauvais état, du fait, notamment de nombreux trous non chevillés non rebouchés, il convient de retenir le poste de peinture, mais d’appliquer un coefficient de vétusté, M. [J] ayant occupé les lieux durant 9 ans, et de le ramener à de plus justes proportions, étant établi qu’avait été constaté un défaut d’aération dans l’appartement, de sorte que les cloques et l’écaillement des peintures dans les pièces d’eau ne sauraient être imputé à une négligence du locataire, la seule circonstance que ce dernier aurait refusé l’accès des entreprises à son logement étant insuffisante à compenser un défaut d’aération constaté en 2019 et n’étant par ailleurs pas établie.

Ainsi, il convient de ne retenir 20% du coût des travaux de peinture à la charge de M. [J], soit 970 euros HT, et 1067 euros TTC.

S’agissant du chauffe-eau, s’il est certes établi que ce dernier présentait, le 4 avril 2023, un état de rouille avancé sur l’extérieur, rien ne permet de l’imputer à des dégradations locatives. En effet, une telle rouille sur l’extérieur de l’appareil apparaît liée à un dysfonctionnement, dont le bailleur est responsable. Le chauffe-eau a par ailleurs été installé en 2014 de sorte qu’en 2023, il était âgé de 9 ans et pouvait donc être considéré comme vétuste. La demande formée au titre du remplacement du chauffe-eau sera donc rejetée.

Enfin, s’agissant des frais de remplacement des serrures, il sera constaté que les demandeurs ne produisent, au soutien de leur demande indemnitaire, qu’un reçu émanant de Leroy Merlin, pour l’achat d’un verrou, insuffisant à démontrer que les serrures auraient été remplacées. Ils seront déboutés de cette demande.

M. [K] [J] reconnaissant devoir la somme de 55,42 euros TTC pour le remplacement de 2 VIGIK, cette somme sera retenue.

En conséquence, la demande indemnitaire de M. et Mme [B] sera accueillie à hauteur de 1122,42 euros TTC.

Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : M. [K] [J] doit la somme de 1122,42 euros au titre des dégradations locatives, dont il conviendra de retirer la somme de 850 euros de dépôt de garantie.

En conséquence, M. [K] [J] sera condamné à verser à M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] la somme de 272,42 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il est constant que la remise des clés doit être faite entre les mains propres du bailleur ou de son mandataire.

M. [K] [J] sollicite que lui soit remboursées les sommes de 429,20 euros et 550 euros au titre des dépens auquel il a été condamné par jugement rectificatif du 27 février 2024, estimant que les frais de commissaire de justice engagés au titre du constat d’abandon ou de changement des serrures n’étaient pas nécessaires.

Outre que ces frais dont il sollicite le remboursement sont compris dans les dépens de l’instance précédente auxquels il a été condamné par un jugement n’a pas encore été signifié, M. [K] [J] ne justifie pas les avoir engagés. Il sera par ailleurs constaté qu’il n’a pas remis les clés du logement aux bailleurs ou à son mandataire, de sorte que la restitution du logement n’a pas été effective, et que la procédure d’expulsion s’est poursuivie, de son seul fait.

Il est donc irrecevable et mal fondé en sa demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [J] à verser à M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] la somme de 272,42 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

REJETTE les demandes reconventionnelles de M. [K] [J],

CONDAMNE M. [K] [J] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [K] [J] à verser à M. [V] [B] et Mme [P] [W] épouse [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge