TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoire

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/06120

N° Portalis 352J-W-B7I-C4YDU

N° MINUTE : 3

Assignation du :

02 Mai 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 04 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Société ORANGE

(société anonyme)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sabine DU GRANRUT de l’AARPI FAIRWAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0190

DEFENDERESSE

Société LENINE ARCUEIL

(société civile immobilière)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Philippe RIGLET de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

assisté de Madame Stanleen JABOL, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DEBATS

A l’audience du 15 mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 Septembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2009 tel que modifié par l’avenant du 16 décembre 2013, la SCI LENINE ARCUEIL a donné en renouvellement à la société France TELECOM, devenue la SA ORANGE, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] (94) pour une durée de douze années, à compter du 12 mars 2011 avec échéance au 11 mars 2023.

Par acte extrajudiciaire signifié le 29 septembre 2022 la SA ORANGE a donné congé au bailleur pour le 30 juin 2023.

Par courrier du 8 janvier 2024, la SA ORANGE a adressé une mise en demeure à la SCI LENINE lui réclamant la somme de 2.057.101,24 euros au titre d’un remboursement d’honoraires de gestion de l’immeuble qui lui ont été refacturés tout au long de son bail, au motif qu’elle a été la seule locataire de l’immeuble, et en a assuré seule la gestion technique intégrale.

Par courrier du 16 février 2024 adressé à son bailleur, la SA ORANGE a réitéré ses demandes, par l’intermédiaire de son conseil.

Par courrier officiel du 26 février 2024, le conseil de la SCI LENINE ARCUEIL a rejeté la réclamation de la SA ORANGE considérant que les honoraires de gestion locative étaient dus en intégralité en application du bail.

Par exploit de commissaire de justice du 2 mai 2024, la SA ORANGE a fait assigner la SCI LENINE ARCUEIL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Dire et juger la société ORANGE recevable et bien-fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— Condamner la SCI LENINE ARCUEIL à rembourser à la société ORANGE la somme de 2.152.759,15 euros HT au titre des honoraires de gestion indûment perçus pour les années 2011 (au prorata à compter du 12 mars 2011) à 2014, et 2018 à 2023 (au prorata jusqu’au 30 juin 2023), incluant la somme de 1.306.476,15 euros HT au titre des années pour lesquelles aucune reddition n’est intervenue,

— Condamner la société SCI LENINE ARCUEILà verser à 1a société ORANGE la somme de 15.000 € sur le fondement des dispositions de 1'article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI LENINE ARCUEIL aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions en réponse sur incident, notifiées par RPVA le 14 mai 2025, la SCI LENINE ARCUEIL demande au juge de la mise en état de :

— juger que l’action en restitution des honoraires de gestion forfaitaires perçus pour les années 2011 à 2014 suivant acte extrajudiciaire en date du 4 mai 2022, est prescrite pour l’ensemble des années 2011 à 2014 au plus tard dans les cinq ans à compter de la date de la dernière facturation de loyer, soit au plus tard le 11 août 2019 ;

En conséquence,

— prononcer l’irrecevabilité de la demande en restitution des honoraires de gestion forfaitaires perçus pour les années 2011 à 2014 suivant acte extrajudiciaire en date du 4 mai 2022, est prescrite pour l’ensemble des années 2011 à 2014 au plus tard dans les cinq ans à compter de la date de la dernière facturation de loyer, soit au plus tard le 11 août 2019 ;

En tout état de cause,

— condamner la SA ORANGE à lui verser la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LENINE ARCUEIL énonce :

— que conformément à l’article 2224 du code civil, toutes les actions en répétition de l’indu se prescrivent à l’expiration d’un délai de 5 ans ; qu’il est constant que la prescription court « à compter de l’événement ayant fait naître l’indu » ;

— qu’antérieurement à la loi Pinel, il était loisible aux parties de s’entendre sur la répartition des charges, sans qu’il soit besoin de procéder à leur régularisation ;

— qu’en cas de forfaitisation des charges, le preneur connaît les faits ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action à compter de la facturation de ces charges ;

— que si la clause prévoyant la facturation forfaitaire des honoraires de gestion n’a pas été reproduite dans le nouveau bail conclu en 2009, les parties ont continué à l’appliquer de façon systématique ;

— que le fait que des régularisations de provision pour charges soient intervenues pour les années 2018 à 2020 établit seulement un changement de pratiques plus conformes aux dispositions de la loi Pinel ;

— que l’action en restitution des honoraires de gestion forfaitaires perçus pour les années 2011 à 2014 est prescrite pour l’ensemble des années 2011 à 2014 au plus tard dans les cinq ans à compter de la date de la dernière facturation de loyer, soit au plus tard le 11 août 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 14 mai 2025, la SA ORANGE demande au juge de la mise en état de :

— débouter la SCI LENINE ARCUEIL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, telles que résultant de ses conclusions d’incident aux fins de prescription pour les années 2011 à 2014 ;

— dire et juger qu’elle est recevable et bien-fondée en ses demandes au titre des années 2011 à 2014 ;

— condamner la SCI LENINE ARCUEIL à lui verser la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI LENINE ARCUEIL aux entiers dépens de l’incident.

Au soutien de ses prétentions, la SA ORANGE énonce :

— que le bail du 17 décembre 2009 prévoit en son article 6.1 la nature provisionnelle des charges et le principe d’une reddition ; que le point de départ de cette prescription quinquennale se situe au jour de la reddition des charges, en ce que celles-ci sont appelées par provision ;

— que pour les années 2011(au prorata) à 2014, aucune régularisation de charges n’a été réalisée par le bailleur ; que dès lors, le délai de prescription n’a jamais commencé à courir ;

— que les sommes contestées ont été indûment facturées dans le cadre du bail du 17 décembre 2009, de sorte que les stipulations du précédent bail commercial du 22 novembre 2001, auquel il a été mis fin entre les parties par la signature du nouveau bail commercial du 17 décembre 2009, à effet du 12 mars 2011, sont en réalité sans aucune incidence sur le présent litige ;

— que le bail litigieux prévoit expressément que le preneur doit verser trimestriellement, au titre des charges locatives – en ce compris les honoraires de gestion locative, une provision calculée par le bailleur ou le gérant des locaux loués par rapport au budget annuel, et que le montant ainsi payé sera ajusté le 31 décembre de chaque année en fonction des dépenses réelles engagées et incombant au bailleur ;

— que par ailleurs, le bail initial du 22 novembre 2001 ne prévoyait pas non plus un montant de charges forfaitaire au titre des honoraires de gestion, mais posait un plafond de charges, lesquelles charges étant également payées par provision ;

— que le bailleur a procédé à des régularisations des provisions pour charges d’honoraires au cours du bail expiré, ce qui démontre leur caractère provisionnel ;

— que les mandats de gestion conclus entre le bailleur et son mandataire, ainsi que les factures qui en résultent, lui sont inopposables ;

— que les honoraires de gestion facturés ont évolué dans le temps de manière exponentielle (dépassant plus de 4% du loyer en 2020 par exemple), de sorte qu’aucune nature forfaitaire ne peut naître de cette variabilité.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’audience d’incident s’est tenue le 15 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l’action en restitution de charges indûment perçues pour les années 2011 (au prorata) à 2014

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que pour l’action en remboursement de charges provisionnelles indûment perçues, le délai court à compter du jour de la régularisation des charges.

En l’espèce, l’article 6.1 du bail relatif aux charges locatives prévoit dans la liste limitative des charges « les honoraires de gestion locatives des locaux loués ». Il prévoit en outre que : « le règlement des charges par le preneur se fera par le versement d’une provision trimestrielle, calculée par le bailleur ou le gérant des locaux loués par rapport au budget annuel […] ». Le bail précise par ailleurs que : « Le montant total ainsi payé sera ajusté le 31 décembre de chaque année et ce en fonction des dépenses réelles engagées et incombant au bailleur ».

L’article 16 du bail énonce ce qui suit : «Toute tolérance au sujet des conditions du présent bail quelles que soient la fréquence et la durée, ne pourra jamais être considérée comme modification ou suppression de ces conditions […] ».

L’article 19 du bail stipule enfin que : « Le bail et ses annexes annule et remplace tout accord ou lettre ou acte antérieur qui avait pu être conclu entre les parties au sujet de la prise à bail des locaux ».

Il s’ensuit que les parties sont convenues que les honoraires de gestion locatives constituent des charges payables par provision soumises à reddition annuelle, et que cette intention commune des parties prévaut sur tout éventuel accord antérieur ou tolérance postérieure.

Il faut donc en déduire que la prescription en l’espèce doit commencer à courir à compter de chaque reddition annuelle pour chacune des années de la période 2011 (au prorata) à 2014. Or, il est relevé que le bailleur ne justifie d’aucune reddition sur cette période, de sorte qu’aucune prescription n’a pu utilement commencer à courir.

Il s’en évince que la SCI LENINE ARCUEIL doit être déboutée de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande en restitution des honoraires de gestion forfaitaires perçus pour les années 2011 à 2014 pour cause de prescription.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI LENINE ARCUEIL aux entiers dépens de l’instance d’incident.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, il convient de condamner la SCI LENINE ARCUEIL à verser à la SA ORANGE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, et par ordonnance contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute la SCI LENINE ARCUEIL de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande en restitution des honoraires de gestion forfaitaires perçus pour les années 2011 à 2014 pour cause de prescription ;

Condamne la SCI LENINE ARCUEIL à payer à la SA ORANGE la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI LENINE ARCUEIL aux dépens de l’instance d’incident ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 4 décembre 2025 à 11h30 pour conclusions du défendeur,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Faite et rendue à [Localité 6] le 04 Septembre 2025.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON