TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 23/55947 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IO7

N° : 12

Assignation du :

27 Juillet 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE

ACCELEREE au fond

le 26 novembre 2024

par Gilles MALFRE, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 9], représentée par Madame la Maire de [Localité 9], Madame [P] [M]

[Adresse 12]

[Localité 6]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DEFENDEURS

Monsieur [V] [O]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [U] [O]-[G]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentés par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Gilles MALFRE, Vice-président, assisté de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 27 juillet 2023, la ville de Paris a fait assigner M. [O] et Mme [O]-[G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin qu’il soit jugé qu’ils ont commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour une courte durée l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (sur rue, au rez-de-chaussée, lot n°1), qu’ils soient condamnés in solidum au paiement de deux amendes civiles, de montants respectifs de 50 000 euros et 10 000 euros, leur produit étant versé à la Ville de [Localité 9], qu’il soit ordonné le retour à l’habitation des locaux en question transformés sans autorisation, sous astreinte de 354 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et pendant une délai à déterminer, en se réservant la liquidation de cette astreinte, les défendeurs étant en outre condamnés à payer, chacun, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions soutenues à l’audience, M. [O] et Mme [O]-[G] demandent au tribunal, à titre principal et subsidiaire, de débouter la ville de Paris de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, ils entendent que le montant de l’amende civile soit fixée à 1 euro, à 500 euros ou à toute somme que l’équité commandera. En tout état de cause, ils sollicitent qu’il soit jugé que les lieux litigieux constituent leur résidence principale, de sorte qu’ils concluent au débouté des demandes de la ville de [Localité 9] fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, la demande d’astreinte assortissant le retour à l’habitation étant sans objet. Ils entendent par ailleurs que la requérante soit condamnée à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions soutenues à l’audience, la ville de [Localité 9] maintient ses demandes.

SUR CE,

Sur l’usage des lieux au 1er janvier 1970 :

Il résulte de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation que pour les communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

La preuve de l’usage au 1er janvier 1970 incombe à la ville de [Localité 9].

Cette dernière fait valoir que le logement sis [Adresse 2] à [Localité 10] était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, au vu de la fiche H2 du 28 septembre 1970 dont la mention d’un loyer fait présumer que ce loyer était celui fixé au 1er janvier 1970, peu important les ratures que comporte cette pièce qui concerne les lieux litigieux, outre les éléments repris dans les calepins des propriétés bâties. Elle relève que les défendeurs reconnaissent d’ailleurs cet usage d’habitation ininterrompu depuis 1963.

En réplique, M. [O] et Mme [O]-[G] opposent les éléments suivants ;

— la fiche H2 est postérieure au 1er janvier 1970, de sorte qu’elle ne vaut qu’à sa date de souscription, le 28 septembre 1970 ;

— la fiche H2 produite ne mentionne pas le numéro du lot, soit au vu du constat d’infraction et de l’attestation de propriété, le lot n°1 ;

— l’encadré du constat d’infraction mentionne un chiffre qui semble être le n°142, pour désigner les lieux ;

— de même, les calepins indiquent comme numéro le 8, alors que l’appartement litigieux constitue le lot n°1 ;

— la fiche H2 précise que le loyer n’est pas soumis à la loi du 1er septembre 1948, alors qu’en 1970 seule cette loi régissait les rapports entre bailleurs et locataires de sorte qu’il n’est pas prouvé que la somme mentionnée représentant les dépenses du propriétaire supportées par le locataire sont rattachées à un bail d’habitation ;

— la date d’entrée mentionnée sur cette fiche est raturée, ce qui permet de déduire que l’occupant est entré dans les lieux à la date de souscription, soit le 28 septembre 1970 ;

— les mentions des calepins démontrent que Mme [L] est entrée dans les lieux en 1970 et sans qu’il ne soit établi que c’était le cas au 1er janvier 1970, alors qu’en 1969 les lieux étaient occupés par Mme [J] ;

— si la fiche H2 mentionne que M. [I] était le propriétaire au 28 septembre 1970, les calepins indiquent au contraire qu’il n’est devenu propriétaire qu’en 1973.

Ceci étant exposé.

Il n’existe aucune ambiguïté sur le fait que la fiche H2 se rapporte à l’appartement litigieux. En effet, cette fiche mentionne qu’il s’agit d’un bien en rez-de-chaussée dont la porte donne sur la rue, d’une surface de 25 m2, ce qui correspond à la description faite dans les annonces AIRBNB, soit un appartement style «maisonnette » avec une entrée privative.

Si la fiche H2 a été établie le 28 septembre 1970, elle mentionne le montant d’un loyer au 1er janvier 1970, avec comme locataire Mme [R] [L]. En outre, Mme [L] est mentionnée comme locataire en 1970, dans le calepin des propriétés bâties.

La ville de [Localité 9] rapport donc la preuve que le logement sis [Adresse 2] à [Localité 10] était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, peu important le fait que la fiche H2 mentionne que le loyer n’a pas été fixé sous le régime de la loi du 1er septembre 1948.

Sur l’utilisation des lieux par les défendeurs :

L’article L. 631-7 dernier alinéa dispose que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

La ville de [Localité 9] soutient que le bien litigieux ne constitue pas la résidence principale des défendeurs dans la mesure où l’administration fiscale lui a indiqué qu’un autre bien était déclaré comme adresse, au [Adresse 3] à [Localité 13] (95), outre que Mme [O]-[G] est déclarée occupante à titre gratuit d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 11] depuis 2021.

Elle ajoute qu’en additionnant les deux annonces en ligne sur le site AIRBNB pour ce même bien, on aboutit à 149 jours de location en 2021, ce qui est exclusif d’un usage à titre de résidence principale.

Elle note que les commentaires des locataires de passage et la configuration des lieux décrivent un type locatif exclusif d’une occupation à titre de domicile principal d’habitation.

Enfin, elle conteste que le bien ait été loué alors que M. [O] et Mme [O]-[G] résidaient dans les lieux.

En réponse, M. [O] et Mme [O]-[G] soutiennent que le bien litigieux constitue leur résidence principale, depuis son acquisition en septembre 2019, au vu des pièces qu’ils versent aux débats.

Ceci étant exposé.

L’agent assermenté de la ville de [Localité 9] fait valoir que l’administration fiscale lui a indiqué que les défendeurs avaient déclaré comme résidence principale un bien immobilier au [Adresse 3] à [Localité 13]. M. [O] rappelle que ce bien est son ancien cabinet dentaire, désormais loué à son ancien associé, produisant sur ce point une lettre d’un organisme de prévoyance du 20 février 2019 envoyée au docteur [O] à cette adresse, à la suite de la cessation de son activité de chirurgien dentiste.

Quant à l’appartement situé [Adresse 5], le document fiscal pages 57 et 58 du constat de l’agent assermenté mentionne comme propriétaire M. [N] [G] et comme occupante à titre gratuit Mme [K] [G]. La défenderesse précise que le propriétaire de cet appartement est son cousin et que sa fille se prénomme également [U], sans pour autant l’établir.

Les défendeurs justifient que dans leur déclaration de revenus 2019, 2020, 2021 et 2022 ils se sont eux-même domiciliés au [Adresse 2], outre qu’ils ont acquitté la taxe d’habitation pour les années 2021 et 2022 concernant cet appartement. Ils ne versent cependant aux débats que leur l’avis d’imposition de 2023 sur les revenus 2022, dans lequel les services fiscaux retiennent comme adresse les lieux litigieux.

En outre, pour justifier du paiement des charges de copropriété du [Adresse 2], ils produisent les appels de charges des 20 octobre 2020, 15 février 2022 et 4 novembre 2022concernant le local litigieux, mais qui leur sont envoyés au [Adresse 1] à [Localité 8] (78). Cela signifie par conséquent que le syndic des copropriétaires du [Adresse 2] ne les considèrent pas comme propriétaires occupants, alors qu’ils n’apportent aucune explication sur cette adresse dans les Yvelines.

Par ailleurs, les photographies des annonces AIRBNB démontrent que l’appartement objet du litige, d’une superficie de 25 m2, ne portent aucune trace d’une occupation pérenne et qu’il est meublé d’une manière impersonnelle, pour être uniquement loué, son accès s’effectuant d’ailleurs au moyen d’une boite à clés.

Les défendeurs ne rapportent donc pas la preuve que l’appartement litigieux constitue leur résidence principale.

Il sera par conséquent ordonné le retour à l’habitation de ce bien, sous astreinte et selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les amendes civiles :

Conformément à l’article L 637-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, M. [O] et Mme [O]-[G] auraient dû solliciter un changement d’usage de leur appartement pour pouvoir le louer pour une courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile de manière répétée.

Il est établi que pour l’année 2019, le bien a été mis en location pour 20 nuitées selon les défendeurs, pour 2020 pour 34 nuitées selon AIRBNB mais 35 selon les défendeurs, pour 2021 149 nuitées selon AIRBNB mais 190 jours de location selon le tableau produit en défense, pour 2022 260 jours de location au vu de ce tableau et pour 2023 165 jours.

M. [O] et Mme [O]-[G] ne sauraient soutenir qu’ils ont également, en partie, loué la chambre de leur appartement comme une chambre chez l’habitant, location pour laquelle il n’existe pas de réglementation particulière, alors que cet appartement n’est pas leur résidence principale.

La ville de [Localité 9] est donc fondée à additionner les locations de la seule chambre avec celles de l’appartement en son entier.

Outre le nombre de locations précédemment relevé, l’appartement a été loué pour une somme moyenne de 176 euros, au vu des différentes demandes de réservation faites par l’agent assermenté de la ville de [Localité 9].

Pour voir minorer le montant de cette amende, les défendeurs font valoir que leurs ressources ont diminués depuis leur retraite, justifiant que Mme [O]-[G] percevait en 2018 une pension mensuelle de la CNAV d’un montant de 781,34 euros, ce qui explique la mise en location de l’appartement litigieux.

Cependant, il résulte de l’examen de leur avis d’imposition de 2023 qu’ils ont perçu en 2022 les revenus suivants : pour M. [O] 41 126 euros de retraites, outre des revenus de locations meublés de 17 092 euros ; pour Mme [O]-[G] 18 442 euros de retraites, outre des revenus de locations meublés de 12 529 euros euros, soit un total annuel pour le couple d’un montant de 89 189 euros. L’agent assermenté de la ville de [Localité 9] a par ailleurs relevé que Mme [O]-[G] proposait à la location, via AIRBNB, une petite maison située à [Localité 7], en Turquie.

Le montant de ces ressources est sans commune mesure avec la situation financière qu’ils tentent de décrire dans leurs conclusions, étant rappelé qu’avant leur retraite ils exerçaient les professions respectives d’orthophoniste et de chirurgien-dentiste.

Par ailleurs, les défendeurs n’ont pas réagi aux demandes d’information adressées par LRAR des 15 juin 2022 et 27 juillet 2022. S’ils soutiennent qu’ils se trouvaient alors en Turquie, étant tous les deux bi-nationaux, ils ne l’établissent pas. En effet, les photocopies des tampons apposés sur les pages de leur passeport ne sont pas lisibles, outre qu’ils pouvaient prouver ce séjour temporaire par la production d’autres justificatifs. Par ailleurs, s’ils font valoir que dès leur retour en France, ils ont adressé un courriel à l’agent assermenté, pour lui indiquer qu’ils étaient à sa disposition pour toutes informations, ils ne versent pas ce courriel aux débats, alors que la ville de [Localité 9] conteste l’avoir reçu.

Il en résulte que l’agent assermenté n’a pas pu visiter les lieux en présence des propriétaires.

Il sera par ailleurs tenu compte du fait que Mme [O]-[G] a déclaré en ligne le bien litigieux pour une location meublée et ce, le 6 novembre 2019.

Il convient dans ces conditions de fixer cette amende à la somme de 10 000 euros.

Cette amende civile étant une sanction soumise aux principes de personnalité et d’individualisation des peines, elle ne saurait faire l’objet d’une condamnation solidaire.

Chaque défendeur sera donc condamné au paiement de la somme de 5 000 euros.

Par ailleurs, il est établi que les défendeurs n’ont pas donné suite aux demandes de l’agent assermenté, sans qu’il ne soit justifié de leur absence à l’époque de ces demandes, de sorte qu’ils n’ont pas communiqué les relevés des nombres de jours loués.

L’amende civile prévue à ce titre par l’article L 324-1-1 du code du tourisme sera fixé à 1 000 euros, soit 500 euros par défendeur.

Sur les autres demandes :

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, M. [O] et Mme [O]-[G] seront condamnés, chacun, au paiement d’une somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamnons M. [V] [O] à payer à la ville de [Localité 9] une amende civile d’un montant de 5 000 euros, au titre de l’article L.637-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamnons Mme [U] [O]-[G] à payer à la ville de [Localité 9] une amende civile d’un montant de 5 000 euros, au titre de l’article L. 637-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation ;

Ordonnons à M. [V] [O] et à Mme [U] [O]-[G] d’assurer le retour à l’habitation de l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 10] (sur rue, au rez-de-chaussée, lot n°1) et ce, sous astreinte de 354 euros par jour de retard ;

Disons que cette astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pendant un mois ;

Se réservons la liquidation de cette astreinte ;

Condamnons M. [V] [O] à payer à la ville de [Localité 9] une amende civile d’un montant de 500 euros, au titre de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Condamnons Mme [U] [O]-[G] à payer à la ville de [Localité 9] une amende civile d’un montant de 500 euros, au titre de L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Condamnons M. [V] [O] et Mme [U] [O]-[G] aux dépens, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer, chacun, à la ville de [Localité 9] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Paris le 26 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Gilles MALFRE