TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mme [N] [C] et M. [X] [C]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e Virginie DOUBLET NGUYEN, Mme [F] [C] et M. [P] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP requêtes

N° RG 23/07495 – N° Portalis 352J-W-B7H-C22VY

N° MINUTE : 4/2024

JUGEMENT

rendu le lundi 09 septembre 2024

DEMANDEURS

Madame [F] [C]

Monsieur [P] [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparants en personne

Madame [N] [L] épouse [C]

Monsieur [X] [C]

demeurant [Adresse 3]

représentés par leur fille, Mme [F] [C], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS

Madame [B] [S]

Monsieur [U] [S]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Virginie DOUBLET NGUYEN de l’AARPI OAKLANCE, avocats au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Marie-Laure BILLION

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 septembre 2024

PCP JCP requêtes – N° RG 23/07495 – N° Portalis 352J-W-B7H-C22VY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 11 septembre 2020, madame [B] [S] et monsieur [U] [S] ont donné à bail à madame [F] [C] et monsieur [P] [Z] un appartement en duplex meublé au 6ème et dernier étage du bâtiment A sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 2215 € outre une provision sur charges de 85 €. Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Un dépôt de garantie de 4430 € a été versé par les locataires.

Monsieur [X] [C] et madame [N] [C] se sont engagés en qualité de caution solidaire.

Deux états des lieux contradictoires ont été dressés : un pour l’entrée, à la date d’effet du bail, l’autre pour la sortie, le 12 septembre 2022.

Après échec de la démarche de conciliation, dument constaté le 29 mars 2023, madame [F] [C] a fait convoquer madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris par requête en date du 7 septembre 2023, aux fins de la voir condamnée à lui payer :

4430 € en restitution du dépôt de garantie,560 € à titre de dommages et intérêts pour la résistance manifestée depuis la fin du bail.

Le 23 novembre 2023, un renvoi contradictoire est accordé en premier appel, d’une part en raison de l’indisponibilité de la requérante, et d’autre part aux fins d’assignations en intervention du cotitulaire du bail et des cautions solidaires : monsieur [P] [Z], monsieur [X] [C] et madame [N] [C].

L’affaire est plaidée à l’audience du 4 juin 2024, où les parties comparaissent en personne ou par représentation.

Madame [F] [C] et monsieur [P] [Z] maintiennent leurs prétentions dans les termes de la requête. Ils précisent avoir effectué une déclaration de dégât des eaux le 20 mai 2022 auprès de leur assureur, suite à une entrée d’eau par le Velux de la petite chambre située à l’étage du duplex. S’ils reconnaissent avoir laissé des Velux ouverts lors d’une forte pluie (chambre à l’étage et salon), ils mettent en cause un défaut d’étanchéité de la fenêtre de toit, tel qu’évoqué dans un message audio laissé à la bailleresse et tel que mentionné dans le rapport d’expertise de la MATMUT du 2 décembre 2022. Ils reprennent à leur compte la réponse que leur a fait leur assureur, à savoir que ce type de sinistre, avec les travaux d’embellissement qu’il génère, n’est pas pris en charge dans le cadre de la couverture du locataire d’un logement meublé mais par celle du bailleur.

Ils ajoutent que le sisal posé au sol de la petite chambre était déjà taché par une large auréole à leur entrée dans les lieux et qu’ils n’entendent donc pas supporter le coût de son remplacement.

En défense, après intervention volontaire de monsieur [U] [S], les époux [S] concluent au débouté des locataires. Ils font valoir que madame [F] [C] et monsieur [P] [Z] sont responsables des dégradations du sol de la petite chambre ainsi que des peintures, pour avoir oublié de fermer le Velux à plusieurs reprises. Ils renvoient aux pièces produites dans la procédure et notamment la pièce 5 : retranscription par commissaire de justice des échanges sur messagerie électronique (écrits et audio) où la question de la fenêtre de toit fait irruption pour la première fois le 8 avril 2022, ainsi que la pièce 6 : l’attestation de l’entreprise FLAMANT intervenue le 12 avril 2022 pour contrôler l’étanchéité de la fenêtre et l’absence de fuite.

Reconventionnellement, ils demandent au tribunal de :

condamner solidairement les demandeurs à leur payer 7814,57 € pour la réparation des dégradations locatives,ordonner la compensation avec le dépôt de garantie de 4430 €,condamner solidairement les demandeurs à leur payer 3500 € au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de monsieur [U] [S]

L’article 327 du code de procédure civile dispose que l’intervention en première instance ou en cause d’appel est volontaire ou forcée.

Aux termes de l’article 329 du même code, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Il ressort du contrat de bail qu’il a été conclu entre, d’une part monsieur et madame [U] et [B] [S], bailleurs, et d’autre part les locataires. Monsieur [U] [S] demande le bénéfice de son intervention volontaire. Il est représenté à l’audience.

Dès lors, monsieur [U] [S] est élevé au rang de défendeur à l’instance, au même titre que madame [B] [S].

Sur les interventions forcées

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

En l’espèce, si la requête a été rédigée et portée par madame [F] [C], monsieur [P] [Z] apparaît bien comme cotitulaire du bail. Il bénéficie de l’ensemble des droits et des obligations qui y sont attachés.

Les actes de caution solidaire produits en pièce 2 de la défense précisent, au paragraphe 4, que l’engagement est valable durant 6 ans à compter de la signature du bail et vaut pour le paiement des dégradations et réparations locatives, frais de procédure, indemnités, pénalités et dommages-intérêts. Le bail est daté du 11 septembre 2020.

Régulièrement assignés le 16 mai 2024, monsieur [P] [Z], monsieur [X] [C] et madame [N] [L] épouse [C] sont élevés au rang de demandeurs à l’instance.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Toutefois, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans ce délai, le solde du dépôt restant dû, après arrêté des comptes, est majoré de plein droit d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Au regard des pièces produites par les parties, plus particulièrement le constat d’huissier du 13 novembre 2023 produit en défense retranscrivant le message audio du 8 avril 2022 et le texte libre en bas de page 4 du rapport de l’expert mandaté par la MATMUT, il appert que les locataires n’ont pas agi de bonne foi en soutenant face à l’expert qu’un défaut d’étanchéité était la cause unique et principale du dégât des eaux.

En effet, les dégâts causés par les pluies sur les plafonds de la petite chambre et de la cuisine situé sous cette pièce sont l’effet du maintien en position ouverte de la fenêtre.

Il n’en demeure pas moins que l’expert venu une seconde fois le 2 décembre 2022 après le départ des requérants, en leur absence, et une fois les dommages réparés, mentionne que « une infiltration d’eau est toujours active » sur le Velux. L’entreprise du bâtiment mandatée par les bailleurs le 12 avril puis le 30 septembre 2022 n’a détecté aucune fuite mais s’est déplacée « le 5 décembre 2022 pour fixer le capot du système d’ouverture automatique déboîté pendant les travaux de peinture ». Ce défaut vient éclairer le constat de l’expert, rédigé 3 jours auparavant.

Il a été constaté contradictoirement dans l’état des lieux d’entrée, sans photo au soutien des mentions manuscrites,

page 24 sur 26, que le sol à l’aplomb de la fenêtre Velux de la chambre enfant en soupente présente « de grosses taches suite Velux ouvert – non fixé »,page 22 sur 26, que dans le bureau le sol en coco est « effiloché vers le fond »,page 24 sur 26, que la peinture blanche du plafond est en bon état,page 6 sur 26, que « la peinture de la cuisine est en cours ».

La réfection des peintures, qui étaient neuves ou en bon état à l’entrée des locataires, leur est imputable. Ils se sont maintenus deux ans dans les lieux et ne justifient pas d’une situation ou d’un fait générateur les exonérant de leur responsabilité.

De plus, par la pièce 9 des défendeurs, il appert que le locataire suivant ne déplore aucun défaut d’étanchéité de fenêtre Velux.

Toutefois, monsieur et madame [S] ont pris l’initiative de changer 26,5 m2 de revêtement de sol à l’étage alors que seule la chambre d’enfant (8 m2) a été impactée par des entrées d’eau de pluie et que des taches préexistaient. Rien ne vient justifier que cette dépense soit supportée par les demandeurs.

Les bailleurs sont donc fondés à retenir sur le dépôt de garantie la somme correspondant aux travaux de peinture et de coffrage du Velux (2475 € + 290,02 €) mais pas celle correspondant au remplacement des revêtements de sol (5339,57 €).

En conséquence, les bailleurs sont condamnés à restituer à madame [F] [C] et monsieur [P] [Z] la somme de 1664,98 €, sans majoration du fait du litige né des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1104 du Code civil, disposition d’ordre public, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 12 du code de procédure civile dispose :

« Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat ».

En l’espèce, la nature des dommages et intérêts n’est soulevée qu’à raison du retard pris par les bailleurs dans la restitution du dépôt de garantie.

Ces derniers sont condamnés au principal à une restitution partielle.

Les requérants ont manqué de loyauté en soutenant, dès la mise en demeure du 19 janvier 2023, et sans en rapporter la preuve, qu’ils n’étaient en rien responsables des dégradations querellées.

En conséquence, madame [F] [C] et monsieur [P] [Z] sont déboutés de cette demande indemnitaire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, madame [B] [S] et monsieur [U] [S] parties perdantes, sont condamnés aux dépens de l’instance et déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

REÇOIT l’intervention volontaire de monsieur [U] [S] en qualité de défendeur ;

REÇOIT les interventions forcées de monsieur [P] [Z], monsieur [X] [C] et madame [N] [C] en qualité de demandeurs ;

CONDAMNE solidairement madame [F] [C] et monsieur [P] [Z] à payer 2765,02 € au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE solidairement madame [B] [S] et monsieur [U] [S] à payer 1664,98 € à madame [F] [C] et monsieur [P] [Z] en restitution du solde du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus et autres demandes ;

CONDAMNE solidairement madame [B] [S] et monsieur [U] [S] aux dépens de l’instance.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,