TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [D] [O]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e Fanny CAMPAGNE et M^e François BLANGY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP requêtes

N° RG 24/02901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JYO

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [D] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [Y]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Fanny CAMPAGNE, avocate au barreau de Toulouse

S.A.S. IMMOTEAM CONSEIL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François BLANGY, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Florence BASSOT

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2024 par Florence BASSOT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 19 décembre 2024

PCP JCP requêtes – N° RG 24/02901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JYO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 26 avril 2012, Madame [P] [Y], représentée par la société QUATRO IMMOBILIER GERANCE, a donné à bail un appartement à usage d’habitation à Monsieur [D] [O] et Madame [T] [K], situé sis [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1 260 € outre une provision sur charge d’un montant de 80 € et d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 260 €.

Un mandat de gestion dudit bien a été confié à la société IMMOTEAM CONSEIL le 20 février 2023.

Par requête reçue par le greffe du Tribunal judiciaire de Paris le 7 mars 2024, Monsieur [D] [O] a sollicité la convocation de Monsieur [U] [Y] et de la SAS IMMOTEAM CONSEIL devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 2 213,94 € en principal et à celle de 621,84 € à titre de dommages et intérêts.

A la suite d’un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [O] a comparu en personne et la société IMMOTEAM CONSEIL était représentée par son conseil. Monsieur [U] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté bien que régulièrement convoqué.

Les parties présentes ou représentées ont versé des conclusions auxquelles elles se sont référées et aux termes desquelles :

Monsieur [O] a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— condamner Monsieur [U] [Y] et de la SAS IMMOTEAM CONSEIL au paiement de la somme de 2 483,94 € se décomposant comme suit :

— remboursement du dépôt de garantie : 1260 € ;

— loyer restant dû : -585,59 € ;

— = 674,41 € ;

—  809,53 € au titre des pénalités de retard ;

—  1 000 € en réparation du préjudice moral pour exposition au plomb ;

— condamner Monsieur [U] [Y] et de la SAS IMMOTEAM CONSEIL au paiement de la somme de 991,84 € de dommages et intérêts au titre de l’article 700.

La SAS IMMOTEAM CONSEIL a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— déclarer les demandes de Monsieur [O] formulées à son encontre irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à défendre ;

— débouter Monsieur [O] de l’intégralité des demandes qu’il formule à son encontre ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner Monsieur [O] à payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Le jugement a été mis en délibéré au 24 septembre 2024.

En cours de délibéré, le juge des contentieux de la protection a constaté que Monsieur [D] [O] ne justifiait pas par les pièces qu’il versait aux débats de l’identité précise du bailleur dans la mesure où le contrat de bail avait été signé le 4 mai 2012 avec Madame [P] [Y] et que l’état des lieux de sortie avait été adressé à Monsieur [F] [Y].

Dans ce contexte, le juge des contentieux de la protection a prononcé la réouverture des débats afin de permettre à Monsieur [D] [O] de justifier de son droit d’agir à l’encontre de Monsieur [U] [Y].

En conséquence, les parties ont été convoquées à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, les parties sont présentes ou représentées.

Monsieur [U] [Y], représenté par son conseil, indique être propriétaire indivis de l’appartement avec son frère, Monsieur [F] [Y].

Il verse des conclusions auxquelles il se réfère et aux termes desquelles, il demande au juge des contentieux de la protection de :

— rejeter l’intégralité des demandes de Monsieur [O] ;

— condamner Monsieur [O] à régler le solde débiteur de son compte locataire soit la somme de 442,72 € ;

— condamner Monsieur [O] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, Monsieur [D] [O] maintient les termes de sa requête et demande la condamnation solidaire de Monsieur [U] [Y] et Monsieur [F] [Y].

Vu l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mise hors de cause de la société IMMOTEAM CONSEIL

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Aux termes de l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est constant qu’un contrat de bail a été signé entre Monsieur [D] [O] et Madame [P] [Y] aux droits de laquelle viennent Monsieur [U] [Y] et Monsieur [F] [Y] devenus bailleurs par l’effet de la loi, et que la société IMMOTEAM CONSEIL apparaît uniquement comme mandataire des bailleurs à compter du mois de février 2023.

En l’espèce, Monsieur [O] sollicite la condamnation solidaire des bailleurs et de la société IMMOTEAM CONSEIL au paiement de la somme de 674,41 € en restitution du dépôt de garantie assortie des pénalités de retard et à celle de 1 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral pour exposition en plomb.

Or, l’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul de sorte que toute contestation relative au bail incombe au bailleur.

Par ailleurs, il sera relevé que la société IMMOTEAM CONSEIL s’est vu confié la gestion du bien litigieux le 20 février 2023, soit cinq mois avant le départ de Monsieur [O], de sorte que les griefs relatifs au diagnostic plomb réalisé le 3 septembre 2022 ne peuvent en tout état de cause lui être imputés.

Dès lors, la société IMMOTEAM CONSEIL ne peut avoir la qualité de défendeur dans la présente instance et sera donc mise hors de cause.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée avec retard.

En l’espèce, Monsieur [Y] fait valoir que le dépôt de garantie n’a pas été conservé au titre de réparations locatives mais en remboursement du solde du loyer du mois de juin 2023, du loyer du mois de juillet 2023 jusqu’à la sortie des lieux, de la provision pour charges du mois de juillet 2023 et de la régularisation des charges locatives des années 2021, 2022 et 2023.

Afin d’établir ses allégations, il se réfère au décompte des sommes dues établi par la société IMMOTEAM CONSEIL et aux justificatifs de charges adressés à Monsieur [O] que ce dernier verse aux débats.

Or, si Monsieur [O] ne conteste pas le solde restant dû au titre des loyers, il conteste les régularisations de charges sollicitées en soutenant qu’en vertu d’un accord avec Madame [Y], il en était exonéré.

Cependant, il convient de relever que ce dernier ne fournit pas le moindre commencement de preuve permettant d’établir ses allégations, se référant uniquement à un courriel daté du 20 février 2017 adressé à l’ancien gestionnaire du bien dans lequel, de surcroît, il reproche l’absence de régularisation des charges locatives depuis son entrée dans les lieux.

En outre, il sera relevé que les justificatifs de charges versés aux débats permettent de constater que la régularisation des charges faite sur les trois dernières années est régulière, si bien que demeurait un solde débiteur de 443,72 € après restitution du dépôt de garantie.

Il en résulte que la retenue du dépôt de garantie est parfaitement justifiée.

En conséquence, la demande de restitution du dépôt de garantie est infondée, si bien que Monsieur [O] sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [O] reproche aux bailleurs l’absence de diagnostic énergétique au moment de son entrée dans les lieux et considère avoir été exposé au plomb en raison de sa présence dans les peintures en concentration très importante.

Outre que les diagnostics énergétiques ne sont opposables qu’aux baux signés à compter du 1er juillet 2021 et qu’avant cette date il n’avait qu’une valeur informative, il ressort du diagnostic effectué par la société DIAGBOX le 24 octobre 2022 que le degré de concentration révélé par ledit diagnostic représente une exposition sans risque.

Le fait que Monsieur [O] conteste les conclusions de l’expert ne suffit pas à établir le bien-fondé de ses allégations en l’absence d’autres éléments probants.

En conséquence, il sera débouté de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de paiement

Le paiement du loyer et des charges est une obligation incontestable de tout locataire, rappelée notamment par l’article 1728 du Code civil et par les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Il résulte des éléments précités, et notamment du décompte locatif, que demeure un solde débiteur de 442,72 €.

En conséquence, Monsieur [Y] est bien fondé à réclamer le paiement de l’arriéré des loyers et charges d’un montant de 442,72 € que Monsieur [O] sera condamné à lui payer.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses prétention, Monsieur [D] [O] sera condamné au paiement des entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [Y] et de la société IMMOTEAM CONSEIL les frais irrépétibles engagés pour faire valoir leurs droits et non compris dans les dépens. Monsieur [D] [O] sera condamné à leur payer la somme de 500 € à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

MET hors de cause la société IMMOTEAM CONSEIL ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [O] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [U] [Y] la somme de 442,72 €, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à Monsieur [U] [Y] et à la société IMMOTEAM CONSEIL la somme de 500 € à chacun d’eux sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé à Paris, le 19 décembre 2024.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,