MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00812 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZHAM

AFFAIRE : [J] [D], [Y] [I] [V] C/ S.A.R.L. LES JARDINS DE MARTELLANGE, S.A.S. LES JARDINS D’ETIENNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [D]

né le 03 Février 1987 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Madame [Y] [I] [V]

née le 19 Janvier 1988 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alban POUSSET-BOUGERE de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Florent LUCAS, avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LES JARDINS DE MARTELLANGE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-marc HOURSE de la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

S.A.S. LES JARDINS D’ETIENNE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 03 Décembre 2024

Délibéré prorogé au 13 Mai 2025

Notification le

à :

Maître [G] [L] de la SELARL [L] METRAL & ASSOCIES – 773,

Expédition et grosse

Maître [M] [F] de la SELARL CABINET [C] [T] [F] – 346, Expédition

Maître [P] [S] de la SELARL CVS – 215,

Expédition et grosse

EXPOSE DU LITIGE

La SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE a entrepris de faire édifier un ensemble immobilier dénommé « Le Jardin [Adresse 7] [Localité 9] » sur un terrain sis [Adresse 4] [Localité 5].

Par acte du 29 mars 2022, la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE a vendu, en l’état futur d’achèvement, l’ensemble immobilier à la SAS LES JARDINS D’ETIENNE, l’acte fixant la date de livraison au 31 mars 2024.

Par acte du 29 avril 2022, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE a cédé à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] sa qualité d’acquéreur en l’état futur d’achèvement des lots n° 74 (parking couvert n° 60 dans le bâtiment B) et n° 93 (appartement n° B202 au 2ème étage du bâtiment B) dudit ensemble immobilier.

Par courrier en date du 15 mars 2023, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE a indiqué à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] que la date de livraison était reportée au 31 octobre 2024.

Par courrier en date du 05 décembre 2023, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE a indiqué à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] que la livraison était reportée au deuxième trimestre 2025.

Par courrier en date du 23 février 2024, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE a précisé que la livraison aurait lieu au mois de juin 2025.

Par courriers des 24 août 2023 et 30 janvier 2024, Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] ont mis la SAS LES JARDINS D’ETIENNE en demeure de leur verser des pénalités de retard.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 (RG 24/00812), Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] ont fait assigner en référé

la SAS LES JARDINS D’ETIENNE ;

aux fins de paiement de provisions à valoir sur les pénalités de retard de livraison.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024 (24/01173), la SAS LES JARDINS D’ETIENNE a fait assigner en référé

la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE ;

aux fins de condamnation à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre.

Par décision prise à l’audience du 02 juillet 2024, l’instance inscrite au rôle sous le numéro RG 24/01173, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 24/00812, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

A l’audience du 03 décembre 2024, Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 2 et demandé de :

condamner la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à leur payer la somme provisionnelle de 42 000,00 euros, à valoir sur les pénalités de retard de livraison pour la période du 1er avril au 30 août 2024 ;

condamner la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à leur payer la somme provisionnelle de 500,00 euros par jour de retard à compter du 31 août 2024 et jusqu’à la livraison de leur appartement ;

débouter la SAS LES JARDINS D’ETIENNE et la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE de leurs prétentions ;

condamner la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à leur payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SAS LES JARDINS D’ETIENNE, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

à titre principal, déclarer les prétentions de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] irrecevables ;

à titre subsidiaire, condamner la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE à la garantir de tout condamnation prononcée à son encontre ;

en tout état de cause, débouter Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] de leurs prétentions ;

condamner Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 2 000,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

débouter la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE (sic) de ses prétentions ;

condamner la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 18 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en paiement provisionnelles

Sur la recevabilité des demandes

L’article 31 du code de procédure civile énonce : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

L’article 122 du code de procédure civile précise : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE prétend que Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] seraient irrecevables à agir à son encontre, faute d’intérêt, du fait de la cession de contrat intervenue le 29 avril 2022, dont elle déduit qu’elle ne serait débitrice d’aucune obligation à leur égard.

Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] observent que s’ils sont cessionnaires de la qualité d’acquéreurs en l’état futur d’achèvement pour les lots n° 74 et 93, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE n’en demeure pas moins tenue de l’obligation de leur reverser les pénalités de retard que lui doit la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE.

Sur ce point, il convient de rappeler que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action (Civ. 1, 2 novembre 2005, 02-17.697 ; Civ. 3, 16 avril 2008, 07-13.846 ; Civ. 1, 27 novembre 2019, 18-21.532).

La contestation par la SAS LES JARDINS D’ETIENNE de l’intérêt des Demandeurs à agir en paiement des pénalités de retard prévues par le contrat tend à contester, non pas le droit d’agir de ces derniers, mais le bien-fondé de l’action en ce qu’elle est dirigée à son encontre et non pas envers la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la SAS LES JARDINS D’ETIENNE sera rejetée et Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] seront déclarés recevables en leur demande.

Sur la demande au principal

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1231-5 du code civil ajoute : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. . »

Selon l’article 1601-1 du code civil  : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Il résulte de ces articles que le délai de livraison qui engage le vendeur est celui qui est fixé par l’acte authentique de vente (Civ. 3, 12 octobre 2022, 21-20.804).

Il s’ensuit, d’une part, que lorsque des causes légitimes de report de la date de livraison sont prévues à l’acte, la preuve de leur existence doit être rapportée conformément aux stipulations contractuelles (Civ. 3, 12 juin 2013, 12-19.285 ; Civ. 3, 23 mai 2019, 18-14.212), sans préjudice de celle de l’imputabilité du retard constaté à la cause alléguée (Civ. 3, 11 mars 2015, 14-15.425) et, d’autre part, qu’une cause de report survenue antérieurement à la conclusion de l’acte de vente ne saurait reporter la date de livraison.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

Le juge des référés peut allouer une provision quand la dette, fondée sur l’application d’une clause pénale, n’est pas sérieusement contestable (Civ. 2, 10 juillet 1978, 77-11.897), mais il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier. (Civ. 3, 19 février 2003, 01-16.991).

Il appartient au Demandeur d’une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379).

En l’espèce, si la cession du contrat de vente en l’état futur d’achèvement des lots n° 74 et 93, conclue le 29 avril 2022 entre Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D], cessionnaires, et la SAS LES JARDINS D’ETIENNE, cédant, rappelle les termes de l’article 1601-4 du code civil, elle stipule également, au sujet des pénalités de retard précédemment prévues entre la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE, cédé, et la SAS LES JARDINS D’ETIENNE, cédant, que « Les parties conviennent que dans le cas où cette indemnité serait due (à la suite d’un retard de livraison non justifié par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison), celle-ci serait perçue par le cédant, à charge pour celui-ci de la reverser au cessionnaire au prorata des tantièmes de copropriété des biens. » (acte de cession de contrat, p. 19).

Il en résulte manifestement, sans qu’aucune interprétation du contrat ne soit nécessaire, que la SAS LES JARDINS D’ETIENNE est débitrice, envers Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D], du prorata des pénalités de retard que la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE doit lui verser « mensuellement jusqu’au jour de la livraison effective ».

Pour contester son obligation, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE argue que le contrat prévoit des causes légitimes de suspension du délai de livraison, que des pénalités ne seraient dues par le promoteur que pour le retard injustifié et qu’il appartiendra à la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE d’en prouver les causes à l’origine dudit retard.

Cette dernière fait valoir que :

l’expertise préventive a connu cinq mois de retard, en raison de la découverte d’un propriétaire mitoyen, de l’absence d’occupants, etc ;

la carence, puis la défaillance, de la société TRACOBAT, maître d’œuvre, dont le contrat a été résilié le 03 novembre 2022 et la procédure de liquidation judiciaire ouverte le 17 janvier 2023, et qui n’a été remplacée que le 10 mai 2023, a engendré sept mois de retard ;

l’entreprise chargée des travaux de démolition aurait rencontré une situation « inattendue » et aurait été victime de vols, d’agressions verbales et d’un manque de diligence d’ERDF.

Pour autant, aucun de ces événements ne présente l’ensemble des caractères de la force majeure, en particulier l’imprévisibilité et l’irrésistibilité, ni ne correspond à ceux, limitativement énumérés à l’acte, valant cause légitime de report du délai de livraison.

En outre, Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] soulignent à juste titre qu’il a été stipulé que « les événements énuméré ci-dessus ne pourront entraîner un différé de la date prévue pour l’achèvement et la livraison que dans la mesure où, cumulativement :

le vendeur a informé l’acquéreur de l’événement dans le mois de sa survenance ;

le vendeur a fourni à l’acquéreur les éléments justifiant de l’événement ;

le vendeur a fourni à l’acquéreur une déclaration écrite du maître d’œuvre chargé de la conduite de la construction de l’immeuble attestation de la survenance de l’événement et de l’impact sur les travaux » (acte de cession de contrat, p. 18),

et qu’aucune de ces formalités n’a été exécutée pour les retards actuels.

La contestation élevée par la SAS LES JARDINS D’ETIENNE est donc dépourvue de tout sérieux, les clauses étant claires, dépourvues d’ambiguïté et ne souffrant d’aucune interprétation.

Elle prétend également que le montant de la clause pénale serait manifestement excessif, de sorte qu’elle devrait être soumis au pouvoir modérateur du juge du fond et échapperait à celui du juge des référés.

Pour autant, le pouvoir du juge du fond de modifier les indemnités conventionnelles n’exclut pas celui du juge des référés d’allouer une provision quand la dette n’est pas sérieusement contestable (Civ. 2, 10 juillet 1978, 77-11.897), étant rappelé que la modération d’une clause manifestement excessive n’est qu’une simple faculté et que l’application pure et simple de la convention ne requière pas une motivation spéciale.

S’agissant du montant de la provision, il appert que Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] commettent une erreur grossière en sollicitant de la SAS LES JARDINS D’ETIENNE le paiement provisionnel des pénalités prévues pour un logement, alors qu’il ressort du contrat que celle-ci doit percevoir le montant des pénalités de la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE et « la reverser au cessionnaire au prorata des tantièmes de copropriété des biens » (p. 19).

A ce titre, il est rappelé que l’ensemble immobilier comprend 63 logements (p. 5), que les lots acquis par Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] représentent 1 452/100 000èmes des parties communes et que les pénalités s’élèvent à :

100 euros par jour de retard et par logement pendant les 30 premiers jours calendaires de retard ;

300 euros par jour de retard du 31ème jour au 90ème jour de retard ;

500 euros par jour de retard à partir du 91ème jour de retard.

Ainsi, les pénalités dues à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] par la SAS LES JARDINS D’ETIENNE s’élèvent à :

pendant les 30 premiers jours : 100 * 63 / 100 000 * 1 452 * 30 = 2 744,28 euros ;

pendant les 60 jours suivants : 300 * 63 / 100 000 * 1 452 * 60 = 16 465,68 euros ;

par jour de retard à compter du 91ème : 500 * 63 / 100 000 * 1 452 = 457,38 euros.

Du 1er avril au 30 août 2024, le montant des pénalités que Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] pourraient exiger s’élève donc à la somme de 47 567,52 euros (152 jours – 90 = 62 * 457,38 + 2 744,28 + 16 465,68).

La demande étant limitée, pour la même période, à la somme de 42 000,00 euros, l’étendue de l’obligation de payer dont se prévalent Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] à l’encontre de la SAS LES JARDINS D’ETIENNE n’est pas sérieusement contestable.

Pour la période ultérieure, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE argue que la créance de pénalités de retard ne pourrait être exigée qu’à partir de l’échéance du terme, de sorte qu’il serait prématuré de solliciter des pénalités à venir.

Pour autant, les pénalités de retard sont dues, selon le contrat, « mensuellement jusqu’au jour de la livraison effective », de sorte que la demande de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] est bien fondée, dans la limite de 457,38 euros par jour de retard et sous réserve de la justification par la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE, conformément aux stipulations du contrat, d’une cause légitime de report de la date de livraison.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à payer à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] une provision

d’un montant de 42 000,00 euros, pour la période du 1er avril 2024 au 30 août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2024 ;

d’un montant de 457,38 euros par jour de retard, exigible mensuellement à compter du 31 août 2024 et jusqu’à la livraison effective des lots, au prorata du nombre de jours calendaires de retard non justifiés par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison ;

à valoir sur la liquidation définitive des pénalités de retard, et de dire n’y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande.

Sur la demande de garantie de la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à l’encontre de la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE

En l’espèce, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE n’est débitrice, envers Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D], que du prorata des pénalités de retard dont la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE lui est redevable, calculé en fonction des tantièmes de copropriété dont ces derniers se sont portés acquéreurs.

la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE ne justifie, pas plus à l’encontre de la SAS LES JARDINS D’ETIENNE que lors de la discussion de la demande de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D], de causes légitimes de report de la date de livraison.

Le risque de créer un déséquilibre économique à son égard n’est que le corollaire de son propre retard dans la livraison des lots vendus en l’état futur d’achèvement et résulte de la seule application du contrat de vente conclu avec la SAS LES JARDINS D’ETIENNE.

Aucun de ces arguments ne constitue une contestation sérieuse de son obligation envers la SAS LES JARDINS D’ETIENNE découlant de la clause pénale.

Par conséquent, la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE sera condamnée à garantir la SAS LES JARDINS D’ETIENNE de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D].

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Selon l’article 491 du code de procédure civile : « Le juge des référés […] statue sur les dépens. »

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SAS LES JARDINS D’ETIENNE, condamnée aux dépens, devra verser à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros.

La SAS LES JARDINS D’ETIENNE et la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée par la SAS LES JARDINS D’ETIENNE de l’absence d’intérêt à agir de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] à son encontre ;

DECLARONS Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] recevables en leurs demandes à l’encontre de la SAS LES JARDINS D’ETIENNE ;

CONDAMNONS la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à payer à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] les provisions suivantes :

42 000,00 euros, pour la période du 1er avril 2024 au 30 août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 décembre 2024 ;

457,38 euros par jour de retard jusqu’à la livraison effective de leurs lots, somme exigible mensuellement à compter du 31 août 2024, au prorata du nombre de jours calendaires de retard non justifiés par un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison ;

à valoir sur la liquidation définitive des pénalités de retard ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes provisionnelles en paiement ;

CONDAMNONS la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE à garantir la SAS LES JARDINS D’ETIENNE de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] ;

CONDAMNONS la SAS LES JARDINS D’ETIENNE aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SAS LES JARDINS D’ETIENNE à payer à Madame [Y] [V] et Monsieur [J] [D] la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes de SAS LES JARDINS D’ETIENNE et la SARL LES JARDINS DE MARTELLANGE ées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8], le 13 mai 2025.

Le Greffier Le Président