TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 29 AVRIL 2026

N° RG 25/01916 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2UDP

N° de minute :

S.C.I. GHENIMA

c/

S.A.R.L. ALIYA

DEMANDERESSE

S.C.I. GHENIMA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 189

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ALIYA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Emilia ZELMAT de la SELARL JURIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 228

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Cécile CROCHET, juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 24 avril 2026, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er octobre 2023, la société civile immobilière Ghenima (SCI Ghenima) a donné à bail à la société Aliya, exerçant sous le nom commercial [Adresse 3], des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à Nanterre d’une surface de 133,3 m², pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel de 33 600 hors taxes et hors charges, payable d’avance mensuellement, avec remise de 300 euros les 18 premiers mois, une activité de restauration.

Le 11 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à société Aliya un commandement de payer pour une somme de 27 431,28 euros au titre de la dette locative terme de septembre 2024 inclus.

Le 11 juin 2025, la SCI Ghenima a assigné la société Aliya devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 mars 2026.

La SCI Ghenima demande de :

« Dire que la clause résolutoire contenue au bail à effet du 1er octobre 2023, qu’elle a consenti à la SARL ALIYA portant sur les locaux situés [Adresse 5] est acquise depuis le 11 novembre 2024,

Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL ALIYA et de tous occupants de son chef des locaux en cause, aux besoins avec l’aide de la force publique ; le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner la SARL ALIYA, à titre provisionnel, à lui payer une somme de 30.174,41 € correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de septembre 2024 inclus et pénalités de retard comprises,

Condamner la SARL ALIYA, à titre provisionnel, à lui payer une somme mensuelle de 2.500 € à compter du 5 octobre 2024, augmentée à 2.800 € à compter du 5 avril 2025, jusqu’à la libération des lieux, outre charges,

Condamner la SARL ALIYA, à titre provisionnel, à procéder au retrait de l’extracteur d’air implanté en façade arrière des locaux pris à bail et ce, à peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration du délai de quinze jours après signification de l’ordonnance à intervenir,

A titre subsidiaire :

Dire n’y avoir lieu à maintien dans les lieux de la société ALIYA,

Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL ALIYA et de tous occupants de son chef des locaux en cause, aux besoins avec l’aide de la force publique ; le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner la SARL ALIYA, à titre provisionnel, à procéder au retrait de l’extracteur d’air implanté en façade arrière des locaux pris à bail et ce, à peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration du délai de quinze jours après signification de l’ordonnance à intervenir,

Condamner la SARL ALIYA à lui payer la somme de 1.560 € en vertu de l’article 700 du CPC, outre dépens dont distraction au profit de la SELARL SILLARD CORDIER & Associés. ».

En réponse, la société Aliya conclut au rejet des prétentions adverses et à l’octroi d’une indemnité de procédure de 3 500 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions visées par le greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Suivant l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié).

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 11 octobre 2024 par la société Ghenima à la société Aliya pour paiement de la somme de 27 431,28 euros au titre des loyers et charges, terme de septembre 2024 inclus.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Aliya soutient qu’elle ne peut exploiter son activité de restauration rapide en l’absence d’extraction conforme, sa déclaration préalable de travaux déposée le 20 novembre 2023 ayant fait l’objet de deux arrêtés d’opposition de la mairie de [Localité 3] en date des 8 octobre 2024 et 22 janvier 2025 et invoque le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme.

Elle explique enfin avoir sollicité, dans le cadre de la procédure actuellement pendante au fond devant la 8ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre, la nullité du bail commercial, la restitution des loyers versés et subsidiairement, des dommages-intérêts du fait de la délivrance non conforme du bien loué.

La société Ghenima conteste quant à elle, avoir manqué à son obligation de délivrance, faisant valoir qu’il incombait à la preneuse d’effectuer lesdits travaux, en conformité avec les prescriptions du plan local d’urbanisme et les préconisations de l’architecte des Bâtiments de France.

Néanmoins, il ressort des débats et des pièces produites que les locaux pris à bail en vue d’une activité de restauration rapide n’étaient pas équipés d’un conduit d’extraction.

Si le contrat de bail renouvelé stipule que « la destination contractuelle (…) stipulée n’implique de la part du bailleur aucune garantie quant au respect de toute autorisation ou condition administrative nécessaire, à quelque titre que ce soit, pour l’exercice de tout ou partie desdites activités. Le preneur fera en conséquence son affaire personnelle, à ses frais, risques et périls, de l’obtention de toute autorisation nécessaire, ainsi que du paiement de toute somme, redevance, taxe, impôt, droit quelconque afférents à l’utilisation des locaux loués et à l’exercice de son activité dans les locaux, le tout de telle sorte que le bailleur ne puisse en aucune manière être inquiété à ce sujet », cette clause ne saurait remettre en cause l’obligation de délivrance du bailleur.

Au surplus, les parties s’opposent quant aux motifs des oppositions notifiées à la preneuse quant aux travaux d’installation du conduit d’extraction.

Dans ces conditions, il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que la société Aliya n’a pas payé ses loyers et charges de manière fautive et que les bailleresses lui ont fait délivrer de bonne foi le commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 octobre 2024.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent.

Sur la demande d’injonction sous astreinte

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il n’est pas contesté que les travaux d’installation du conduit d’extraction effectués par la société Aliya ont fait l’objet de deux arrêtés d’opposition en date des 8 octobre 2024 et 22 janvier 2025.

Dans ces conditions, la société Ghenima est bien fondée à solliciter la dépose de l’extracteur d’air implanté en façade arrière des locaux pris à bail sous astreinte dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres dépens.

En l’absence de condamnation aux dépens, les demandes d’indemnité de procédure seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnations provisionnelles,

Ordonnons à la société Aliya de procéder à la dépose de l’extracteur d’air implanté en façade arrière des locaux pris à bail, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons que faute pour la société Aliya d’y procéder, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

Laissons à chacune des parties la charge de leurs dépens,

Rejetons la demande de la société civile immobilière Ghenima sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de la société Aliya sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 3], le 29 avril 2026.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LA PRÉSIDENTE

Cécile CROCHET, Juge