TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.R.L. CAN SERVICES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Stéphanie GIOVANNETTI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03335 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DWV

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la société D.A.A.S IMMO – [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1982

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CAN SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03335 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DWV

EXPOSÉ DU LITIGE

La société CAN SERVICES est copropriétaire des lots 2, 39, 40 36 et 67 au sein de l’immeuble du [Adresse 4].

Par acte de Commissaire de justice en date du 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société D.A.A.S IMMO a fait assigner la société CAN SERVICES devant le tribunal judiciaire de Paris et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la condamner à lui payer les sommes de:1798,58 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, arrêtés au 2 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023, date de la sommation de payer;

111,11 euros au titre des frais de relance arrêtés au 2 avril 2024;

1000 euros de dommages et intérêts;

1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et les entiers dépens, outre les frais nécessaires.

A l’audience du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice des termes de son assignation. Il a toutefois précisé que la défenderesse soit condamnée sous réserve de deniers et quittances valables, un règlement serait possiblement intervenu le jour de l’audience.

La société CAN SERVICES, citée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice n’a pas comparu à l’audience ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé de l’action

S’agissant des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges”.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] produit notamment aux débats:

— le contrat de syndic,

— l’extrait INPI de la société CAN SERVICES,

— le relevé de propriété,

— la mise en demeure et la sommation de payer,

— le décompte des sommes dues au 2 avril 2024,

— les PV d’AG de 2021 à 2023 et attestations de non-recours,

— les appels de charges et travaux,

— les justificatifs de frais, honoraires et dépens,

— les régularisations individuelles de charges 2021 et 2022;

— les relevés généraux des dépenses 2021 et 2022,

— la saisine du conciliateur de justice du 13 novembre 2023 et son mail du 26 mars 2024

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à la société CAN SERVICES fait apparaître un solde débiteur.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 1798,58 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés,hors frais nécessaires arrêtés au 2 avril 2024.

La société CAN SERVICES sera condamnée au paiement de cette somme, sou sréserve de deniers et quittances valables.

S’agissant des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui sont compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit un total de 111,11 euros retenu.

La société CAN SERVICES sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 1909,58 euros, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre des charges de copropriété et travaux impayés, et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 avril 2024.

Sur les dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance du défendeur dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré mise en demeure, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l’avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et de condamner la société CAN SERVICES à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire, est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

La société CAN SERVICES succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de condamner la société CAN SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], représenté par son syndic la société D.A.A.S IMMO, à l’encontre de la société CAN SERVICES ;

CONDAMNE la société CAN SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 1909,58 euros, sous réserve de deniers et quittances valables, au titre des charges de copropriété et travaux impayés, et frais nécessaires, selon décompte arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 avril 2024 ;

CONDAMNE la société CAN SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que le présent jugement sera non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

CONDAMNE la société CAN SERVICES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société CAN SERVICES aux entiers dépens de l’instance;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] du surplus de ses demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 28 novembre 2024

le greffier le Président