TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [R]

Madame [T] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09447 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BFU

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] RIVP, [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [R],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [R],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09447 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BFU

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 25 janvier 2016, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a loué à Mme [T] [R] et M. [X] [R] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], étage 1, porte gauche pour un loyer actuel de 3108, 99 €.

Des échéances de loyer et de charge n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 13 novembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [T] [R] et M. [X] [R] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 3108, 99 € euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, la RIVP a assigné MME [T] [R] ET M. [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 26 juin 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de MME [T] [R] ET M. [X] [R] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner MME [T] [R] ET M. [X] [R] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 5550, 80 €, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter de la décision,

— condamner MME [T] [R] ET M. [X] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner MME [T] [R] ET M. [X] [R] au paiement d’une somme de 400 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance incluant le coût du commandement, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 8 octobre 2024.

A l’audience du 7 avril 2025, le conseil de la RIVP s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 4500 €. Malgré un paiement de 3292, 30 € au 31 mars 2024, il a rappelé, suite à une première ordonnance de référé aux mêmes fins du 19 juillet 2019, que les locataires payaient de façon irrégulière et s’est opposé à tout délai.

Assignés à étude, MME [T] [R] ET M. [X] [R] n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 14 novembre 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 7 octobre 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 13 novembre 2023 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article VIII).

MME [T] [R] ET M. [X] [R], au vu du décompte produit par la RIVP, n’ayant pas réglé l’intégralité de la somme de 3108, 99 € en principal dans les deux mois impartis par le commandement pour apurer leur dette, il convient de constater, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 janvier 2024.

MME [T] [R] ET M. [X] [R] sont ainsi devenus à cette date occupants sans droit ni titre.

MME [T] [R] ET M. [X] [R], non comparants, n’ont donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, ils avaient procédé au 31 mars 2025 au paiement de la somme de 3292, 70 € correspondant aux trois échéances impayées de janvier, février et mars 2025. Ces impayés successifs apparaissent comme un motif récurrent de l’exécution – partielle – des obligations locatives depuis le mois de mai 2023, ayant abouti au cumul d’impayé ayant motivé l’assignation et laissant subsister à ce jour un solde négatif de 4500 €. Ce mode de fonctionnement n’est évidemment pas acceptable.

Ainsi, malgré l’effort fourni par les locataires pour la plus récente des échéances, il est évident qu’il ne revient pas à un bailleur de consentir à son locataire des avances de trésorerie sur plus de deux ans, spécialement pour un ménage faisant état, d’après le diagnostic social et financier, de ressources mensuelles faisant ressortir un taux d’effort de seulement 16, 03 % pour ses charges de logement.

Ainsi, compte tenu de la procédure de référé préexistante ayant déjà accordé des délais en 2019 et en l’absence de justification quelconque fournie par les locataires qui ne se sont pas déplacés à l’audience, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative restante tout en maintenant le loyer courant selon les prescriptions contractuelles, étant rappelé que l’obligation de payer le loyer et les charges s’entend non seulement du paiement mais du respect de l’échéancier convenu entre les parties.

Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire, qui doit prendre son plein effet dès le 14 janvier 2024.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de MME [T] [R] ET M. [X] [R] et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de MME [T] [R] ET M. [X] [R], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience que MME [T] [R] ET M. [X] [R] restent débiteurs envers la RIVP d’une somme de 4500 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 2 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner MME [T] [R] ET M. [X] [R] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 novembre 2023 pour la somme de 3108,99 €, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 14 janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner MME [T] [R] ET M. [X] [R] au paiement de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement MME [T] [R] ET M. [X] [R] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum MME [T] [R] ET M. [X] [R] à payer à LA RIVP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en dernier ressort, mise à disposition au Greffe :

CONSTATE à compter du 14 janvier 2024 la résiliation de plein droit du bail du 25 janvier 2016 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ,

ORDONNE l’expulsion de MME [T] [R] ET M. [X] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement MME [T] [R] ET M. [X] [R] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de de 4500 euros au titre de leur arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 2 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 novembre 2023 pour la somme de 3108,99 €, et à compter du jugement pour le surplus.

CONDAMNE solidairement MME [T] [R] ET M. [X] [R] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 14 janvier 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement MME [T] [R] ET M. [X] [R] aux dépens, le coût du commandement, de l’assignation et de la notification à la préfecture,

CONDAMNE in solidum MME [T] [R] ET M. [X] [R] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT