TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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N° RG 24/50628 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3UPO

N° : 2

Assignation des :

09 et 15 Janvier 2024

[1]

[1] 5 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 décembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 15], société civile immobilière

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocats au barreau de PARIS – #W0009, avocat postulant, et Maître Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DEFENDEURS

S.A.S. AVS

[Adresse 9]

[Localité 13]

représentée par Maître Vincent DENIS, avocat au barreau de PARIS – #E0181

Monsieur [V] [C]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par Maître Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #J0128

S.D.C. DU [Adresse 4], Représenté par son syndic FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 16]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS – #D1404

La société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 16], société à responsabilité limitée

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS – #G0139

DÉBATS

A l’audience du 19 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG 24/50628, délivrée les 09 et 15 Janvier 2024, à la requête du demandeur, soutenues oralement aux fins, notamment, de voir :

— « CONSTATER le refus de l’Assemblée Générale des copropriétaires du [Adresse 3] d’autoriser les travaux préconisés par l’Expert Judiciaire et affectant les parties communes de l’immeuble,

En conséquence :

— AUTORISER la S.C.I. [Adresse 15] à faire exécuter par la société AVS ou toute autre société de son choix, les travaux suivants :

• Création de 6 bouches satellites compris dépose de l’entrée d’air côté rue,

• Création d’une ventilation coté couloir pour entrée d’air

• Ouverture de l’ancienne fenêtre côté local poubelles et du mur de façade du local poubelles puis installation d’un tuyau PVC 125 pour amenée d’air, compris toutes sujétions de maçonnerie.

— ORDONNER la répartition, entre les copropriétaires, du coût des travaux, soit 1.815,00 €, au prorata des tantièmes des parties communes détenus par chacun,

— ENJOINDRE aux défenderesses de produire le justificatif de l’autorisation qui aurait été donnée à la copropriété de construire le local poubelles,

— CONDAMNER solidairement les défenderesses à payer à la S.C.I. [Adresse 15] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement les défenderesses aux entiers dépens. »

Vu les observations écrites de Monsieur [V] [C] visées le 19 novembre 2024 soutenues oralement.

Vu les observations écrites du S.D.C. du [Adresse 5] soutenues oralement tenant notamment à voir à titre principal déclarées irrecevables les demandes du demandeur et à titre subsidiaire à voir dire n’y avoir lieu à référé.

Vu les observations écrites de la société Fiduciaire du district de [Localité 16] visées le 19 novembre 2024 soutenues oralement.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux conclusions des parties développées oralement à l’audience.

SUR CE :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

Au cas présent, il ressort des pieces verseés aux débats que la S.C.I. [Adresse 15] est propriétaire d’un local sis en rez-de-chaussée et dépendant d’un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 17], cadastré section CE numéro [Cadastre 12] pour 2 a 78 ca et composée comme suit :

— Au rez-de-chaussée : une boutique, une arrière-boutique, une salle d’eau avec WC

— Au sous-sol : une cave communiquant directement avec la boutique via un escalier intérieur.

Ce local est actuellement loué à la société MANU AUDITION dans le cadre d’un bail commercial.

L’immeuble sis [Adresse 5] est organisé en copropriété et géré par la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 16] es qualité de Syndic.

Au cours de l’année 2020, la société MANU AUDITION se plaignait auprès de la demanderesse de problème d’humidité dans le local loué.

Monsieur [V] [C], l’architecte de l’immeuble, après avoir établi un rapport en date du 25 mai 2021, recommandait alors la pose d’une VMC et recommandait de mandater la société AVS pour la réalisation des travaux.

Par ordonnance du 2 mars 2022, le Tribunal Judiciaire de PARIS ordonnait une mesure d’expertise, et désignait Monsieur [N] [L] es qualité d’expert.

Il résulte des différentes notes de l’Expert, et du devis établi par la société AVS, qu’une partie des travaux préconisés, et nécessaire, impactera les parties communes.

Aux termes d’un dire n° 2 du 13 septembre 2023, la S.C.I. [Adresse 15], conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, a mis en demeure les parties défenderesses de faire réaliser lesdits travaux et de mandater la société AVS, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, puisque l’humidité constatée dans le local occupé par la société MANI AUDITION risque de le rendre rapidement insalubre et risque de compromettre la bonne conservation de l’immeuble.

Par mail officiel du 29 septembre 2023, le Conseil du syndicat des copropriétaires sollicitait de la demanderesse qu’elle convoque une assemblée générale des copropriétaires afin de statuer sur la réalisation des travaux affectant les parties communes.

L’Assemblée Générale était convoquée pour le 16 novembre 2023, par courrier AR reçu par la demanderesse le 08 novembre 2023.

Cette assemblée générale était appelée à statuer sur l’autorisation à donner à la S.C.I. [Adresse 15] de faire réaliser les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé de ses occupants.

Les travaux sollicités par la demanderesse n’ont pas été autorisés puisqu’il n’est pas donné autorisation pour la création d’une ventilation coté couloir pour créer une entrée d’air tel que préconisée dans le devis AVS et par l’Expert Judiciaire, ni autorisé l’ouverture de la fenêtre bouchée donnant sur le local poubelle de l’immeuble.

Sur la demande de réalisation de travaux formée par la demanderesse  :

Selon les dispositions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

Il résulte des dispositions suscitées que, lorsque l’Assemblée Générale des copropriétaires refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b de la même loi, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le Tribunal Judiciaire à exécuter tous travaux d’amélioration.

Le décret du 17 mars 1967 limite les pouvoirs du juge des référés à l’habilitation d’un copropriétaire ou d’un mandataire de justice pour convoquer l’assemblée générale. En revanche, il n’appartient qu’au tribunal judicaire d’autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux d’amélioration à exécuter aux conditions fixées par le tribunal, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de travaux formées par le demandeur, qui excède les pouvoirs du juge des référés, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens.

Cette affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de conciliation, il y a lieu en application des dispositions de l’article 127 du code de procédure civile d’inviter les parties à rencontrer, Monsieur [V] [Y], conciliateur de justice.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et exécutoire à titre provisoire,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation de travaux formée par la S.C.I. [Adresse 15].

Invitons les parties à rencontrer :

Monsieur [V] [Y], conciliateur de justice

[Adresse 2]

Mel : [Courriel 14]

Tel : [XXXXXXXX01]

Rejetons les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la partie demanderesse aux dépens.

Fait à [Localité 16] le 17 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Fabrice VERT