TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

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N° du dossier : N° RG 25/00367 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJH4

N° MINUTE : 26/00009

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

DU 09 Janvier 2026

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Nous Morgane ESTIVAL, juge des référés des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. [O], dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 1]

Rep/assistant : M^e Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Comparant

ET

Madame [N] [K] [J], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Non comparant

Monsieur [B] [P] [X], demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

Non comparant

DÉBATS : A l’audience publique du 15 Décembre 2025

CE au demandeur

CCC

Le

RAPPEL DES FAITS

La SCI [O] a donné à bail à [N] [K] [J] et [B] [P] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 01 décembre 2023, pour un loyer mensuel de 670 € et 0 € de provision sur charges mais 23 € de provision sur taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La SCI [O] a ensuite fait assigner [N] [K] [J] et [B] [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT PIERRE statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 15 décembre 2025, la SCI [O] – représentée par Maître Françoise BOYER-ROZE – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de [N] [K] [J] et [B] [P] [X] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; et de condamner ces derniers solidairement au paiement de la somme actualisée de 3.491,52 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés à personne et à domicile le 29 septembre 2025, [N] [K] [J] et [B] [P] [X] ne sont ni présents ni représentés. Le conseil de la société demanderesse a noté qu’ils n’avaient pas repris le paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait, dans son ancienne rédaction, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». En outre, l’article 24 V. prévoit désormais : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le bail conclu le 01 décembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois (article 18) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.085 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 septembre 2024.

L’expulsion de [N] [K] [J] et [B] [P] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour les locataires de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI [O] produit un décompte démontrant que [N] [K] [J] et [B] [P] [X] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.160,56 € à la date du 21 septembre 2025. En effet, il convient de ne retenir que le montant des loyers impayés, les sommes définitives réclamées au titre de la TEOM pour 2025 ne sont pas justifiées par des pièces (avis d’imposition). En outre, l’arriété locatif étant arrêté au 21 septembre 2025, il convient de retenir le montant du loyer suivant pour septembre: (686,52/30) x 21 = 480.56 euros.

[N] [K] [J] et [B] [P] [X], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.160,56 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.010 € à compter du commandement de payer (21 juillet 2025), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

[N] [K] [J] et [B] [P] [X] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

En l’absence de clause expresse de solidarité insérée dans le contrat de bail, aucune condamnation solidaire ne peut intervenir.

III.. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

[N] [K] [J] et [B] [P] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [O], [N] [K] [J] et [B] [P] [X] sera condamnés in solidum à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 décembre 2023 entre la SCI [O] et [N] [K] [J] et [B] [P] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], 97 [Adresse 6] LA [Adresse 7] sont réunies à la date du 21 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à [N] [K] [J] et [B] [P] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [N] [K] [J] et [B] [P] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, SCI [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE la SCI [O] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNONS [N] [K] [J] et [B] [P] [X] à verser à SCI [O] à titre provisionnel la somme de 3.160,56 € (décompte arrêté au 21 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 2.010 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS [N] [K] [J] et [B] [P] [X] à payer à SCI [O] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum [N] [K] [J] et [B] [P] [X] à verser à SCI [O] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [N] [K] [J] et [B] [P] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge,