TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DENEUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BERTRAND

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01434 – N° Portalis 352J-W-B7I-C356E

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [N] [A] [G] [Y],

Madame [W] [O] [U] [Y],

demeurant [Adresse 8]

représentées par Maître DENEUX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P164

DÉFENDERESSE

Madame [P] [I],

demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître BERTRAND, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0858

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 septembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 05 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01434 – N° Portalis 352J-W-B7I-C356E

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 1975, Madame [G] [D], aux droits de qui se trouvent Mesdames [N] et [W] [Y] a donné à bail à Monsieur [M] [F], à effet du 1er avril 1975 pour une durée de six années, un appartement de 4 pièces sis [Adresse 2].

Madame [C] [S], veuve de Monsieur [M] [F] est décédée le 25 novembre 2022.

Mademoiselle [P] [I], petite fille de la défunte, a sollicité le transfert de plein droit du bail. Considérant que celle-ci ne remplissait pas les conditions légales de transfert du bail, les consorts [Y] l’ont assignée par acte d’huissier en date du 11 décembre 2023, demandant au Juge des contentieux de la protection de :

— RECEVOIR Mesdames [W] et [N] [Y] en leur assignation,

Y FAISANT DROIT,

A titre principal

— CONSATER que Madame [P] [I] ne peut prétendre au transfert du bail dont était titulaire Madame [S] veuve [F],

— ORDONNER l’expulsion de Madame [P] [I] et de tout occupant de l’appartement situé aux 3eme et 4eme étage dépendant de l’immeuble (Bâtiment B) sis [Adresse 2] ci-dessus plus amplement désignés, et ce en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— VOIR DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge du contentieux de la protection de désigner et, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— DIRE qu’à défaut d’avoir libéré ces locaux et remis aux demanderesses les clés, elle y sera contrainte sous astreinte de 500 € par jour de retard, et ce, à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

A titre subsidiaire

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts de Madame [P] [I],

— ORDONNER l’expulsion de Madame [P] [I] et de tout occupant de l’appartement situé aux 3eme et 4eme étage dépendant de l’immeuble (Bâtiment B) sis [Adresse 2] ci-dessus plus amplement désignés, et ce en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— VOIR DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués lors de l’expulsion seront séquestrés dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge du contentieux de la protection de désigner et, aux frais, risques et périls de la défenderesse,

— DIRE qu’à défaut d’avoir libéré ces locaux et remis aux demanderesses les clés, elle y sera contrainte sous astreinte de 500 € par jour de retard, et ce, à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

En toute hypothèse

— CONDAMNER Madame [P] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2 520 €/mois à compter du 1er janvier 2023 ou, en cas de résiliation du bail, à compter de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Madame [P] [I] au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous les dépens.

A l’audience du 2 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 septembre 2024.

A cette audience, à laquelle l’affaire a été évoquée, Mesdames [N] et [W] [Y], représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, faisant valoir que Mme [P] [I] ne rapporte pas la preuve d’une cohabitation effective avec sa grand-mère.

Madame [P] [I], assistée de son conseil, a repris oralement ses écritures par lesquelles elle sollicite du juge de :

CONSTATER le transfert dudit bail à Madame [P] [I] depuis le décès de sa grand-mère, Madame [C] [F] soit depuis le 25 novembre 2022,ORDONNER le maintien dans les lieux de Madame [P] [I] en sa qualité de locataire au [Adresse 3],ORDONNER aux consorts [Y] d’établir un avenant audit bail modifiant l’état civil complet de Madame [P] [I],ORDONNER aux consorts [Y] de délivrer des attestations rectificatives de paiement de loyer depuis le 1er décembre 2022 au nom de Madame [P] [I], DEBOUTER les consorts [Y] de leur demande en paiement d’une indemnité d’occupation de la part de Madame [P] [I] DEBOUTER les consorts [Y] de leurs plus amples demandes.

A titre subsidiaire, s’il était prononcé, la résiliation dudit bail,

DIRE qu’il est accordé à Madame [P] [I] un délai de 6 mois pour retrouver un nouveau logement et ce sans indemnité d’occupation en sus du règlement du loyer actuel à savoir la somme mensuelle de 1562,76 euros.Par voie de conséquence,

CONDAMMNER les consorts [Y] au paiement de la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 Code de Procédure Civile, ainsi que de tous les dépens.

Madame [P] [I] fait valoir le droit au transfert du bail à son nom au motif qu’elle vivait au domicile de sa grand-mère, locataire en titre, depuis des années et au moins un an avant le décès de celle-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail au profit de Madame [P] [I]

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Madame [C] [S], veuve de Monsieur [M] [F], titulaire du bail, objet de litige, est décédée le 25 novembre 2022. Mademoiselle [P] [I], sa petite-fille, dont la filiation est établie par les pièces produites, demande le transfert du bail à son profit.

Mademoiselle [P] [I] produit diverses pièces à son nom mentionnant une adresse du [Adresse 4] (14) tels que :

— la copie des certificats de scolarité universitaire à l’université de [Localité 7] Sorbonne pour les années universitaires 2017 à 2020

— la copie des certificats de scolarité universitaire de l’Institut Catholique de [Localité 7] pour les années universitaires de 2020/2021 à 2021/2022

— la copie de deux conventions de stages effectués à [Localité 7] sur lesquelles figurent bien l’adresse du [Adresse 4] (14) pour les périodes allant du 11/01/2020 au 25/06/2020 et du 03/01/2022 au 01/07/2022

— la copie des cartes mutuelles, SMEREP de 2018 à 2023,

— la copie du courrier de création d’ouverture de ligne téléphonique en 2017 et copie d’une facture de téléphone SFR par année pour la période allant de 2017 à 2023,

— la copie de ses relevés bancaires de 2017 à 2023 de la Société générale,

— la copie de l’attestation 2022 de l’assurance habitation.

Mme [P] [I] rapporte ainsi la preuve qu’elle vivait au domicile de sa grand-mère Mme [C] [F] depuis l’année 2017 et depuis au moins un an à la date du décès du décès de celle-ci, soit durant la période du 25 novembre 2021 au 25 novembre 2022.

Les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 étant remplies, Mme [P] [I] est bien fondée à faire valoir le transfert du bail dont bénéficiait sa grand-mère, Mme [C] [F] à son profit.

La qualité d’occupant sans droit ni titre de Mme [P] [I] n’étant pas établie par le bailleur, les consorts [Y] seront par voie de conséquence déboutés de leur demande d’expulsion et de l’ensemble des demandes subséquentes relatives aux indemnités d’occupation et au sort des biens.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Les demanderesses sollicitent la résiliation judiciaire du bail en faisant valoir que les locaux ont été loués à usage exclusif d’habitation se fondant sur l’article 2 du bail selon lequel le locataire devra employer les locaux uniquement à son habitation personnelle et à celle de sa famille, l’exercice de tout commerce ou industrie, de n’importe quelle profession, même libéral étant formellement interdit.

Elles produisent des pièces établissant que Madame [P] [I] est inscrite au registre National des Entreprise, en qualité d’entrepreneur individuel au titre de deux structures :

• [Localité 5] [P] (n° SIREN 878 490 903), avec pour activité déclarée des prestations de service marketing et entretien corporel en activité secondaire,

• [Localité 6] (n° SIREN 308 121 045) avec pour activité celle des agences de presse.

Ces deux établissements ayant pour siège [Adresse 2].

Madame [P] [I] reconnaît travailler en télé-travail à son domicile, mais fait valoir que son activité n’enfreint pas les termes de la clause du bail sus visée.

Force est de constater que les consorts [Y] ne démontrent pas que leur locataire exerce une profession commerciale, industrielle libérale ou de toute autre nature au [Adresse 2] comportant une activité effective à cette adresse, avec par exemple réception de clients ou de collaborateurs à l’adresse. Une simple iscription administrative apparait insuffisante.

Il convient en conséquence de les débouter de leur demande de résiliation judiciaire.

Sur les autres demandes

Il sera dit que les consorts [Y] établiront un avenant audit bail au nom de Madame [P] [I].

Il n’y a pas lieu d’ordonner aux consorts [Y] de délivrer des attestations rectificatives de paiement de loyer depuis le 1er décembre 2022 au nom de Madame [P] [I] à défaut de tout justificatif.

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mesdames [N] et [W] [Y], parties perdantes, supporteront les dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il sera allouée une somme de 500 euros à la défenderesse en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’exécution provisoire

La nature du litige ne justifie pas de voir écartée l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le bail dont était titulaire Madame [C] [S], veuve de Monsieur [M] [F], décédée le 25 novembre 2022, afférent au logement sis [Adresse 2], a été transféré à Mme [P] [I], petite fille de la défunte, à la suite du décès de celle-ci ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [P] [I] formée par Mesdames [N] et [W] [Y] ;

DIT que Mesdames [N] et [W] [Y] établiront un avenant du bail au nom de Madame [P] [I] ;

DEBOUTE Mesdames [N] et [W] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

REJETTE toute autre de Mme [P] [I] ;

CONDAMNE Mesdames [N] et [W] [Y] aux dépens et à régler à Mme [P] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait à [Localité 7], le 5 décembre 2024.

LA GREFFIERE LA JUGE