TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01478

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2I

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[B] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2025

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 21 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis “[Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [K] [M], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Saliha SADEK, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle totale par décision n° C-31555-2025-013759 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 31 juillet, substituée par Maître Romain SINTES, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 juillet 2022 signé électroniquement, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Mme [B] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 434,89 hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 novembre 2024 pour un montant en principal de 2039,30 euros.

La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 novembre 2024.

Par un acte de commissaire de Justice du 21 février 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Mme [B] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour :

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et la condamner au paiement à titre provisionnel :

* de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3.005,02 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

* de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

Arpsè un renvoi contradictoire à la demande de Mme [B] [Y], à l’audience du 23 septembre 2025, la SA PROMOLOGIS valablement représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 4.699,56 €. Elle s’oppose aux demandes de délais de paiement formées en défense en raison des impayés persistants depuis un an.

Mme [B] [Y], représentée par son conseil, a sollicité par voie de conclusions écrites que la SA PROMOLOGIS soit déboutée de ses demandes et de lui accorder un délai de trois ans pour apurer la dette locative à titre principal et à titre subsidiaire un délai de deux ans aux mêmes fins en application de l’article 1343-5 du code civil. Elle sollicite par ailleurs de rejeter les demandes accessoires formées par la demanderesse.

Au soutien de ses prétentions, elle reconnaît le montant de la dette locative mais fait valoir sa situation personnelle et financière. Elle souligne les efforts réalisés pour procéder à plusieurs règlements et indique qu’elle va quitter le logement en octobre prochain avec son fils et déposer un dossier de surendettement. Elle soutient qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les dépens en ce qu’une aide juridictionnelle totale lui a été accordée te que le bailleur ne justifie pas de frais irrépétibles exposés n’étant ni assisté ni représenté par un conseil.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 juillet 2022 signé électroniquement contient une clause résolutoire (article 4-7-1) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 2039,30 €.

Mme [B] [Y] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 100,32 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Mme [B] [Y] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (143,18 €) qui ne relèvent pas des loyers impayés, la somme de 4556,38 € à la date du 23 septembre 2025,quittancement d’août 2025 inclus.

Mme [B] [Y] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PROMOLOGIS cette somme de 4556,38 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.005,02€ à compter de l’assignation (21 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, si Mme [B] [Y] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant, le dernier versement datant du 13 juillet 2025 alors même que l’intéressée a bénéficié d’un renvoi d’audience.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Mme [B] [Y] sera rejetée.

En revanche, des délais peuvent également être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Mme [B] [Y] démontre se trouver dans une situation particulièrement précaire et avoir un enfant de 14 ans à charge.

La SA PROMOLOGIS n’a fait état d’aucun besoin particulier.

Compte tenu de la situation respective des parties, il convient de permettre à Mme [B] [Y] de régler les sommes dues par 23 mensualités de 189 euros et une 24e mensualité réglant la dette.

Il convient toutefois de préciser que Mme [B] [Y] n’a pas sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article 24-VI de la loi du 06 juillet 1989, indiquant dans ses écritures qu’elle va quitter d’elle même le logement en octobre sans communiquer sa nouvelle adresse ni une date précise.

En tout état de cause, en raison du rejet de sa demande en délai de paiement sur le fondement de l’article 24-V, elle ne pouvait y prétendre.

IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 26 janvier 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [B] [Y] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [B] [Y] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Mme [B] [Y] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 août 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [B] [Y] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er septembre 2025.

V- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 696 du code de procédure civile ajoute que les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Mme [B] [Y], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Mme [B] [Y] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juillet 2022 entre la SA PROMOLOGIS et Mme [B] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [B] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Mme [B] [Y] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 4556,38 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 23 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance d’août 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.005,02 euros à compter du 21 février 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [B] [Y] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 26 janvier 2025 au 31 août 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Mme [B] [Y] de sa demande en délai de paiement sur trois ans en application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989 ;

AUTORISONS Mme [B] [Y] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 189 euros chacune, outre une 24ème mensualité soldant de la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité selon les délais et modalités fixés par la présente décision restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Mme [B] [Y] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente