TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/05322

N° Portalis 352J-W-B7I-C4WF5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

17 Avril 2024

Jugement avant dire droit

Expert : [O] [S][1]

[1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT

rendu le 05 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [G] [K]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle LAFON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0550

DEFENDERESSE

S.A.S. HOTEL MODERN EST

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé des 15 octobre et 27 novembre 2012, Mesdames [Z] et [G] [K], aux droits desquelles vient maintenant seule Madame [G] [K], ont consenti à la S.A.S HOTEL MODERN EST, le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3], à [Localité 2] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2011 jusqu’au 30 septembre 2020 et moyennant un loyer annuel de 90.000 € en principal.

Par acte extrajudiciaire du 08 juin 2020, la locataire a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020.

Par lettre du 03 septembre 2020, la bailleresse lui a notifié son accord pour le renouvellement du bail au 1er octobre 2020 mais moyennant un loyer annuel en principal de 122.000 €.

Selon mémoire préalable du 25 mai 2022, Madame [G] [K] a sollicité la fixation du loyer en principal à la somme de 134.000 € par an, puis par mémoire du 08 avril 2024, a demandé qu’il soit fixé à 160.000 € par an.

Par acte du 17 avril 2024, Madame [G] [K] a assigné la S.A.S HÔTEL MODERN EST devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2024, elle sollicite :

A titre principal,

— la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à une somme de 160.000 € en principal hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020,

— la condamnation de la locataire à payer les intérêts de droit sur les arriérés de loyer dus à compter de chaque échéance depuis le renouvellement du bail ainsi que la capitalisation desdits intérêts,

Subsidiairement,

— la désignation d’un expert afin de déterminer la valeur locative des lieux loués, ainsi que la fixation du loyer provisionnel dû pendant la procédure à 160.000 € HT/HC par an, subsidiairement au montant du dernier loyer en vigueur,

En tout état de cause,

— le rejet des demandes de la locataire,

— sa condamnation à tous les dépens de l’instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise,

— d’ordonner l’exécution procisoire de la décision à intervenir.

Dans son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 septembre 2024, la S.A.S HOTEL MODERN EST demande :

A titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 à la somme de 66.360 € HT et HC par an,

— de juger que que intérêts au taux légal seront dus sur les trop versés, avec capitalisation annuelle,

A titre subsidiaire,

— la désignation d’un expert pour déterminer la valeur locative des locaux en renouvellement,

— de fixer le loyer provisionnel pendant la durée de la procédure au montant du loyer contractuel actuel,

En toute hypothèse,

— de débouter la bailleresse de ses demandes,

— la condamnation de la demanderesse aux dépens, avec distraction au profit de son conseil, ainsi qu’à lui payer une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-10 dudit code prévoit que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour les hôtels, il est d’usage de faire application de la méthode dite « hôtelière ».

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Les modalités et bases de calcul employées par chacune les amènent à conclure à des valeurs locatives sensiblement différentes.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur la valeur locative des lieux loués mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire pour ce faire.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial concernant les locaux sis [Adresse 3], à [Localité 2] à compter du 1er octobre 2020 ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[O] [S]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 6]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux situés sis [Adresse 3], à [Localité 2] et les décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2020 des lieux loués,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 05 février 2026,

Fixe à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [G] [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 06 mars 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 avril 2025 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 05 décembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA