N° RG : N° RG 22/03632 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUAA

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/03632 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUAA

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. Des Frères Lumières

C/

S.A.S. Concept Cuisines Bains

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Baptiste MAIXANT

M^e Yves MOUNIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,,

Greffier, lors des débats et du délibéré

Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Février 2025,

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. Des Frères Lumières

Rue des Freres Lumières

33320 Eysines

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.S. Concept Cuisines Bains

88, avenue de Soulac

33320 Le Taillan Medoc

représentée par M^e Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2000, la société civile immobilière des Frères Lumières a donné à bail un local commercial sis 3 rue des frères lumières 33320 Eysines à la société Concept Cuisines Bains pour une durée de neuf années. La destination des lieux était mentionnée comme suit : “dépôt de matériel de cuisines et de salles de bains”.

Le bail a été reconduit tacitement par la suite.

Par acte extrajudiciaire signifié le 18 juin 2021, la SAS Concept Cuisines Bains a donné congé à la SCI des Frères Lumières pour le 31 décembre 2021.

Par courrier en date du 08 décembre 2021, la SCI des Frères Lumières a demandé à la SAS Concept Cuisines Bains d’apporter une solution à plusieurs problèmes qu’elle indiquait avoir constatés. Elle faisait notamment état au sein de ce courrier du fait que les piliers principaux intérieurs et extérieurs en métal de la structure du bâtiment étaient complètement rouillés et prêts à se rompre, reprochant au preneur de ne pas l’en avoir informée depuis plus de 20 ans, précisant que le local ne pouvait pas être reloué en l’état. Elle mentionnait également un choc sur le rideau de fermeture principal en métal. Elle demandait enfin au preneur de lui adresser toutes les factures d’entretien notamment le nettoyage des gouttières et l’entretien des fermetures devant être effectués par ce dernier au moins une fois par an.

Par courrier recommandé distribué le 30 décembre 2021, la SAS Concept Cuisines Bains a notifié à la SCI cesser le versement du dernier loyer, se prévalant des dispositions de l’article 1719 du Code civil, en l’absence de respect par le bailleur des obligations de délivrance et de jouissance paisible du bien loué, et solliciter la récupération des loyers déjà versés depuis la période où elle aurait été débranchée du réseau électrique.

Un procès verbal a été dressé par Me [Y], huissier de justice, afin de prendre acte de l’état du local lors de sa restitution du local par la SAS Concept Cuisines Bains, en date du 29 décembre 2021, en l’absence de bailleur, qui avait pourtant été convié par courrier du 23 décembre 2021.

Parallèlement, le bailleur a saisi à titre conservatoire les comptes bancaires de la société Concept Cuisines Bains auprès de la Banque CIC Sud Ouest, le 29 décembre 2021, en vertu du bail commercial, à hauteur de la somme totale de 3.498,06 € comprenant le principal, les frais de procédure et le coût du procès verbal de saisie. Ce procès verbal de saisie a été dénoncé à la société Concept Cuisines Bains le 05 janvier 2022. Par jugement du 19 juillet 2022, le juge de l’exécution a constaté la mainlevée de la saisie conservatoire de créance du 29 décembre 2021, et a condamné la SCI des Frères Lumières à payer à la société Concept Cuisines Bains la somme de 300 € en réparation de son préjudice financier résultant du caractère abusif de la mesure pratiquée, outre 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Un procès verbal de constat a par ailleurs été dressé par Me [B] [U], huissier de justice, à la requête de la SCI des Frères Lumières, le 23 février 2022, hors la présence de la société Concept Cuisines Bains, afin de justifier de l’état du local.

La SCI des Frères Lumières a fait établir un devis par la société Temsol-Atlantique, en date du 22 avril 2022, relatif notamment à la dépose et au remplacement de pieds de poteaux, à hauteur au total de 16.975,00 € HT, soit 20.370,00 € TTC .

Par acte en date du 12 mai 2022, la SCI des Frères Lumières a assigné la société Concept Cuisines Bains devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

La SCI des Frères Lumières a formé incident, aux fins que les parties soient renvoyées devant le tribunal de commerce de Bordeaux, faisant état d’un lien de connexité entre la présente instance et celle pendante devant la juridiction précitée à la suite d’une opposition à injonction de payer rendue au titre de reliquat de loyer.

Par ordonnance du 04 avril 2023, le juge de la mise en état a notamment :

— rejeté la demande de renvoi de l’affaire devant le tribunal de commerce de Bordeaux formée au titre de l’article 101 du code de procédure civile,

— renvoyé les parties à la mise en état continue,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident,

— réservé les dépens.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la SCI des Frères Lumières demande au Tribunal de :

— débouter la société Concept Cuisines Bains de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions en ce qu’elles sont irrecevables car prescrites et infondées,

— condamner la société Concept Cuisines Bains à lui payer la somme, sauf à parfaire, de 20.370 €, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l’exploit introductif d’instance, au titre des travaux de remise en état du local commercial pour manquement à ses obligations d’entretien et de réparation,

— condamner la société Concept Cuisines Bains à lui verser la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

La SCI des Frères Lumières forme ses demandes au titre de la responsabilité contractuelle, selon les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil applicable au litige.

Elle fait en effet valoir que la responsabilité contractuelle de la société Concept Cuisines Bains est engagée de par des manquements de cette dernière à ses obligations résultant du bail, soutenant que le preneur doit être condamné à lui verser la somme de 20.370,00 € à ce titre. Elle indique en effet qu’aux termes de l’article IV du bail commercial, les parties ont contractuellement transféré au preneur les obligations au titre de l’entretien et de toutes les réparations du local, en ce compris celles relevant des dispositions de l’article 606 du code civil. Elle souligne qu’il incombait ainsi à la société Concept Cuisines Bains d’assurer l’intégrité du bâtiment, en ce compris les grosses réparations, et d’entretenir durant l’exécution du contrat ledit bâtiment, obligations que le preneur n’a pas respecté. Elle précise en effet que la société Temsol-Atlantique a constaté l’état de dégradation très avancée de certains pieds de poteau principaux mettant en cause à court terme la stabilité du bâtiment, le degré d’oxydation étant tel qu’il nécessite la suppression des parties dégradées. La demanderesse précise qu’au regard de l’état du bâtiment, la négligence du preneur concernant l’entretien du local est acquise. Elle souligne également que le preneur ne verse aux débats aucune facture d’entretien sur les vingt ans d’occupation, alors qu’il aurait dû prendre des mesures conservatoires au regard du degré de détérioration du bâtiment. Elle expose également que le preneur ne justifie nullement avoir informé le propriétaire de ces difficultés en dépit de son engagement contractuel. La SCI conteste la force probante de “l’expertise diligentée” par le preneur (sic le constat effectué par Maître [Y]) indiquant qu’elle n’a pas été effectuée contradictoirement, et que l’expert a réalisé une visite dans l’intérêt exclusif de la société Concept Cuisines Bains. S’agissant du préjudice, elle souligne que le coût de la seule réparation des piliers de soutien du bâtiment s’élève à 20.370 €.

N° RG : N° RG 22/03632 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUAA

Concernant les demandes reconventionnelles formées par la société Concept Cuisines Bains, qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, la SCI des Frères Lumières rappelle qu’aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la SCI soulève l’irrecevabilité de la demande de la SAS Concept Cuisines Bains, qui serait prescrite, puisque cette demande aurait dû être formée dans les cinq ans à compter de la connaissance des faits la motivant, étant précisé que les problématiques dont la SAS fait état seraient apparues dans les années 2000.

Par ailleurs, la SCI des Frères Lumières rappelle le principe de la force obligatoire des contrats, au visa des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, et précise, s’agissant des baux commerciaux, qu’avant la loi Pinel, les parties pouvaient déroger aux obligations pouvant incomber au bailleur et les transférer intégralement au preneur.

En l’espèce, elle rappelle tout d’abord qu’il n’existe pas d’obligation pesant sur le bailleur de délivrer un immeuble devant répondre à des critères de décence, s’agissant d’un local commercial. Elle souligne par ailleurs qu’aux termes du contrat, le preneur devait prendre le local dans l’état dans lequel il était et effectuer tous les travaux d’entretien et de réparation en ce compris les travaux relevant de l’article 606 du code civil. Elle rappelle que le local loué était un dépôt de meubles de 110 m2 pour un loyer sur la base de 2.000 francs par mois, soit 300 €, local qui n’a jamais eu vocation à recevoir des salariés ou des clients, raison pour laquelle il était nu, sans électricité, sans eau, sans évacuation, ni bureaux ni sanitaire. LA SCI en conclut que le local loué était conforme à sa destination, à savoir un local de stockage. Elle précise d’ailleurs aucune réclamation relative à un manquement à l’obligation de délivrance n’a été formée pendant 20 ans.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 03 janvier 2024, la société Concept Cuisines Bains demande au Tribunal de :

— débouter la SCI des Frères Lumières de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI des Frères Lumières à lui payer la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour absence de délivrance d’un local décent et procédure abusive,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir si le Tribunal devait accueillir les demandes de la SCI des Frères Lumières,

— condamner la SCI des Frères Lumières à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Concernant les demandes formées à son encontre, la société Concept Cuisines Bains fait valoir que les conditions de nature à engager sa responsabilité contractuelle ne sont pas réunies, au visa de l’article 1104 du code civil. Elle soutient qu’au visa des articles 1719 et 606 du code civil, ainsi que de l’article R. 145-35 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, les grosses réparations, à savoir celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier, ne peuvent être imputés au locataire. Elle précise que ces dispositions d’ordre public trouvent leur application immédiate aux contrats qui étaient en cours d’exécution lors de l’entrée en vigueur de la loi Pinel, et qu’elles trouvent en tout état de cause à s’appliquer au contrat de bail tacitement reconduit pour une durée indéterminée, d’autant plus lorsque cette durée dépasse la durée de neuf ans qui aurait trouvé à s’appliquer en cas de renouvellement de bail.

La société Concept Cuisines Bains souligne avoir effectué les diligences qui lui incombaient aux termes du contrat de bail et ne pas avoir manqué à ses obligations.

Elle soutient qu’il incombait en réalité au bailleur de procéder aux réparations nécessaires puisqu’il s’agissait de grosses réparations visées par les dispositions de l’article 606 du code civil, la clause contractuelle contraire étant réputée non écrite. Elle rappelle que le bail commercial a été tacitement reconduit entre les parties à compter du 24 octobre 2009 pour une durée indéterminée. Elle souligne que les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil ne pouvaient dès lors, aux termes de l’article R145-35 du Code de commerce, être mises à la charge du preneur, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel en 2014.

Si elle ne conteste pas la présence de rouille sur les piliers du local, tel que noté par le procès verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 29 décembre 2021, elle explique que cette difficulté a été causée par une stagnation d’eaux lors de fortes pluies, dont la société Concept Cuisines avait informé le bailleur afin qu’il procède aux réparations nécessaires. La société Concept Cuisines Bains explique par ailleurs que ce problème d’inondation s’accompagnait de coupure d’alimentation électrique du local, situation qui a également fait l’objet de plainte de la part du preneur.

La société Concept Cuisines Bains soutient ainsi que la demande de la SCI tendant à sa condamnation au titre des travaux de remise en état du local commercial ne peut qu’être rejetée.

A titre reconventionnel, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la société Concept Cuisines Bains fait valoir à la fois un manquement du bailleur à ses obligations mais également le caractère abusif de la présente procédure.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 1719 du code civil, portant obligation pour le bailleur de “délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent”, “d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée” et “d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail”.

La société Concept Cuisines Bains fait valoir que la SCI des Frères Lumières ne lui a pas permis la jouissance paisible des locaux loués, et n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle fait état en effet d’une absence d’alimentation en électricité depuis plusieurs années, tel que constaté par huissier de justice le 04 décembre 2017, sans que le bailleur n’apporte d’explication sur ce point. Elle se prévaut également d’inondations récurrentes, à la suite du goudronnage de la cour par le bailleur, qui ont causé de la rouille sur les piliers du bâtiment. Elle fait notamment état en ce sens d’une note expertale du 11 janvier 2022 réalisée par le cabinet CEBG établissant ces éléments.

Toujours au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la société Concept Cuisines Bains se prévaut du caractère abusif de la présente procédure, initiée par la SCI en dépit d’une condamnation par le juge de l’exécution et d’une procédure pendante devant le Tribunal de commerce de Bordeaux, procédure n’ayant pour objet que de nuire à la société Concept Cuisines Bains.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée et l’affaire fixée à l’audience de dépôt du 20 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir tiré de la prescription s’agissant de la demande au titre du non respect de l’obligation de délivrance

Suivant les dispositions de l’article 789 du Code de procédure civile, “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour […] 6° Statuer sur les fins de non-recevoir”.

La SCI des Frères Lumières fait valoir que la demande de la société Concept Cuisines Bains formée au titre du non respect de l’obligation de délivrance est irrecevable car prescrite. Toutefois, le moyen tiré de la prescription constitue une fin de non recevoir qui aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état.

La SCI des Frères Lumières est en conséquence irrecevable à se prévaloir de la prescription s’agissant des demandes formées par la SAS Concept Cuisines Bains.

Sur la demande principale formée par la SCI des Frères Lumières

Suivant les dispositions de l’article 1134 alinéa 1 ancien du code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

Selon les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, “ne peuvent être imputés au locataire : 1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité […].”

Suivant les dispositions de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il ressort de la combinaison des dispositions susvisées que, s’il incombe au bailleur d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, les parties demeurent libres de prévoir, contractuellement, que toute ou partie des travaux et frais d’entretien seront mis à la charge du preneur. La loi du 18 juin 2014 dite Pinel a cependant fixé une limite, s’agissant des travaux visés par l’article 606 du code civil, qui ne peuvent être imputés au locataire. Ces dispositions s’appliquent aux baux commerciaux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi ; tel n’est pas le cas des baux reconduits par tacite reconduction après cette date, pour lesquels la limitation à la liberté contractuelle prévue par la loi dite Pinel ne s’applique pas.

Cependant, il faut rappeler que la liberté contractuelle concernant les réparations visées à l’article 606 du code civil demeure limitée, même s’agissant des baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi dite Pinel ; en effet, les travaux concernant la réfection totale de la chose louée, dès lors qu’ils touchent au gros oeuvre et à la structure du local, incombent au bailleur, tenu d’une obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination, peu importe les stipulations contractuelles.

Enfin, suivant les dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

***

Le bail commercial du 25 octobre 2000 a prévu expressément, au sein d’une article IV « Conditions de charges et de jouissance » :

— « 1°) le preneur prendra les lieux, objet du présent bail, dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun aménagement, ni aucune réparation de quelque nature que ce soit, ni aucune réduction de loyer de ce chef »,

— "2.) […] Le preneur devra aviser immédiatement le bailleur de toute dégradation ou détérioration des lieux objet du présent bail, sauf à supporter les éventuelles conséquences de sa carence",

— "3°) Le preneur jouira desdits lieux en bon père de famille, les entretiendra en bon état réparation locative et en raison du caractère spécifique du présent bail, effectuera en outre pendant la période d’exploitation et à ses frais, toutes réparations qui seraient nécessaires et tout entretien ordinairement à la charge d’un bailleur, même les réparations prévues par l’article 606 du code civil […]".

Ce bail commercial, conclu le 25 octobre 2000 pour une durée de neuf ans, a par la suite été reconduit tacitement par les parties. Ainsi, les dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel relatives aux travaux de l’article 606 du code civil ne viennent pas à s’appliquer aux relations contractuelles entre les parties, qui étaient libres de mettre à la charge du preneur les travaux visés par l’article 606 du code civil.

A la lecture des clauses contractuelles susvisées, il faut constater que les parties ont effectivement mis à la charge du preneur l’intégralité des réparations et de l’entretien ordinairement mis à la charge du bailleur, en ce compris les réparations prévues à l’article 606 du code civil.

Toutefois, la liberté contractuelle permettant de mettre à la charge du preneur les travaux prévus par l’article 606 du code civil trouve sa limite concernant les travaux qui touchent au gros oeuvre et à la structure du local, qui incombent au bailleur, peu importe les stipulations contractuelles.

En l’espèce, il faut constater que la présence de poteaux très oxydés est mise en exergue, ce qui n’est d’ailleurs contesté par aucune des parties. Il ressort en effet du procès verbal de constat en date du 23 février 2022 que les piliers du bâtiment sont oxydés à l’intérieur comme à l’extérieur. Il ressort également du procès verbal de constat en date du 29 novembre 2021, la présence de fissurations ainsi que d’oxydations de la structure métallique, particulièrement présentes en partie basse. Dès lors, l’on ne peut que constater l’existence de dégradations importantes d’éléments de structure du bâtiment. Si aux termes du bail, les réparations, même celles prévues par l’article 606 du code civil, incombaient au preneur, il ressort du devis de la société Temsol-Atlantique, en date du 22 avril 2022, dont se prévaut le demandeur, que les travaux à effectuer consistent notamment en la dépose et au remplacement de pieds de poteaux, ce qui relève de travaux sur des éléments structurels.

Ainsi, nonobstant les stipulations contractuelles prévues au bail commercial, et même si les dispositions de la loi dite “Pinel” ne sont pas applicables à l’espèce, ces travaux incombaient au bailleur.

Par suite, la SCI des Frères Lumières ne peut se prévaloir d’un manquement contractuel du preneur s’agissant de travaux dont la charge lui incombait.

Aucun manquement contractuel n’étant imputable au preneur, la SCI des Frères Lumières sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société Concept Cuisines Bains à lui payer la somme de 20.370 € au titre des travaux de remise en état du local commercial.

Sur la demande reconventionnelle formée par la SAS

La société Concept Cuisines Bains sollicite la condamnation de la SCI des Frères Lumières au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour absence de délivrance d’un local décent et procédure abusive.

Il faut constater qu’il s’agit de deux fondements différents, l’un relevant de la responsabilité contractuelle, l’autre relevant de la responsabilité délictuelle

Sur la demande formée au titre de la responsabilité contractuelle

Suivant les dispositions de l’article 1134 ancien du code civil applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les dispositions de l’article 1719 du code civil, "le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations".

***

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, la SAS Concept Cuisines Bains évoque des manquements de la SCI des Frères Lumières à ses obligations contractuelles.

Elle évoque le fait que la SCI n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, se prévalant d’une absence d’alimentation du local en électricité ainsi que de l’existence d’inondations récurrentes depuis plusieurs années.

Il faut rappeler que l’obligation de délivrance d’un logement décent concerne les baux relatifs à une habitation principale. Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte qu’aucune manquement du bailleur à ses obligations ne peut être retenu à ce titre.

De manière plus générale, concernant l’obligation de délivrance, il faut rappeler que la mention selon laquelle le preneur “prendra les lieux […] dans l’état où ils se trouveront au moment de l’entrée en jouissance” ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’une chose conforme à sa destination. Cette obligation ne s’apprécie pas seulement à la date de prise de possession des lieux par le preneur, mais persiste tout au long du bail, le bailleur devant maintenir les qualités du local pour en garantir la jouissance au preneur.

Il faut en l’état rappeler que le local objet du bail commercial était destiné au dépôt de matériel de cuisines et de salles de bains. Il ressort des pièces versées aux débats que l’établissement principal de la SAS Concept Cuisines Bains est quant à lui situé au Taillan Médoc.

Les éléments versés aux débats ne permettent pas de démontrer le mauvais état du local en 2000, au jour auquel le bail commercial a été conclu.

L’on doit toutefois constater l’état très dégradé des locaux depuis plusieurs années, au regard des pièces versées aux débats et notamment des constats d’huissier.

Si la SAS Concept Cuisines Bains fait état d’inondations récurrentes, à la suite du goudronnage de la cour par le bailleur, qui ont causé de la rouille sur les piliers du bâtiment, faisant état d’une note expertale du 11 janvier 2022 en ce sens, il faut constater que ladite note expertale n’est pas versée aux débats. Par suite, la cause exacte des dégradations n’est pas établie.

Dans ce contexte, la connaissance par le bailleur de l’état de dégradation des locaux, et par suite de la nécessité de réaliser des travaux dont la charge lui incombait à la SCI, n’est pas établie, étant rappelé que les travaux incombant au bailleur étaient limités aux éléments de structure.

Il n’est en effet pas non plus démontré que le preneur ait informé le bailleur de la dégradation des locaux justifiant la réalisation de travaux de structure, les éléments versés aux débats sur ce point étant insuffisants à en faire la démonstration. En effet, seuls un courrier en date du 31 mars 2009 concernant l’accès à l’électricité, et un courriel du 12 octobre 2017 évoquant l’état de la toiture, notamment le mauvais état des plaques de fibrociment, sont produits, outre deux attestations de tiers, étant précisé que le rédacteur de l’une de ces attestations est revenu sur ses dires dans une attestation produite par le bailleur.

Dès lors, une défaillance du bailleur dans l’exécution de son obligation de délivrance conforme n’est pas établie.

Dès lors, la société Concept Cuisines Bains sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI des Frères Lumières à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’un manquement de la SCI Frères Lumières à ses obligations contractuelles.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la responsabilité déclictuelle

En vertu des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive relèvent du régime de la responsabilité délictuelle.

En l’état, il n’est pas démontré d’abus ni de mauvaise foi dans l’exercice par la SCI des Frères Lumières de son droit d’ester en justice, pas plus qu’il n’est établi de volonté de sa part de nuire à la société Concept Cuisines Bains. Par suite, la présente procédure ne saurait être considérée comme abusive.

En conséquence, la société Concept Cuisines Bains sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SCI des Frères Lumières à lui verser des dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…].

En l’espèce, la SCI des Frères Lumières perdant principalement la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, en ce compris ceux de l’incident.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. /Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

Compte tenu de l’équité et de la solution apportée au présent litige, tant la SCI des Frères Lumières que la société Concept Cuisines Bains seront déboutées de leurs demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit, aucun motif ne justifiant qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

DÉCLARE la SCI des Frères Lumières irrecevable à se prévaloir d’une fin de non recevoir tirée de la prescription,

DÉBOUTE la SCI des Frères Lumières de sa demande tendant à la condamnation de la société Concept Cuisines Bains à lui payer la somme de 20.370 €, au titre d’un manquement à ses obligations contractuelles,

DÉBOUTE la société Concept Cuisines Bains de sa demande tendant à la condamnation de la SCI des Frères Lumières à lui payer des dommages et intérêts pour manquement à son obligation contractuelle de délivrance,

DÉBOUTE la société Concept Cuisines Bains de sa demande tendant à la condamnation de la SCI des Frères Lumières à lui payer des dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SCI des Frères Lumières aux entiers dépens, en ce compris ceux de l’incident,

DÉBOUTE la SCI des Frères Lumières de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société Concept Cuisines Bains de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

RAPPELLE en conséquence l’exécution provisoire du présent jugement.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT