TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

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N° RG 24/53389

N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZS3

N° : 4

Assignation du :

06 mai 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 novembre 2024

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.C.V. SOCIETE EUROPE SAINT-LAZARE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Olivier BLUET de l’ASSOCIATION BLUET-FLAGEUL, avocats au barreau de PARIS – #E1312

DEFENDERESSE

La S.A.S. PAYFIT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Constantin MILIOTIS de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS – #T0003

DÉBATS

A l’audience du 04 octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

Par acte du 6 mai 2024, la société civile de construction vente Europe Saint Lazare a assigné en référé la SAS Payfit aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de:

—  2 113 249,03 euros au ttier des loyers et charges afférents au 2ème trimestre 2024

—  426,78 euros au titre des frais de procès verbal de saisie conservatoir de créances du 23 avril 2024

—  105 662,45 euros au titre de la majoration contractuelle de 5% contractuellement prévue

—  5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience du 4 octobre 2024, la SCCV Europe Saint-Lazare maintient ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la société Europe Saint Lazare se prévaut des dispositions des articles 1728 et 1219 du Code civil et souligne que les preneurs ne sont pas fondés à refuser le paiement des loyers alors qu’ils ne sont pas dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués ou que ceux-ci son impropres à leur destination.

Elle fait valoir que le juge des référés n’est pas compétent pour interpréter la clause contractuelle d’indexation de l’article 6 du bail commercial.

Elle estime que la prétendue créance indemnitaire de la SAS Payfit relève de l’appréciation de la juridiction de fond.

Elle rappelle que la SAS Payfit a pris possession des locaux sans discontinuité. Elle prétend que les locaux sont exempts de non-conformités, que les installations de CVC sont opérationnelles et en très bon état, et que les stores et éléments accessoires sont en bon état de fonctionnement.

Elle soutient que la contestation du quantum de charges est injustifiée, que la défenderesse a régulièrement reçu les justificatifs de charges et appels de charges.

Elle conteste les demandes d’expertise non utiles et sans objet.

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience du 4 octobre 2024, la SAS Payfit soulève l’existence de contestations sérieuses et sollicite le débouté de la demanderesse.

Reconventionnellement, la SAS Payfit sollicite la désignation d’un expert aux fins de constat des non conformités affectant les locaux et la désignation d’un expert aux fins d’examen et analyse des charges.

La SAS Payfit sollicite la condamnation de la société Europe Saint Lazare au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SAS Payfit soulève l’existence de contestations sérieuses liées au quantum de la créance de loyer et à son principe, et au quantum des pénalités contractuelles.

Elle expose par ailleurs que les locaux loués sont affectés de graves dysfonctionnements, que le bailleur a refacturé à tort des charges non dues, qu’il existe une divergence d’appréciation sur les modalités d’application de la clause d’indexation et que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles en ne délivrant pas la chose louée à la bonne date.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés ne peut accorder de provision sur une obligation dont l’existence résulte de l’interprétation d’un contrat.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment de la mise en demeure de la SAS Payfit en date du 29 novembre 2023 que le non paiement du loyer au titre du deuxième trimestre 2024 fait suite à des contestations élevées par le preneur sur l’application de la clause d’indexation. La production des échanges de courriels entre les parties démontre également les interrogations du preneur sur les charges facturées pour les exercices 2020,2021, 2022, 2023 et 2024, auxquelles le bailleur ne justifie pas avoir apporté de réponse circonstanciée. Il n’est pas inutile de souligner que l’ensemble de ces contestations sont antérieures à la délivrance de l’assignation.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur l’interprétation d’une clause du contrat ni à celui-ci, juge de l’évidence, d’analyser l’ensemble des états justificatifs de charges produits aux fins de recalculer le quantum de la créance de loyer.

En outre, la clause du bail relative à la fixation de pénalités contractuelles apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause et il n’appartient pas au juge des référés d’en modérer le montant.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de dire n’y avoir lieu à référés.

2/ Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la société Europe Saint lazare verse aux débats un rapport d’expertise relatif au système CVC et une désignation d’expert pour les dysfonctionnements de certains stores. Aucun élément n’est par ailleurs produit par la SAS Payfit relatif à des désordres autres que ceux ayant déjà fait l’objet des expertises ci-dessus, à l’exception d’un procès verbal d’huissier en date du 3 août 2020, soit il y a plus de 4 ans.

L’expertise technique sollicitée apparait donc inutile et sans motif légitime, et il convient d’en débouter la SAS Payfit.

Par ailleurs, la demande de remise de pièces pour l’expertise de gestion sollicitée est sans objet au vu des pièces transmises dans le cadre de la présente procédure auxquelles la SAS Payfit a accès. Il n’appartient pas non plus à l’expert d’interpréter une clause du bail, ni de pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

La SAS Payfit sera par conséquent déboutée de sa demande d’expertises.

3/ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la société civile Europe Saint Lazare supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société Europe Saint Lazare au paiement à la SAS Payfit de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande principale en paiement ;

Déboutons la SAS Payfit de ses demandes reconventionnelles d’expertises;

Condamnons la société civile de construction et de vente Europe Saint Lazare aux entiers dépens;

Condamnons la société civile de construction et de vente Europe Saint Lazare au paiement à la SAS Payfit de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à [Localité 4] le 08 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Maïté FAURY