TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : La S.C.I. HERA

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01244 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H3C

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE “[7] [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 6], représenté par son syndic la Société CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (C.P.A.B), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

La S.C.I. HERA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01244 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H3C

EXPOSE DU LITIGE

la SCI HERA , immatriculée au RCS de Paris sous le n° 844 571 125 , est propriétaire des lots n° 451 à 454 au sein d’un immeuble sis [Adresse 10], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic CPAB.

Il a été constaté par le syndic que la SCI HERA ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relances, une mise en demeure du 28 février 2024 lui a été adressée pour régler la somme en principal de 1232, 32 €.

Une tentative de conciliation a donné lieu à un procès-verbal de carence du 31 octobre 2024.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 10] a assigné la SCI HERA devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner la SCI HERA à lui payer la somme de 1584, 44 € à compter du 28 février 2024 , soit 1139, 44 € d’arriérés de charges et 445 € à parfaire au titre des frais de recouvrement nécessaires,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

— condamner la SCI HERA à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts,

— condamner la SCI HERA à lui payer la somme de 2708, 05 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile y compris les frais de médiation, outre les entiers dépens y compris le coût de l’assignation.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures.

Assignée à étude, la SCI HERA n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 9] [Adresse 4] produit une matrice cadastrale justifiant que la SCI HERA est propriétaire des lots n° 451 à 454 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant chacun à 7/1000 e des tantièmes .

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la SCI HERA n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic CPAB,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 et 2024 sont produites (pièces 6), validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société CPAB (pièce 7), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre juillet 2022 et janvier 2025 (pièce 8).

— des lettres de relance en date du 20/09/2022, 02/12/2022 , 08/11/2023 et 06/12/2023 et une mise en demeure des 28/02/2024, tous courriers attestant de l’inexécution des obligations de propriétaire de la SCI HERA, à défaut de justification de sa part,

La somme de 1584, 44 € réclamée par le SDC fait suite au relevé du compte de la SCI HERA également produit aux débats (pièce 4) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 2184, 44 € du 01/07/2022 au 31/12/2025, intégrant aussi 631 € de frais dont il convient de soustraire les 186 € de mise en demeure par avocat, soit le reliquat de 445 € réclamé par ailleurs.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que la SCI HERA n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 1139, 44 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par la SCI HERA au SDC pour la période du 01/07/2022 au 31/12/2025.

La SCI HERA sera donc condamné à payer au SDC la somme de 1139, 44 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées pour la période du 01/07/2022 au 31/12/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/02/2024.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 4 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant demandé de 445 €.

Conformément à l’article 10-1 précité, La SCI HERA sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 445 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période augmentée des intérêts au taux légal suivant les mêmes dates que pour les sommes réclamées en principal (les frais s’agissant de sommes légalement dues), à savoir à compter de la mise en demeure du 28/02/2024 pour la somme de 265 € (la différence de 180 € étant postérieure à la mise en demeure).

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des quatre relances et de la mises en demeure diligentés en vain de septembre 2022 à juillet 2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant les années concernées.

Compte tenu de la limitation des impayés à une période de moins de deux ans , il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 100 € à ce titre.

IV. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant entendu que la condamnation aux sommes précitées porte intérêt à compter du 28/02/2024, soit depuis plus d’un an, il y a lieu, conformément au texte susvisé, de dire que les intérêts échus seront capitalisables.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI HERA, partie succombante, sera condamné aux dépens, y compris le coût de l’assignation.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SCI HERA soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe.

Le conseil du SDC présente des factures de 186 € + 414 € + 1110 € (+ 128, 05 € de frais de médiation interrompue) = 1838, 05 €.

Afin de tenir compte du temps d’audience, il sera accordée au total la somme de 2150 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne la SCI HERA , immatriculée au RCS de Paris sous le n° 844 571 125, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] la somme de 1139, 44 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées pour la période du 01/07/2022 au 31/12/2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/02/2024,

Condamne la SCI HERA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Adresse 4] la somme de 445 € correspondant aux frais de recouvrement , augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28/02/2024 pour la somme de 265 €,

Condamne la SCI HERA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Adresse 4] la somme de 100 euros au titre de sa résistance abusive,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la SCI HERA aux entiers dépens, y compris le coût de l’assignation,

Condamne la SCI HERA à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] [Adresse 4] la somme de 2150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT