RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00384 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5P2

MINUTE N° : 154

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. ICF [Localité 1] [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2024, la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [D] [J] un logement (2ème étage, porte n°123) situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 735,70 euros et 142 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Adresse 4] a fait signifier à Monsieur [D] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7 778,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 30 novembre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 avril 2025, la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] a informé la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2025, la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] a fait assigner Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce, en garantie des sommes dues ;

— condamner Monsieur [D] [J] au paiement des sommes suivantes :

* 14 253,15 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 août 2025, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment la somme de 168,95 euros correspondant au coût du commandement de payer du 5 décembre 2024 ;

— rappeler l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 6 octobre 2025.

À l’audience, la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 16 046,47 euros, arrêtée au 30 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus.

La SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2024.

Monsieur [D] [J] n’est ni comparant, ni représenté à l’audience, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (famille inconnue des services et absente aux rendez-vous).

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] le 14 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 janvier 2024, du commandement de payer délivré le 5 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2025, que la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] la somme de 16 046,47 euros, au titre des sommes dues au 30 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige comme postérieure au 29 juillet 2023, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Il convient, dès lors, de faire application de cette clause contractuelle, laquelle s’impose aux parties en application de l’article 1103 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, pour un montant de 7 778,86 euros en principal.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 6 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [D] [J] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 février 2025. Monsieur [D] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [J] à son paiement à compter du 6 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 16 046,47 euros, arrêtée au 30 novembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 6 février 2025 au 30 novembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [J] aux dépens de l’instance. Les frais du commandement de payer en date du 5 décembre 2024 seront liquidés à la somme de 166,40 euros, telle que taxée.

Il convient également de condamner Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 janvier 2024 entre la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] d’une part, et Monsieur [D] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 6 février 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [J] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] la somme de 16 046,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [J] à compter du 6 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de 16 046,47 € susvisée comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 6 février 2025 au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] aux dépens de l’instance, qui comprennent notamment la somme de 166,40 euros au titre du commandement de payer du 5 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [D] [J] à payer à la SA d’HLM ICF [Localité 1] [Localité 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 6], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION