TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [F] [E] [C] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05162 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55QO

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], Représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT, société anonyme, dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [E] [C] [O]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05162 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55QO

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [F] [O] est propriétaire du lot n°131 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à PARIS (75007), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CRAUNOT, a fait assigner M. [F] [O] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

4 854,15 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés arrêtés au 29 juillet 2024, correspondant à la période allant du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, 800 à titre de dommages et intérêts,2 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile

A l’audience du 18 mars 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [F] [O], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L 'article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande en paiement de la somme de 4 854,15 euros euros au titre des charges et appels de travaux impayés inclut les frais de recouvrement et doit donc s’analyser en deux demandes distinctes. Elles seront ainsi étudiées successivement.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [F] [O] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°131 :

le relevé de compte propriétaire portant sur la période allant du 1 janvier 2020 au 1er juillet 2024,

le jugement prononcé le 19 novembre 2020 à l’encontre de M. [F] [O] le condamnant notamment au paiement de la somme de 1 309,40 au titre des charges de copropriétés et appels de travaux impayés 4ème trimestre 2019 inclus,

les appels de charges et travaux afférents à la même période,

les régularisations de charges pour les années 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023,

les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 11/04/2019, 07/092020, 15/11/2021, 08/09/2022, 19/06/2023, 18/06/2024 ayant notamment :

— approuvé les comptes des exercices 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022

— voté le budget prévisionnel des exercices 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024,

— approuvé les travaux relatif à la reprise des maçonneries dans la courette, à la réfection des joints en façade et à l’étanchéification des pierres, à la réfection de la cage d’escalier, du local vélo et du local poubelle

le contrat de syndic.

Le relevé compte de propriétaire versé au dossier mentionne un solde débiteur, au 29 juillet 2024 de 4 854,15 euros, appel du 3ème trimestre 2024 inclus, comprenant 30 euros de frais qui feront l’objet d’un examen à part et qui seront déduit de ce montant.

La somme de 4 824,15 euros qui en résulte est justifiée par le procès-verbaux d’assemblées générale susmentionnés et les factures relatives à la détection et au traitement des punaises de lit dans la chambre appartenant à M. [F] [O] sauf en ce qui concerne :

la somme de 410,33 euros facturée le 29 décembre 2023, en raison du mode de répartition imputable au défendeurla somme de 381,70 euros facturée le 27 juillet 2022 eu égard aux échanges produits évoquant la chambre de « M. [D] » et non celle de M. [F] [O].

Après déduction de ces montants, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à 4 032,12 euros montant arrêté au 29 juillet 2024, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés 3ème trimestre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2024, date de l’assignation, conformément à la demande.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, la relance dont le syndicat des copropriétaires demande le remboursement du coût d’envoi n’est pas produite. Il sera débouté de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il s’agit de la deuxième procédure intentée à l’encontre de M. [F] [O] par le syndicat des copropriétaire dont le compte de propriétaire est ainsi débiteur de longue date.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêt.

Sur l’anatocisme

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT, les sommes suivantes :

4 032,12 euros montant arrêté au 29 juillet 2024, au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 20 septembre 2024, 600 euros à titre de dommages-et-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT, de sa demande au titre des frais nécessaires,

CONDAMNE M. [F] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet CRAUNOT, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La présidente