TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP requêtes

N° RG 24/10580 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KVL

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

DÉFENDERESSE

S.A.S. STARES GESTION LOCATIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile LEMAISTRE-BONNEMAY avocat au barreau de PARIS Vestiaire# E1286

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection

assisté de Médéric CHIVOT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire assisté de Médéric CHIVOT, Greffier

Décision du 11 avril 2025

PCP JCP requêtes – N° RG 24/10580 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KVL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté à effet au 15 mai 2015, Monsieur [D] [U] a donné à bail à Monsieur [E] [L] et Madame [X] [I] épouse [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 1990 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 300 euros.

Au jour de la signature du bail, Monsieur [D] [U] était représenté par la SAS [P] [M], société de gestion locative.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 novembre 2021, Monsieur et Madame [L] ont contesté le montant (1100, 63 euros) de la régularisation des charges locatives de l’année 2019 et mis en demeure la SAS [P] [M] de leur mettre à disposition les justificatifs des charges de l’exercice 2019.

Monsieur [E] [L] et Madame [X] [I] épouse [L] ayant saisi la commission de conciliation de [Localité 5], celle-ci a rendu un avis en date du 13 avril 2022 constatant que « le représentant du bailleur propose au locataire de demander au syndic de fournir le détail des charges locatives 2019 afin que le locataire puisse les consulter. »

Par courriers en date du 3 octobre 2023, du 1er décembre 2023 et du 1er septembre 2024, Monsieur [E] [L] et Madame [X] [I] épouse [L] ont continué à contester auprès du nouveau gestionnaire, STARES GESTION LOCATIVE, le montant réclamé de la régularisation des charges de l’année 2019 (1100,03 euros) et ont sollicité, entre autres demandes, le remboursement de la totalité des sommes payées au titre de la provision sur charges concernant cet exercice, soit la somme de 2372 euros, pour défaut de présentation de justificatifs.

Aux termes d’une requête reçue au Pôle civil de Proximité du Tribunal Judicaire de Paris le 14 novembre 2024, Monsieur [E] [L] a fait convoquer la SAS STARES GESTION LOCATIVE aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  2372 euros au titre des provisions sur charges payées pour l’exercice 2019 qui n’auraient pas été justifiées, avec intérêt de retard à compter de la mise en demeure en date du 30 novembre 2021,

—  1000 euros au titre de son préjudice moral et financier pour le temps passé à tenter d’obtenir gain de cause.

A l’audience du 27 janvier 2025, a comparu personnellement, a maintenu ses demandes et a déposé des conclusions écrites.

Régulièrement convoquée, la SAS STARES GESTION LOCATIVE a été représentée par son conseil qui a déposé des conclusions et les a soutenues oralement. La SAS STARES GESTION LOCATIVE a soulevé l’irrecevabilité de la demande de Monsieur [L], en ce qu’elle n’est que gestionnaire locatif et dispose de la simple qualité de mandataire de Monsieur [D] [U], propriétaire bailleur de l’appartement sis [Adresse 2]. En outre, elle a soutenu que la requête était irrecevable en ce que les dispositions de l’article 750-1 du CPC n’avaient pas été respectées puisqu’aucune tentative préalable de conciliation n’avait été initiée avant la demande en justice. Par ailleurs, tout en arguant de la prescription, la régularisation des charges de l’année 2019 ayant été établies le 9 novembre 2021, elle a précisé que les charges de l’exercice 2019 étaient parfaitement justifiées. Outre l’irrecevabilité et le débouté des demandes de Monsieur [L], elle a sollicité la condamnation de ce dernier à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la requête

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à « peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. »

En outre cet article en son 3° précise que « si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ».

En l’espèce, il ressort des éléments produits que la demande en justice n’excède pas 5000 euros et que les locataires ont a saisi la commission départementale de conciliation, qui a la qualité de tiers neutre chargé de résoudre amiablement les litiges entre locataires et bailleurs. Cette commission a bien rendu un premier avis le 13 avril 2022 et un second avis d’irrecevabilité en date du 10 avril 2024 en précisant qu’elle avait « déjà rendu un avis » et qu’il était désormais nécessaire de saisir le tribunal judicaire, de sorte qu’il y a lieu de considérer que les exigences imposées par l’article 750-1 CPC ont été respectées.

Par conséquent, il convient de constater que la requête est recevable et régulière en la forme.

Sur la demande principale contre la SAS STARES GESTION LOCATIVE

En vertu de l’article 1154 du code civil, « lorsque le représentant agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l’engagement ainsi contracté ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties indique clairement que Monsieur [D] [U] est bien le propriétaire bailleur du logement et que celui-ci est représenté par un cabinet de gestion locative (SAS [P] [M]). Par ailleurs, il ressort de la procédure que Monsieur [L] a fait convoquer seul le nouveau mandataire, la SAS STARES GESTION LOCATIVE, devant le tribunal judiciaire sans que le propriétaire n’y soit attrait.

Par conséquent, alors que le contrat de bail produit stipule que les locataires contractaient avec Monsieur [D] [U] et que le représentant ne répond pas de la mauvaise exécution des obligations contractuelles, il convient de constater que les demandes de Monsieur [L] à l’encontre de la SAS STARES GESTION LOCATIVE sont irrecevables.

Il convient d’inviter le requérant, qui sera débouté de l’ensemble de ses demandes, à mieux se pouvoir afin de faire valoir ses droits à l’encontre du propriétaire bailleur le cas échéant.

Sur les dépens

Il y a lieu de juger que chacun conservera la charge des dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

En équité, il convient de débouter la SAS STARES GESTION LOCATIVE de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

DÉCLARONS la requête recevable,

DECLARONS irrecevables les demandes formulées contre la SAS STARES GESTION LOCATIVES,

DÉBOUTONS Monsieur [E] [L] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS STARES GESTION LOCATIVE,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

DÉBOUTONS la SAS STARES GESTION LOCATIVE de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,

JUGEONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Fait et jugé à [Localité 5] le 11 avril 2025

le greffier le Président