TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e KOUDOYOR

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/05729

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKAM

N° MINUTE :

Assignation du :

16 mars 2023

JUGEMENT

rendu le 18 octobre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.S. ORALIA GARRAUD MAILLET

[Adresse 3]

[Localité 5]

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE SA (SMA SA)

[Adresse 7]

[Localité 4]

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

Décision du 18 octobre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05729 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKAM

DÉBATS

A l’audience du 18 juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Frédérique MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [L] est propriétaire du lot n°1 (un local comprenant un atelier au rez-de-chaussée du bâtiment A) au sein de la copropriété située [Adresse 1] – [Localité 6].

M. [B] [T] est propriétaire du lot adjacent (n°2) défini au règlement de copropriété comme un local d’habitation.

A l’automne 2019, M. [L] a informé le syndic, la société Pagesti Immobilier, de l’existence d’infiltrations au sein de son local.

Suspectant que ces infiltrations pouvaient provenir de chez M. [T], le syndic a pris contact avec celui-ci, suivant lettres recommandées avec accusé de réception en date des 17 et 29 octobre 2019, lui demandant de procéder à une recherche de fuite dans son appartement.

M. [L] a informé le syndic de la persistance des infiltrations par courrier électronique du 03 février 2020.

Le 15 avril 2021, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son conseil, a en vain mis M. [T] en demeure de laisser accès à son local d’habitation afin que l’entreprise mandatée par la copropriété puisse effectuer une recherche de la cause de l’humidité constatée dans le local de M. [L].

Ce dernier, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M. [T], par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 2021, de mettre fin aux désordres et d’indemniser son préjudice.

La société Saretec, mandatée par l’assureur de M. [L] pour réaliser une expertise amiable, a convoqué une réunion sur site le 17 novembre 2021.

Un rapport de recherche de fuite établi le 23 décembre 2021 par la société Maintenance Francilienne a relevé un taux d’humidité de 100% et une zone de démarcation anormale sur le mur mitoyen entre les lots de M. [L] et de M. [T]. Il a conclu à l’absence de défaut d’étanchéité dans le logement de ce dernier et préconisé une recherche de fuite chez le voisin mitoyen au mur sinistré.

Décision du 18 octobre 2024

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/05729 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKAM

Par exploit du 12 janvier 2022, M. [L] a fait assigner M. [T] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

M. [M] [U] a été désigné ès qualités suivant ordonnance du 16 mars 2022, rendue commune à la Régie immobilière de la ville de [Localité 9] (RIVP) ainsi qu’à l’assureur du syndicat des copropriétaires, la Société mutuelle d’assurances SA (SMA SA) par ordonnance du 29 septembre 2022.

L’expert a déposé son rapport le 9 février 2023, lequel impute les désordres à un défaut d’entretien des parties communes.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 16 mars 2023, M. [Z] [L] a fait assigner au fond le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] et la Société Mutuelle d’Assurance SA (SMA SA), devant la présente juridiction lui demandant, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1]-[Localité 6], représenté par son Syndic la Société ORALIA GARRAUD MAILLET et la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE SA (SMA SA) à verser à Monsieur [Z] [L] les sommes suivantes :

—  19.987,00 euros à titre de dommages et intérêts pour lui permettre d’effectuer les travaux réparatoires de son appartement ;

—  31.450 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser le préjudice de jouissance arrêté au mois de mars 2023, somme à parfaire au jour du jugement ;

—  7.839 euros à titre de dommages et intérêts pour compenser les préjudices financiers complémentaires, somme à parfaire au jour du jugement ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1]-[Localité 6], représenté par son Syndic la Société ORALIA GARRAUD MAILLET et la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE SA (SMA SA) à verser une somme de 6.000 euros à Monsieur [Z] [L] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 1]-[Localité 6], représenté par son Syndic la Société ORALIA GARRAUD MAILLET et la SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE SA (SMA SA) aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

***

Bien que régulièrement assignés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] et la SA SMA n’ont pas constitué avocat.

Décision du 18 octobre 2024

8ème chambre 3ème section

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2023 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries au 18 juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les désordres

Aux termes de son rapport déposé le 9 février 2023, l’expert judiciaire a constaté un taux important d’humidité dans le studio de M. [L] (sur le mur mitoyen avec le [Adresse 8] et sur la cloison doublée entre le studio de M. [L] et le studio de M. [T]) ainsi que sur les deux murs de part et d’autre du couloir d’entrée de l’immeuble et dans la partie du sous-sol située sous les studios de MM. [L] et [T].

Concernant la date d’apparition des désordres, il indique qu’elle semble très ancienne au vu de l’état de dégradation des murs du sous-sol dans la partie située sous les studios [L] et [T] et sous le couloir d’entrée de l’immeuble.

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages subis par les copropriétaires ou les tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seules la force majeure ou la faute de la victime étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit.

En l’espèce, M. [U] explique que les infiltrations ont pour origine « une remontée d’humidité par capillarité et présence d’une fosse d’eau qui se remplit en fonction des saisons dû très vraisemblablement de la provenance d’une nappe phréatique » et une ventilation très insuffisante du sous-sol de l’immeuble.

L’expert judiciaire précise que l’absence de recouvrement de la tête de mur entre les immeubles des [Adresse 8] et [Adresse 1] n’a pas d’incidence sur les désordres constatés chez M. [L] puisque les copropriétaires des étages supérieurs ne se sont pas manifestés.

Il conclut à la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pour absence totale d’entretien des parties communes.

Ce dernier n’a pas émis de contestation auprès de l’expert judiciaire et n’a pas comparu dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il y a lieu d’engager la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les désordres subis par M. [L] sur le fondement des dispositions précitées.

— Sur les préjudices

Sur le préjudice matériel :

M. [L] sollicite l’octroi de la somme de 19.987 euros au titre des travaux réparatoires de son appartement. A cette fin, il produit un devis de remise en état de son local établi par la société Entreprise de Rénovation Intérieure (ERI) le 14 novembre 2022.

Ce devis n’est pas contesté en défense, tant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] que la Société Mutuelle d’Assurance (SMA SA) étant défaillants, et a été validé par l’expert judiciaire.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [L] et de dire que le préjudice matériel subi sera fixé à la somme de 19.987 euros TTC, au paiement de laquelle sera condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6].

Sur le préjudice de jouissance :

M. [L] soutient que son local est inutilisable depuis le mois de février 2020. Il fait état d’une perte équivalente à 850 euros par mois depuis cette date, produisant à cette fin des offres locatives pour des logements similaires, et sollicite en conséquence le paiement de la somme de 31.450 euros pour la période de février 2020 à mars 2023.

Il résulte des pièces communiquées, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que le studio du demandeur est inoccupable depuis le mois de février 2020.

M. [L] ne justifie toutefois pas qu’il ait occupé son local lui-même ou qu’un tiers en ait été locataire avant le mois de février 2020, ni même qu’il aurait envisagé d’occuper le local ou de le donner à bail.

Le préjudice subi par M. [L] correspond ainsi à une perte de chance de jouir de son bien pendant plus de quatre années.

Au regard de la nature des désordres, de la localisation du bien, de sa valeur locative et de la situation du marché immobilier parisien, un taux de perte de chance de 80% sera en conséquence retenu sur la période considérée.

L’indemnité réparatrice de cette perte de chance sera par conséquent fixée à la somme de 25.840 euros (38 mois x 850 euros x 80%) au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] sera condamné.

Sur le préjudice financier :

M. [L] fait état d’un préjudice financier à hauteur de 7.839 euros sur la période de février 2020 à mars 2023 comprenant un abonnement mensuel d’électricité de 34 euros, les charges de l’immeuble à hauteur de 350 euros par an, l’assurance du local à hauteur de 274 euros par an et la taxe foncière à hauteur de 1.012 euros par an.

Les dépenses dont M. [L] fait état ne constituent toutefois pas un préjudice en lien direct avec les désordres constatés.

Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

— Sur la condamnation in solidum de la SMA SA

M. [L] demande la condamnation in solidum de la Société Mutuelle d’Assurance SA (SMA SA) à l’indemniser des préjudices subis.

Il n’est toutefois pas possible pour le tribunal, en l’état des pièces produites par M. [L], de s’assurer que la SMA SA est l’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2021 (résolution n°21) que le syndicat des copropriétaires a adopté le principe de souscription auprès de la compagnie SMA d’un contrat d’assurance multirisques immeuble pour une durée d’une année renouvelable par tacite reconduction avec effet au 1er janvier 2022.

Ce contrat n’est pas produit, de sorte que le tribunal ne peut en apprécier ni l’existence ni son contenu et l’étendue des garanties éventuelles.

Si l’ordonnance de référé du 29 septembre 2022 a rendu commune à la SMA SA la précédente ordonnance du 16 mars 2022, il n’est pas possible d’identifier en l’état des pièces produites si la SMA SA était l’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à cette date.

En conséquence, M. [L] sera débouté de sa demande en condamnation in solidum de la SMA SA.

— Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] sera condamné aux dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

Eu égard à la condamnation aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 6] sera condamné à verser au demandeur la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6] à payer à M. [Z] [L] :

— la somme de 19.987,00 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— la somme de 25.840 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [Z] [L] de sa demande en réparation d’un préjudice financier ;

DÉBOUTE M. [Z] [L] de ses demandes formées à l’encontre de la Société Mutuelle d’Assurance SA (SMA SA) ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6] aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 6] à payer à M. [L] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 18 octobre 2024

La greffière La présidente