TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Sonia KEPES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emilie DESBIEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05194 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46IL

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Emilie DESBIEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0549

DÉFENDERESSE

Madame [J] [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sonia KEPES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05194 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46IL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 avril 2021 avec prise d’effet au 1er mai 2021, Monsieur [Z] [V] a donné à bail à Madame [J] [R] un appartement à usage d’habitation, en l’espèce un studio meublé sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 650,57 euros, outre une provision de 40 euros sur les charges, actualisé à 730 euros charges comprises.

Suite à un dégât des eaux, des désordres sont intervenus dans le logement le 23 avril 2023.

Un congé pour vendre a été délivré le 18 septembre 2023 avec effet au 30 avril 2024.

En parallèle, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [V] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 2190 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, Monsieur [Z] [V] a fait assigner en référé Madame [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dire que Madame [J] [R] devenue occupante sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [R] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Madame [J] [R] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 3785,87 euros, mois de mars 2024 inclus, sous réserve des loyers à échoir ;

— fixer une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Madame [R] au remboursement de la facture MT Services n°1027 pour un montant total de 1400 euros ;

— condamner Madame [R] au paiement à la prise en charge des frais de rénovation en raison des dégradations relevant de son fait, et dont le montant sera au moins égal à la somme de 4895 euros ;

— condamner Madame [J] [R] à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Appelée à l’audience du 6 juin 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [Z] [V] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 8030 euros, mois de septembre 2024 inclus, et s’est opposé à tout délai de paiement qui pourrait être octroyé par le juge.

Il s’est opposé également à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il précise à l’audience qu’il a délivré le 18 septembre 2023 un congé pour vendre avec effet au 30 avril 2024 et, qu’en dépit de ce congé, la locataire est demeurée dans les lieux. Il indique par ailleurs que des premiers impayés de loyers sont intervenus en avril 2023 et qu’en parallèle une déclaration de dégât des eaux à l’assurance est intervenue le 27 avril 2023.

Le bailleur fait valoir qu’une expertise a été diligentée et des dégradations importantes ont été constatées, notamment des moisissures en raison d’une température très basse dans le logement.

Il soutient que la locataire est atteinte de troubles du comportement qui se traduisent notamment par des objets déposés dans la cour de la copropriété, et que le syndic a déjà été alerté de ses agissements.

Il met en avant qu’il a effectué régulièrement les réparations alors que dans le même temps la locataire a cessé d’honorer ses loyers à partir de juillet 2023. Il déclare enfin que cet appartement constitue un complément de retraite et que le propriétaire souffre d’un syndrome dépressif lié à cette situation.

Madame [J] [R], représentée par son conseil, par conclusions écrites en réponse soutenues oralement, sollicite de :

A titre principal

Dire n’y avoir lieu à référé ; A titre subsidiaire

Rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire ; Rejeter la demande en paiement de la somme provisionnelle de 3785,87 euros due à mars 2024, faute pour Monsieur [V] de respecter ses propres obligations de délivrance d’un logement décent ; Suspendre le paiement des loyers et charges jusqu’à réalisation des travaux permettant à Madame [R] de disposer d’un logement décent ; A titre subsidiaire

Ordonner l’échelonnement des loyers et charges impayés sur 36 mois ; En tout état de cause

Condamner Monsieur [V] à verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, elle met en avant son droit à vivre dans un logement décent et l’état du logement depuis deux ans. Elle fait valoir que depuis 2023 les désordres demeurent. Elle fait valoir que la Ville de [Localité 4] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de faire cesser lesdits désordres par courrier du 28 juillet 2023, notamment la présence de rongeurs. Elle précise qu’un nouveau dégât des eaux est intervenu le 20 décembre 2023.

Elle conclut que ces éléments constituent une contestation sérieuse ne permettant pas au juge des référés de se prononcer tant sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire que de demande de provisions.

Elle considère que les manquements du bailleur à ses obligations de la délivrance d’un logement décent rend légitime la suspension unilatérale du règlement des loyers.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement suspensifs sur 36 mois.

La locataire a sollicité d’écarter la condition légale de reprise du paiement intégral des loyers courant pour la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 avril 2024 soit au moins deux mois avant l’audience et la situation a été signalée à la CCAPEX le 25 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2024.

En conséquence, l’action introduite par la Monsieur [Z] [V] est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en acquisition de la clause résolutoire et l’existence de contestations sérieuses

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En vertu de l’article 6 de la même loi, le bailleur quant à lui est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, il doit être relevé que parmi les difficultés sérieuses soulevées par Madame [J] [R] pour contester la compétence du juge des référés pour constater l’existence d’une dette locative dans le présent litige figure l’exception d’inexécution issue de la mise à disposition d’un logement indécent.

Or, il est de jurisprudence constante que l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à réaliser les travaux d’entretien nécessaires est constitutive d’une difficulté sérieuse (civ. 3eme 30 mai 2007). La locataire conteste que le bailleur ait effectué des travaux et met en avant le caractère indécent de son logement depuis près de deux années. Elle verse aux débats des pièces, notamment un courrier de la Ville de [Localité 4] en date du 2 août 2023 faisant état d’infiltrations d’eau et d’une humidité anormale du logement loué et faisant état d’une mise en demeure du syndic de copropriété et du bailleur de prendre toutes les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres. Elle joint également un courrier de la Préfecture de police de [Localité 4] en date du 2 octobre 2023 faisant état d’une inspection du logement en date du même jour et identifiant deux voies de passages de rongeurs dans le logement. Au regard des contestations soulevées par Madame [M] [R] notamment sur l’exception d’inexécution, il y a lieu de constater l’existence de contestations sérieuses.

En ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait être déclarée acquise en référé. Il appartiendra à Monsieur [Z] [V] d’agir au fond et de solliciter le cas échéant le prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour manquement contractuel.

En conséquence, Monsieur [Z] [V] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse sur l’acquisition de la clause résolutoire ;

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes de Monsieur [Z] [V] ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection