T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

REFERE n° : N° RG 24/07812 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNHU

MINUTE n° : 2025/ 180

DATE : 02 Avril 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

S.C.I. DAJEAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Denis NABERES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Géraldine BRUN, avocat au barreau de NIMES (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOSOGOOD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-louis BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et M^e Matthieu CHAMPAUZAC, avocat au barreau de la DROME (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 19/02/2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 26/03/2025, prorogée au 02/04/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Denis NABERES

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Jean-louis BERNARDI

M^e Denis NABERES

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2014 à effet le 1er mars 2014, la SCI DAJEAN a donné à bail commercial à la SARL SOSOGOOD, un terrain nu situé dans la [Adresse 4], pour une durée de 9 ans, moyennant paiement d’un loyer annuel de 15.600 euros HT, payable mensuellement et d’avance le 5 de chaque mois, outre les provisions sur charges.

Par actes du 9 octobre 2024, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de leur moyens, prétentions et demandes, la SCI DAJEAN a assigné la SARL SOSOGOOD, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, aux fins d’ordonner sur le fondement de l’article L.145-1 du code de commerce l’expulsion de tout occupant sur le terrain dont elle est propriétaire, suite au congé sans offre de renouvellement qu’elle a donné à cette dernière et d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros par mois ainsi qu’à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 février 2025, la SARL SOSOGOOD a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes, faisant valoir son droit à une indemnité d’éviction et son maintien dans les lieux jusqu’à son paiement. Elle a sollicité à titre reconventionnel, d’ordonner à la SCI DAJEAN de rétablir, sous astreinte, l’eau courante ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025, la SCI DAJEAN a réitéré ses demandes sur le fondement de l’article L.145-17 du code de commerce et a sollicité en tout état de cause, le rejet des demandes adverses et la condamnation de la SARL SOSOGOOD au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’appui de sa demande d’expulsion, elle soutient que la SARL SOSOGOOD a réalisé des travaux non autorisés sur sa propriété.

SUR QUOI

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail commercial, relevant des pouvoirs du juge du fond mais de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

En l’absence de la reproduction de la clause résolutoire sur la sommation d’avoir à cesser les travaux, faisant connaitre au preneur les intentions du bailleur de s’en prévaloir dans un délai imparti, rendant l’acquisition de la clause résolutoire sérieusement contestable, et en l’état de la demande telle que formulée au dispositif des conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025, ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés, il n’y a lieu à référé sur ce point.

S’agissant du refus de renouvellement, l’article L.145-17 du code de commerce prévoit : « I.- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.- En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 ».

L’indemnité d’éviction est due par le bailleur, en application de l’article L.145-14 du code de commerce, sauf exceptions prévues à l’article L.145-17 du même code, si le bailleur justifie notamment, soit d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire soit de l’inexécution d’une obligation, auquel cas le refus de renouvellement du bail ne peut être mis en œuvre que si l’infraction commise s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure d’avoir à la faire cesser.

En l’espèce, la SCI DAJEAN sollicite à titre subsidiaire, l’expulsion de la SARL SOSOGOOD suite au congé de refus du renouvellement du bail, à l’appui d’une attestation de l’assureur sur la déclaration d’un sinistre et d’un courrier de la mairie de [2] du 25 avril 2024, aux termes duquel la SARL SOSOGOOD aurait entrepris des travaux consistant en la construction d’une structure en fer avec abri, engendrant une création d’emprise au sol et l’installation d’un conteneur, d’un abri jardin et d’un bâtiment préfabriqué, sans pour autant solliciter la cessation des travaux en raison de l’infraction aux règles de l’urbanisme.

Or, la sommation d’avoir à cesser les travaux du 3 mai 2024 ayant été délivrée postérieurement au congé avec refus de renouvellement du 25 janvier 2024, ne peut être considérée de manière claire et évidente comme une mise en demeure préalable au congé, conformément à l’article L.145-17 du code de commerce, qui par ailleurs, ne mentionne pas le manquement contractuel du preneur dont le bailleur se prévaut, d’autant plus qu’il est constant que l’appréciation du motif de refus du renouvellement est laissée au juges du fond, de sorte que le juge des référés ne saurait statuer sur en ce sens sans excéder les limites de ses pouvoirs.

Ainsi, il n’y a lieu à référé sur les demandes principales.

Sur la demande reconventionnelle tendant au rétablissement de l’eau courante, l’article 1719 du code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En l’espèce, la SARL SOSOGOOD produit à l’appui de sa demande un échange de courriers entre les parties, laissant entendre que le bailleur « aurait » coupé l’eau courante approvisionnant le local du locataire, au motif que ce dernier n’a pas réglé la facture correspondante à sa consommation d’eau.

Même s’il est constant que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, qu’en cas de force majeure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les éléments produits par la SARL SOSOGOOD ne suffisent pas à caractériser de manière claire et évidente le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme de la chose, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce chef de demande.

La SCI DAJEAN, succombant à ses demandes, conservera la charge de ses dépens ainsi que ses frais irrépétibles, sans que l’équité ne commande de faire droit à la demande fondée sur l’article 700du code de procédure civile formulée par la SARL SOSOGOOD, qui succombe également à sa demande reconventionnelle.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS la SCI DAJEAN aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE