Minute N° 25/57

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 24/00268 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JTIR

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LEMIK (anciennement Société MELI),prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS AVIGNON n°481 635 076

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien HERISSON, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [U]

née le 16 mai1948 à [Localité 5] ( 84)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Silvia Alexandrova KOSTOVA, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Madame Djamila HACHEFA et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Décembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Silvia Alexandrova KOSTOVA

Expédition à :M^e Julien HERISSON

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2012, Mme [U] a consenti à la SARL MELI, devenue ensuite la SARL LEMIK, un bail commercial pour une durée de 9 ans commençant à courir le 1er avril 2012, portant sur des locaux d’une superficie de 150 m² en rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 1], avec parking commun et utilisation partielle de la façade et de l’enseigne existante, à usage de bureaux, entrepôt, tout commerce, surface de vente avec prestation hammam, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros et un dépôt de garantie d’un montant de 2 400 euros.

Il a été prévu que pendant les deux premières années de location, le loyer sera ramené à 900 euros en compensation des travaux effectués dans le local par le preneur, et qui resteront acquis au bailleur à l’issue du contrat de bail.

Le bail s’est prolongé au-delà du terme fixé par le contrat.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par le bailleur le 14 mars 2023, la SARL LEMIK a sollicité le renouvellement du bail commercial en application des articles L. 145-8 et suivants du code de commerce.

Par acte extra-judiciaire en date du 12 juin 2023, Mme [U] a refusé le renouvellement du bail et l’octroi d’une indemnité d’éviction, en se fondant sur les dispositions de l’article L. 145-17, ensuite de l’envoi d’une mise en demeure le 11 mai 2023, se prévalant d’un motif grave légitime à l’encontre du locataire à savoir :

— non-paiement de l’augmentation du loyer par l’effet de la révision,

— absence d’exploitation personnelle effective des locaux valant dénégation de l’application du statut des baux commerciaux,

— sous-location à un loyer supérieur à celui versé au bailleur.

Par le même acte, la bailleresse a sollicité la libération de locaux pour le 31 décembre 2023.

Par exploit en date du 26 décembre 2023, la SARL LEMIK a fait assigner Mme [O] [U] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins notamment de :

— à titre liminaire, condamner Mme [U] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

— à titre principal, ordonner le renouvellement du contrat de bail, ou à défaut le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par conclusions déposées au greffe et notifiées le 5 juillet 2024, la SARL LEMIK a conclu comme suit:

A titre liminaire,

— constater le vice de forme du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction,

— condamner Mme [U] au paiement de la somme de 25 000 euros à titre d’indemnité d’éviction,

A titre principal,

— constater l’absence de motif grave et légitime permettant de justifier le non-renouvellement du contrat de bail sans indemnité d’éviction,

— ordonner le renouvellement du contrat de bail, ou à défaut le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 25 000 euros,

En tout état de cause :

— débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL LEMIK rappelle qu’en application de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur doit adresser une mise en demeure au locataire d’avoir à cesser le manquement reproché, à défaut de quoi le locataire a droit à une indemnité d’éviction, expliquant qu’en l’espèce aucune mise en demeure ne lui a été envoyée.

Pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction, la requérante expose les éléments devant être pris en compte, à savoir :

— qu’elle a réalisé des travaux importants au sein du local.

— en l’état d’un accord tacite de la bailleresse pour la conclusion d’un contrat de sous-location, la SARL LEMIK explique qu’elle devra à son locataire une indemnité d’éviction dont il doit être tenu compte dans la fixation de celle due par la bailleresse principale.

La requérante considère que le grief de défaut d’exploitation personnelle du local est inopérant dans la mesure où l’association a pour objet le stockage, expliquant y exposer elle-même du matériel et y exercer une activité de conseil.

Elle ajoute que le bail ne comporte pas de clause imposant une exploitation effective et continue du fonds.

La SARL LEMIK explique que la bailleresse avait connaissance de l’existence d’une sous-location depuis octobre 2017, date d’un avenant autorisant un partage du local en deux parties, dont celle-ci a pris acte dans un courrier du 4 août 2022, ajoutant qu’aucun élément n’interdit au locataire de sous-louer à un prix supérieur à celui versé à son bailleur.

Concernant le non-paiement de l’augmentation du loyer, la requérante fait valoir qu’il n’y a pas eu de demande en ce sens, d’autant qu’il avait été convenu avec la bailleresse que la SARL LEMIK et l’association de box effectueraient les travaux d’entretien sur la propriété.

Par conclusions déposées et notifiées le 13 novembre 2024, Mme [O] [U] a conclu comme suit :

— débouter la SARL LEMIK de ses demandes,

— juger que le refus de renouvellement du bail commercial sans indemnité d’éviction est régulier et fondé à juste titre sur des motifs graves légitimes,

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait que le locataire est fondé à solliciter une indemnité d’éviction,

— désigner un expert évaluateur suivant la mission habituelle en matière afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, aux frais partagés,

A titre reconventionnel,

— juger que le bail commercial est résilié, faute de renouvellement au 1er janvier 2024,

— juger que la SARL LEMIK est occupante sans droit ni titre depuis cette date et ordonner son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’appui de la force publique,

— condamner la SARL LEMIK au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, soit 1 200 euros par mois,

— condamner la SARL LEMIK au paiement les sommes suivantes :

—  2 999 euros au titre de l’arriéré locatif,

—  599 euros au titre du reliquat d’eau,

—  3 000 euros à titre de dommages intérêts,

— condamner la SARL LEMIK au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile et à titre de dommages intérêts complémentaires, en cas d’exécution forcée de la condamnation, le paiement des sommes correspondant au montant de l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret 2001/212 du 8 mars 2001.

Mme [U] expose être bien fondée à opposer à la locataire un refus de renouvellement du bail, rappelant sa mise en demeure du 11 mai 2023 et que par lettres des 4 août et 1er décembre 2022, elle rappelait à la locataire son obligation de justifier des sous-locations consenties.

La défenderesse indique justifier de motifs graves légitimes pour s’opposer au nouvellement du bail.

Elle expose avoir autorisé en 2017 la sous-location du local commercial divisé en deux parties, l’une de 100 m² et l’autre de 50 m² ; qu’un avenant du 20 octobre 2017 a été régularisé ; et qu’en contravention de l’article L.145-31 du code de commerce, elle n’a pas été appelée à concourir à l’acte de sous-location, de sorte que celle-ci est irrégulière et constitue une infraction irréversible qui ne nécessite aucune mise en demeure.

Mme [U] ajoute que ce même article prévoit que lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de location principale, le propriétaire à la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.

Concernant le montant de l’indemnité d’éviction, la défenderesse indique n’avoir jamais été informée des travaux effectués et ne pas les avoir autorisés. Elle relève que la demande indemnitaire ne fait pas référence aux critères d’évaluation posés par L. 145-14 alinéa 2 et qu’il a été vainement fait sommation à la locataire de communiquer ses bilans comptables des années 2022 et 2023, ajoutant que le bail comporte une clause de délaissement des embellissements et améliorations au titre des travaux effectués dans les lieux.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Un vice de forme du congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction:

Au visa de l’article L. 145-17 du code de commerce, la SARL LEMIK fait valoir que le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction que lui a opposé la bailleresse en réponse à sa demande de renouvellement du bail est affecté d’un vice de forme en ce que cette dernière ne lui a pas adressé la mise en demeure prévue à cet article aux fins de cessation de prétendus manquements au contrat de bail, de sorte qu’il ne peut être invoqué de motifs graves et légitimes. Il y a lieu de constater cependant que cette affirmation est contredite en page 2 des conclusions de la requérante qui indique qu’une «mise en demeure a également été envoyée en date du 11 mai 2023 ».

Mme [U] justifie par ailleurs de la notification par acte extrajudiciaire en date du 11 mai 2023 à la SARL LEMIK d’une mise en demeure reproduisant des dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce, et impartissant à la locataire de mettre fin aux infractions aux clauses du bail, pour ne pas avoir procédé à la révision du loyer et avoir sous-loué en tout ou partie les locaux dépendant du bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.

Ayant satisfait à la délivrance d’une mise en demeure conformément aux dispositions ci-dessus visées, aucun vice de forme n’affecte le congé avec refus de renouvellement du bail commercial régulièrement délivré par le bailleur.

2. Appréciation du motif grave et légitime:

Par extrajudiciaire en date du 12 juin 2023, rappelant la mise en demeure délivrée le 11 mai 2023, Mme [U] a signifié à sa locataire un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes suivants :

— non-paiement de l’augmentation du loyer par l’effet de la révision,

— absence d’exploitation personnelle effective des locaux valant dénégation de l’application du statut des baux commerciaux,

— sous-location à un loyer supérieur à celui versé au bailleur.

Il est observé que le deuxième motif n’a pas fait l’objet de la mise en demeure du 11 mai 2023, de sorte qu’il n’est pas établi à la date du congé la persistance d’une infraction à l’issue d’un mois, conformément aux dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce.

S’agissant de la sous-location, il doit être relevé l’absence d’identité entre le motif invoqué dans la mise en demeure rappelant la clause n° 12 selon laquelle « le preneur ne pourra céder son droit au présent bail ni sous-louer en tout ou partie des locaux en dépendant sans le consentement exprès et par écrit du bailleur », et le motif mentionné dans le refus de renouvellement du bail relatif à une «sous-location un loyer supérieur à celui versé au bailleur», de sorte que le même raisonnement doit présider à la constatation de l’absence de motif grave et légitime.

Concernant l’indexation du loyer en application de la clause de révision du bail comme mentionné dans la mise en demeure du 11 mai 2023, indexation qui ne se confond pas avec la majoration prévue à l’article L. 145-31 du code de commerce qu’il appartient à Mme [U] de mettre en oeuvre selon la procédure prévue, aucune clause du bail n’impartit à la locataire de procéder elle-même à l’indexation du loyer qui comme l’indique la bailleresse, est resté fixé depuis 2012 à la somme mensuelle de 1 200 euros.

Il résulte des développements qui précèdent que le refus de renouvellement du bail commercial n’est pas motivé par l’existence de motifs graves et légitimes, de sorte que le congé avec refus de renouvellement délivré par Mme [U] ouvre droit à une indemnité d’éviction pour le preneur évincé.

Tenant à l’absence de motifs graves et légitimes, la SARL LEMIK demande qu’il soit fait droit à sa demande de renouvellement du bail.

Il est rappelé que par l’acte signifié à la locataire le 12 juin 2023, Mme [U] a donné congé à la SARL LEMIK pour le 31 décembre 2023.

Il est rappelé qu’un congé délivré sans motif produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial dès lors que le bailleur est toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction.

La SARL LEMIK est en conséquence de quoi déboutée de sa demande de renouvellement du bail.

3. L’indemnité d’éviction:

Pour solliciter le paiement de la somme de 25 000 euros à titre d’indemnité d’éviction, la SARL LEMIK indique avoir réalisé des travaux importants dans le local commercial et avoir contracté un prêt pour procéder à ces aménagements.

Elle ajoute qu’ayant conclu un bail commercial sur les locaux loués, elle est dans l’obligation de respecter ses propres obligations vis-à-vis de son locataire et notamment, dans l’hypothèse où elle serait amenée à mettre fin de manière anticipée au bail de sous-location, elle devra verser à sa sous-locataire une indemnité d’éviction dont il doit être tenu compte dans la fixation du montant de l’indemnité due par Mme [U].

Les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce prévoient que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur».

Cette indemnité d’éviction ne répare que le préjudice subi par le preneur évincé et le bailleur n’a pas à indemniser ce dernier des conséquences de l’éviction qui ne trouvent pas directement et immédiatement leur cause dans le fait du bail dès lors qu’aucune clause de ce bail ne stipule que l’exploitation du sous-locataire doit être prise en considération.

Mme [U] rappelle la réduction de loyer qu’elle a consentie à la locataire pendant les deux premières années de location, en compensation des travaux effectués dans le local commercial par le preneur, le bail prévoyant que ces travaux resteront acquis au bailleur à l’issue du contrat. Elle rappelle également n’avoir jamais été informée des travaux effectués et ne pas les avoir autorisés.

L’indemnisation des dits travaux doit en effet être écartée dès lors que le bail stipule leur appropriation par le bailleur à l’expiration des rapports locatifs, ce qui est le cas en l’espèce.

En sollicitant une indemnité d’éviction sur le seul fondement de factures de travaux versées à son dossier et sans égard au mode de calcul de ladite indemnité conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, la SARL LEMIK sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

5. Demandes reconventionnelles :

Mme [U] demande à la juridiction de juger que le bail commercial consenti le 27 février 2012 est résilié, faute de renouvellement au 1er janvier 2024.

Un bail expiré par l’effet du congé donné par le bailleur ne peut faire l’objet d’une résiliation, de sorte que la demande doit être rejetée.

En l’absence de renouvellement du bail, et alors qu’elle ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, la SARL LEMIK doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion dans les conditions du dispositif ci-après.

Mme [U] sollicite également le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant, jusqu’à la libération effective des lieux, expliquant que depuis le 31 décembre 2023, la SARL LEMIK ne verse plus aucun loyer ni indemnité d’occupation.

La défenderesse explique que la société THE ZHERO 1, sous-locataire de la SARL LEMIK, a notifié à cette dernière un préavis de départ pour le 30 juin 2024. Mme [U] indique avoir consenti à cette société sous-locataire un bail commercial dérogatoire précaire pour la période du 1er mars au 30 juin 2024, tout en précisant que celle-ci ne verse aucun loyer en raison de la saisie-arrêt effectuée sur ses comptes par la SARL LEMIK qui l’a obligée à verser directement un loyer mensuel de 1 800 euros jusqu’au 30 juin 2024, avant de la faire assigner devant la présente juridiction.

La SARL LEMIK étant déchue de son droit au maintien dans les lieux, celle-ci est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qui doit être fixée au montant du loyer courant, soit à la somme de 1 200 euros au paiement de laquelle il y a lieu de la condamner.

La défenderesse sollicite également le paiement d’une somme de 2 999 euros au titre d’un arriéré locatif.

Le décompte des loyers et charges produit comme justificatif enseigne qu’il s’agit du paiement des loyers des mois de janvier et février 2024, couverts par conséquent par l’indemnité d’occupation mensuelle allouée ci-dessus. Ce document fait également état d’une somme de 599 euros au titre d’une facture d’eau pour l’année 2023.

Aucune facture n’est cependant produite permettant d’effectuer un remboursement de la consommation d’eau au prorata du nombre de locataires de l’immeuble de la défenderesse ainsi qu’il est prévu au bail, de sorte que la demande en paiement au titre d’un « arriéré locatif » sera rejetée.

Il est également sollicité dans le dispositif des conclusions de la défenderesse le paiement d’une somme de 599 euros au titre d’un reliquat d’eau, demande qui manifestement fait double emploi avec la précédente demande et doit être rejetée.

Mme [U] sollicite également des dommages intérêts à titre d’indemnisation d’un préjudice moral tenant aux agissements de sa locataire à laquelle elle impute une mauvaise foi en ce que celle-ci a sciemment dissimulé le montant de sous-location effectivement perçue, à l’existence de rapports détestables avec le gérant de la SARL, de mépris total de la société pour ses obligations de locataire qui a procédé à l’installation de matériels à l’extérieur du bâtiment et a refusé de laisser la compagnie Suez et Enedis accéder aux locaux loués pour installer des compteurs individualisés d’eau et d’électricité.

En l’absence de justificatifs d’un quelconque préjudice moral, la demande ne peut être accueillie favorablement, de sorte qu’il n’y est pas fait droit.

6. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SARL LEMIK, qui succombe en ses demandes, avec distraction dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [U] demande que la SARL LEMIK soit condamnée à lui payer le droit proportionnel de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996, modifié par le décret 2001/212 du 8 mars 2001.

Le décret du 12 décembre 1996 a été abrogé par le décret du 26 février 2016 et le droit proportionnel de l’article 10 de ce même décret qui le laissait à la charge du créancier est désormais régi par l’article A. 444-32 du Code de commerce.

Aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à mettre le droit proportionnel mis à la charge du créancier par cette disposition à la charge du débiteur, de sorte que Mme [U] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il y a lieu également de condamner la SARL LEMIK au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Déboute la SARL LEMIK de sa demande visant à constater un vice de forme du refus de renouvellement sans indemnité d’éviction;

Juge régulier le refus de renouvellement du bail commercial délivré à la requête de Mme [U] par acte extrajudiciaire du 12 juin 2023;

Dit que le refus de renouvellement du bail commercial n’est pas motivé par l’existence de motifs graves et légitimes et ouvre droit à une indemnité d’éviction pour la SARL LEMIK ;

Déboute la SARL LEMIK de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ;

Déboute la SARL LEMIK de sa demande de renouvellement du bail ;

Déboute Mme [U] de sa demande de résiliation du bail ;

Constate qu’il a été mis fin au bail par le congé avec refus de renouvellement du bail commercial délivré par acte extra-judiciaire le 12 juin 2023 à la requête de Mme [U] ;

Juge que la SARL LEMIK est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 des locaux d’une superficie de 150 m² en rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 1] ;

Ordonne l’expulsion de la SARL LEMIK ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux en rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1], au besoin avec l’aide de la force publique ;

Condamne la SARL LEMIK à payer à Mme [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 200 euros depuis le 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux constituée par la remise des clés des locaux commerciaux loués ;

Déboute Mme [U] de ses demandes en paiement d’un « arriéré locatif » pour un montant de 2 999 euros et d’un reliquat d’eau pour 599 euros ;

Déboute Mme [U] de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral ;

Condamne la SARL LEMIK aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Déboute Mme [U] de sa demande fondée sur l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret 2001/212 du 8 mars 2001;

Condamne la SARL LEMIK à payer à Mme [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier

LE GREFFIER LA PRESIDENTE