5AA Minute N°

N° RG 23/00593 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GF5U

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 FEVRIER 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [N]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4])

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [L] [P]

née le 14 Avril 1999 à [Localité 5],

demeurant Chez M. [H] [P] – [Adresse 1]

Représentée par Maître Sarah DUSCH, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS AU 07 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 février 2021, EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], a donné à bail à [L] [P] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 266,50 € outre une provision mensuelle sur charges de 122,80 €.

Le 12 juillet 2023, EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], a fait signifier à [L] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 6 289,06 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, a fait assigner en référé [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

— prononcer l’expulsion de [L] [P] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner [L] [P] au paiement d’une provision d’un montant de 7 763,94€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— condamner [L] [P] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 12 avril 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 juillet 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’un nouveau renvoi à l’audience du 11 octobre 2024 à la demande des parties.

A l’audience du 11 octobre 2024, EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 11 873,27 €.

[L] [P], représentée par son Conseil, a sollicité le débouté des demandes du bailleur, au motif de l’existence d’une contestation sérieuse concernant les demandes exposées ; elle a sollicité que le juge des référés du juge des contentieux de la protection constate son incompétence matérielle pour connaître du litige, et qu’il condamne EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédire civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 novembre 2024. En raison du

placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 07 février 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection pour connaître du litige

[L] [P] en appelle à une réponse ministérielle du Garde des [Localité 7], ministre de la justice, publiée au Journal Officiel du 19 janvier 2010 pour soutenir que que le propriétaire d’un bien immobilier placé sous scellés pour les besoins d’une enquête pénale peut obtenir l’indemnisation du préjudice découlant de la perte des loyers dues à l’impossibilité de louer le logement placé sous scellés.

Elle en déduit que dès lors qu’elle est par essence privée de la jouissance du logement, placé sous scellés, d’une part, et à raison de son incarcération, d’autre part, le bailleur n’est pas fondé à lui reprocher l’absence de paiement des loyers, qui relève des services de l’Etat, lesquels doivent être saisis par le bailleur dans le cadre de cette procédure spécifique.

Toutefois, l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

En outre, il dispose également d’une compétence exclusive d’agissant de l’expulsion des occupants sans droit ni titre d’un immeuble bâti occupé à usage d’habitation, ainsi qu’en dispose l’article L. 213-4-3 du même Code.

La demande étant formée aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, par l’effet du défaut de paiement du loyer, d’une part, et l’expulsion subséquente corps et bien de l’occupante, d’autre part, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 15 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la CAF de la Vienne le 28 septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 12 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Sur l’existence d’une contestation sérieuse

[L] [P] excipe de l’existence d’une contestation sérieuse pour conclure au rejet des demandes portées par EKIDOM, l’office public de l’habitat de [Localité 4].

Elle soutient que le défaut de paiement est exclusivement lié à son placement en détention provisoire, pour une durée indéterminée, de sorte que le défaut de paiement est indépendant de sa volonté.

Elle ajoute qu’au demeurant, même à supposer que l’expulsion soit ordonnée, le bailleur sera privé de l’usage du bien qu’il revendique, dès lors que celui-ci est placé sous scellés.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse, elle est privée de la jouissance du bien, à raison de son placement en détention provisoire, d’une part, mais également de l’apposition des scellés, qui entravent la possibilité qu’elle le réintègre.

Pour autant, ces motifs apparaissent inopérants en l’espèce, puisqu’en présence d’une demande formée aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, et d’une procédure dont la régularité est acquise, l’intention d'[L] [P] de s’abstenir du paiement des loyers échus, d’une part, comme les motifs présidant à cette inexécution contractuelle, d’autre part, apparaissent sans effet sur le mécanisme invoqué.

Plus précisément, il n’est démontré ni que le logement serait frappé d’insalubrité, ni que la procédure serait irrégulière, ni encore que le bailleur ait gravement manqué à ses propres obligations contractuelles.

En conséquence, ce motif sera rejeté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 13 septembre 2023. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

[L] [P] conteste le montant de l’arriéré locatif, sans pour autant chiffrer ses propres prétentions ; elle relève que le décompte fait apparaître des versements de la CAF, intervenus alors qu’elle était incarcérée, et que EKIDOM, Office Public de l’Habitat de [Localité 4], n’a pas donné suite à un plan d’apurement proposé par la CAF.

Pour autant, il résulte au contraire de ces observations que l’ensemble des sommes versées au nom et pour le compte de [L] [P], au titre des loyers et indemnités dus par celle-ci ont été pris en compte dans le calcul de l’arriéré locatif, ce qui rend inopérante l’argumentation élevée par la locataire.

Surtout, [L] [P] ne forme aucune proposition de nature à apurer l’arriéré locatif, et il est constant qu’il n’y pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

Ainsi, au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 11 873,27 € au 24 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni sérieusement contestés, comme il vient d’être précédemment observé, il convient de condamner [L] [P] à verser à EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 11 873,27 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner [L] [P] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS l’exception d’incompétence élevée par [L] [P] ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4];

DISONS que les demandes formées par EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

CONSTATONS à la date du 13 septembre 2023, la résiliation du bail conclu entre EKIDOM, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], et [L] [P], portant sur le logement situé à [Adresse 6] ;

CONSTATONS que depuis cette date, [L] [P] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour [L] [P] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de [L] [P], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS [L] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 11 873,27 € (onze mille huit cent soixante treize euros et vingt sept centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 24 septembre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, [L] [P] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision sur l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours (290,12 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (94,72 €) ;

CONDAMNONS [L] [P] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES,