AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 MARS 2026

N° RG 25/00447 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LP5V

Minute JCP n° 183/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. NEW HOME

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Michel NASSOY, avocat au barreau de THIONVILLE

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur, [D], [J]

demeurant, [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e NASSOY (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M., [J]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 juin 2022 ayant pris effet le 1er juillet 2022, la S.C.I. NEW HOME a consenti à Monsieur, [D], [J] un bail d’habitation sur un logement situé, [Adresse 4] , pour un loyer mensuel de 850 euros ainsi que 50 euros de provision sur charges.

Par contrat du 22 juin 2022, la S.C.I. NEW HOME a consenti à Monsieur, [D], [J] un bail à usage d’emplacement de stationnement situé, [Adresse 5] – garage n°2, pour un loyer mensuel de 50 euros.

Le 9 avril 2025 , la S.C.I. NEW HOME a fait signifier à Monsieur, [D], [J] un commandement de payer visant les clauses résolutoires pour une somme en principal de 2 846,98 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2025 remis à étude , la S.C.I. NEW HOME a fait assigner Monsieur, [D], [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz.

Par dernières conclusions, enregistrées au greffe le 23 janvier 2026, elle demande au juge de :

Constater que par l’effet de ce commandement, demeuré infructueux dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, les contrats de bail d’habitation et de box de stationnement liant les parties sont résiliés de plein droit depuis le 9 juin 2025 et que Monsieur, [D], [J] est déchu depuis cette même date de tout titre d’occupation à la fois sur l’appartement situé, [Adresse 6] à, [Localité 1] mais également sur le box de stationnement situé à la même adresse ;

Ordonner en conséquence son évacuation des lieux loués ainsi que de toutes personnes et de tous biens qui y seraient entrés de son chef, avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique, faute pour la partie défenderesse d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dire qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et qui seraient laissés sur place seront transportés, aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur ;

Condamner Monsieur, [D], [J] à payer à la société NEW HOME, une somme égale au montant mensuel des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme mensuelle de 960,48 euros (loyer plus charges) à titre d’indemnité d’occupation pour le bail d’habitation, le 1er de chaque mois, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, chaque mensualité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

Condamner Monsieur, [D], [J] à payer à la société NEW HOME, une somme égale au montant mensuel des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail d’emplacement de stationnement soit la somme mensuelle de 53,56 euros à titre d’indemnité d’occupation, le 1er de chaque mois, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés, chaque mensualité étant majorée des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

Dire que ces sommes seront payables et révisables selon les conditions de l’ancien bail ;

Dire que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

Condamner Monsieur, [D], [J] à payer à la société NEW HOME, par provision la somme de 3529,37 euros à valoir sur la créance de loyers et charges au titre du bail d’habitation échue au 27 juin 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

Condamner Monsieur, [D], [J] à payer à la société NEW HOME, par provision la somme de 289,18 euros, échue au 27 juin 2025 à valoir sur la créance du box d’emplacement de parking, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit sur la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur, [D], [J] aux entiers dépens, qui comprendront les frais du commandement de payer, de l’assignation et la signification de la préfecture ainsi qu’au paiement de la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée initalement à l’audience du 25 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 22 janvier 2026 afin que la S.C.I. NEW HOME puisse vérifier le respect de l’échéancier mis en place à l’amiable avec le locataire Monsieur, [D], [J] afin de régler la dette locative.

À l’audience du 22 janvier 2026, la S.C.I. NEW HOME, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance locative. Elle a indiqué qu’il n’y avait pas d’échéancier en cours.

En défense, Monsieur, [D], [J], quoique régulièrement assigné, n’était ni présent ni représenté, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 9 avril 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 25 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 20 juin 2022 ayant pris effet le 1er juillet 2022 portant sur un bail d’habitation contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 9 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 846,98 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 juin 2025 pour le bail d’habitation.

En outre, le bail conclu entre les parties le 22 juin 2022 portant sur un d’emplacement de stationnement prévoit contient une clause résolutoire qui prescrit un délai d’un mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 9 avril 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2 846,98 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 mai 2025 pour le bail portant sur un emplacement de stationnement.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.C.I. NEW HOME produit à l’audience un décompte actualisé au 14 janvier 2026 aux termes duquel Monsieur, [D], [J] lui doit la somme de 3529,37 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupations incluant l’échéance de janvier 2026 concernant le logement, ainsi que la somme de 289,18 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026 concernant l’emplacement de stationnement.

Monsieur, [D], [J], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur, [D], [J] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la S.C.I. NEW HOME la somme de 3 529,37 euros concernant le logement et 289,18 euros a concernant l’emplacement de stationnement, au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Monsieur, [D], [J] n’a pas comparu à l’audience, sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées; en conséquence, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur, [D], [J] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur, [D], [J] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation:

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion pour le bail à usage d’habitation, Monsieur, [D], [J] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur, [D], [J] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 10 juin 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 910,48 euros outre 50 euros de provisions sur charges à la date de l’assignation. Le montant sera ainsi révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur, [D], [J] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 3 529,37 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 10 juin 2025.

Egalement en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion pour le bail portant sur un emplacement de stationnement, Monsieur, [D], [J] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire pour le bail à usage d’habitation à compter de laquelle Monsieur, [D], [J] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 10 mai 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 53,56 euros à la date de l’assignation. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur, [D], [J] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de 289,18 euros en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 10 mai 2025.

Sur les demandes accessoires:

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur, [D], [J], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 9 avril 2025, de l’assignation du 3 juillet 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 juillet 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur, [D], [J], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.C.I. NEW HOME la somme de 500 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Monsieur, [D], [J].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 20 juin 2022 ayant pour date d’effet le 1er juillet 2022 entre la S.C.I. NEW HOME et Monsieur, [D], [J] concernant le logement situé, [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 juin 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à usage d’emplacement de stationnement conclu le 22 juin 2022 entre la S.C.I. NEW HOME et Monsieur, [D], [J] concernant l’emplacement de stationnement situé, [Adresse 5] (garage n°2) sont réunies à la date du 10 mai 2025 et que le bail sera résilié à cette date ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur, [D], [J] à payer à la S.C.I. NEW HOME les sommes de 3 529,37 euros et 289,18 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, correspondant respectivement à l’appartement et l’emplacement de stationnement incluant l’échéance de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur, [D], [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé, [Adresse 4] et de l’emplacement de stationnement situé, [Adresse 5] référencé garage n°2 ;

ORDONNONS à Monsieur, [D], [J] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur, [D], [J] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.C.I. NEW HOME pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur, [D], [J] à payer à la S.C.I. NEW HOME une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dû si les baux s’étaient poursuivis, à compter du 10 juin 2025 pour l’appartement (date de la résiliation du bail d’habitation) et à compter du 10 mai 2025 pour l’emplacement de stationnement (date de la résiliation du bail à usage d’emplacement de stationnement), actualisées conformément aux baux. Ces indemnités se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance, le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 3 529,37 euros et 289,18 euros outre intérêts auxquels Monsieur, [D], [J] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation et la date de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur, [D], [J] à payer à la S.C.I. NEW HOME la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [D], [J] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 , de l’assignation en référé du 3 juillet 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 4 juillet 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par L. FOURMY, Vice Présidente, et A.KLEIN, Greffière

La greffière La Vice Présidente