TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/52303 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CPT

N° : 4

Assignation du :

28 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER – LA DEFENSE S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Déborah JOURNO-ELBAZ, avocat au barreau de PARIS – #G700

DEFENDERESSE

La S.C.I. [M] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [M] [R] est propriétaire d’un appartement (lot n°7) et d’une chambre/mansarde (lots n°22, 23 et 24) situés au deuxième et septième étage d’un immeuble sis [Adresse 4] et soumis au statut de la copropriété.

Lui reprochant la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait assigner la SCI [M] [R], par acte du 28 mars 2025, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés, aux fins de voir :

— condamner la SCI [M] [R] à faire cesser le trouble manifestement illicite en faisant procéder aux travaux suivants :

— déposer la plateforme et le bloc de climatisation ancré sur la façade extérieure de l’immeuble (dans la courette intérieure) au niveau du 2ème étage ;

— déposer l’ensemble des canalisations cheminant dans le couloir commun du 7ème étage de l’immeuble et desservant chacune des chambres de service de la défenderesse ;

— supporter le coût des travaux de remise en état des parties communes dégradées et percées (travaux de peinture) ;

— juger que ces travaux de dépose et de remise en l’état antérieur des parties communes devront être réalisés dans un délai d’un mois suivant la date de signification de l’ordonnance à intervenir, le tout conformément aux règles de l’art, par une entreprise spécialisée et assurée, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— juger que ces travaux devront être exécutés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble ;

— condamner la SCI [M] [R] à supporter les frais et honoraires de l’architecte de l’immeuble aux fins de contrôle des travaux effectués par ses soins ;

— enjoindre à la SCI [M] [R] de communiquer au syndicat des copropriétaires la facture correspondant aux travaux accomplis, dans un délai de deux mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

A défaut de réalisation desdits travaux incombant à la SCI [M] [R], et ce passé un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir :

— l’autoriser à réaliser les travaux incombant à la SCI [M] [R] à ses frais ;

— ordonner à la SCI [M] [R], sous la même astreinte de 500 euros par jour de retard, de laisser libre accès à leurs lots 7, 22, 23 et 24 lui appartement pour la réalisation de ces travaux ;

— l’autoriser à pénétrer dans les lots précités 7, 22, 23 et 24 de la SCI [M] [R] (situés respectivement au 2ème étage et 7ème étage), en cas d’absence ou de refus persistant de ces derniers, et ce avec l’aide d’un serrurier et de la force publique ;

— condamner la SCI [M] [R], à payer les travaux, les frais de maîtrise d’œuvre et les éventuels frais d’intervention du serrurier ;

En toute hypothèse,

— condamner la SCI [M] [R] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu les moyens et demandes formulés dans son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, la SCI [M] [R] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué contradictoirement.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de remise en état

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble», et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En outre, le règlement de copropriété précise, dans son article 3, que sont des parties communes « les fondations, les gros murs (façades, pignons, et refends) en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de l’immeuble, éventuellement les mitoyennetés correspondantes ».

Le règlement de copropriété mentionne également que « les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées (mais non les portes donnant accès à chaque partie privée) ; les murs et cloisons séparant les lots ou supportant des planchers, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot » sont des parties communes.

Enfin, l’article 6 du règlement de copropriété relatif à l’usage des choses et parties communes, prévoit que « l’aspect des choses et parties communes devra être respecté, sauf décision de l’assemblée des copropriétaires prise comme il sera dit à l’article 23, numéro deux, paragraphe b (double majorité) ». « D’une manière plus générale, nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale, sauf exception décidée par l’assemblée générale dans les conditions prévues par l’article 23, numéro 2, paragraphe b (double majorité) »

Le syndicat des copropriétaires expose que la SCI [M] [R] a effectué des travaux sans autorisation consistant en l’ancrage d’une plateforme sur laquelle repose un bloc de climatisation au niveau du 2ème étage de la façade extérieur de l’immeuble sur courette. Il invoque également l’installation de canalisations d’eau desservant les chambres de service de la défenderesse sur les murs du couloir commun du 7ème étage.

Au cas présent, il est démontré que la SCI [M] [R] est propriétaire des lots n°7, 22, 23 et 24 litigieux.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 février 2025, que la SCI [M] [R] a fait installer une passerelle sur la façade extérieure de l’immeuble donnant sur un puit de lumière sur laquelle sont déposés deux blocs de climatisation.

Au septième étage de l’immeuble, il est également établi la présence de trois tuyaux blancs au-dessus de la porte 13 (lot n°23) émanant du mur du couloir de l’étage, deux d’entre eux se poursuivant jusqu’à la jonction du mur avec la porte 12 (correspondant au lot n°22) et le troisième se poursuivant au sein du couloir de distribution jusqu’à la zone d’accès au palier.

En outre, il est constant que le mur de façade extérieur de l’immeuble et les murs du couloir du septième étage sont des parties communes au regard des dispositions du règlement de copropriété.

Il résulte ainsi de l’ensemble de ces éléments que la SCI [M] [R] a procédé à des travaux affectant tant l’aspect extérieur de l’immeuble que des parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’absence d’autorisation pour ces travaux constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant, sous astreinte, la dépose de la plateforme, des deux blocs de climatisation et des tuyaux émanant du mur du couloir du septième étage, ainsi que la remise en état des lieux selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, la fixation d’une astreinte étant suffisamment contraignante pour assurer la bonne exécution des remises en état ordonnées, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’effectuer les travaux en lieu et place de la SCI [M] [R], en cas de défaillance de celle-ci.

De même, seules les mesures ordonnées étant nécessaires pour mettre fin au trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu d’enjoindre à la SCI [M] [R] de communiquer, sous astreinte, au syndicat des copropriétaires la facture correspondant aux travaux accomplis.

Sur les demandes accessoires

La SCI [M] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 2000 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la SCI [M] [R] de faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des lieux à ses frais sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, consistant en :

la dépose de la plateforme et des deux blocs de climatisation ancrés sur la façade extérieure de l’immeuble au niveau du 2ème étage ;la dépose des tuyaux de canalisations présents dans le couloir commun du 7ème étage de l’immeuble ;la remise en état les parties communes dégradées conformément à leur état antérieur (travaux de peinture) ;

Et ce sous astreinte de 200 euros par jour à compter d’un délai de deux mois après la signification de la présente ordonnance, pendant une durée de trois mois ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de ses demandes d’autorisation à réaliser les travaux en lieu et place de la SCI [M] [R] et de communication de facture sous astreinte ;

Condamnons la SCI [M] [R] aux entiers dépens ;

Condamnons la SCI [M] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 16 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE