TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Ludivine LUBAKI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Patrick MAYET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/05697 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JX7

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

Société ALTERNA, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0139

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/05697 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2JX7

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été conclu le 27 septembre 2004 entre la société Alterna, devenue Groupe SOS Coopérative Immobilière et M. [U], pour la location d’un appartement situé : [Adresse 3] à [Localité 10].

D’importants désordres ont été constatés dans plusieurs appartements du bâtiment sur rue, les planchers et les plafonds, présentant des affaissements et des fissurations.

M. [N], architecte, a été choisi pour les travaux de structure de l’immeuble ; il a réalisé un diagnostic structurel, le 13 mars 2020, dont il résulte qu’il existe des risques de rupture des planchers et de fracturation des poutres.

Tous les locataires de l’immeuble ont accepté un relogement provisoire pendant la durée des travaux à l’exception de M. [U] et de Mme [V].

Vu l’assignation du 20 juin 2023, délivrée à la demande de la SARL Alterna, devenue Groupe SOS Coopérative Immobilière, à M. [L] [U], par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 septembre 2004 avec M. [U], portant sur un logement situé : [Adresse 5], dans le [Localité 2]

< prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec suppression le délai de deux mois prévu par l’article L412–1 du code des procédures civiles d’exécution, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter de la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés, et 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [L] [U] explique que l’architecte de l’immeuble, en charge du projet de rénovation, est en lien d’affaire étroit avec le bailleur. Il estime qu’il n’existe pas de document technique ou administratif, justifiant la demande de relogement et d’expulsion. Il sollicite lui-même un relogement définitif.

En outre, il soutient qu’en application de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre fin au bail, que par acquisition de la clause résolutoire, un manquement à l’obligation de jouissance paisible, des lieux ou la délivrance d’un congé.

Il précise que le bailleur doit faire la preuve de la nécessité de travaux urgents d’une durée supérieure à 21 jours.

Il ajoute que les travaux envisagés depuis le début de l’année 2020 ne sont pas urgents et que le bailleur ne donne aucune indication sur leur durée.

Il soutient avoir subi un trouble de jouissance, causé par les agissements vexatoires et abusifs de la société Groupe SOS Coopérative Immobilière.

Enfin, il sollicite le remboursement des charges locatives, spécialement les charges de chauffage, alors que la chaudière collective est hors service depuis le départ des résidents.

Il conclut au débouté de la société Groupe SOS Coopérative Immobilière, pour l’ensemble de ses demandes ; il sollicite 3500 € en réparation de son préjudice matériel et moral, issu de ses conditions locatives.

Il demande d’enjoindre à la société Groupe SOS Coopérative Immobilière de produire les factures relatives aux comptes de charge 2020 et 2021, en soutien des pièces 14 et 15, et sa condamnation à lui payer 2262 € au titre des charges, de janvier 2022 à juin 2024.

Il demande d’ordonner la suspension du paiement des provisions pour charges, jusqu’à l’achèvement définitive des travaux et la réintégration des autres locataires, ainsi que la condamnation du bailleur à payer à Me [D] [H] 2000 € en application de l’article 700-2 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation judicaire du bail ;

L’article 7e de la loi du 6 juillet 1989, prévoit : « Le locataire est obligé : … e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;… »

L’article 1724 du code civil ajoute : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Le diagnostic structurel date du 13 mars 2020. M. [N], l’architecte, choisi pour les travaux de structure de l’immeuble, indique : « … des travaux lourds de rénovation doivent être ensuite envisagés à court terme… Pour être correctement renforcées et remises en état, les structures en bois des planchers devront être totalement apparentes. Les revêtements de sol, aires en plâtres, remplissages et plafonds seront démolis. Les cloisonnements et installations sanitaires devront donc également être déposés … Pour des raisons pratiques d’organisation du chantier et de sécurité, il est recommandé de réaliser ces travaux en une seule phase continue pour l’ensemble des logements.

Tous les résidents devront être relogés pendant les travaux… »

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est réunie le 5 juillet 2024, qui a autorisé les travaux, l’architecte ayant reçu mandat de déposer un permis de construire. La demande de permis construire qui a été déposée le 16 juillet 2024, est en cours d’instruction.

Il a été proposé à M. [U] un relogement provisoire dans un appartement de deux-pièces situé [Adresse 8] dans le [Localité 1], par courrier du 11 mars 2021. M. [U] n’a pas répondu à cette proposition.

Par lettre du 2 février 2023, un nouveau logement provisoire a été proposé à M. [U], dans un appartement de deux-pièces, au premier étage, dans l’immeuble situé : [Adresse 7] [Localité 9] dans le [Localité 1]. Il n’a pas non plus répondu à cette proposition.

M. [U] souhaite un relogement définitif ; il se fonde sur les dispositions des articles 12 et 15 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, qui s’appliquent aux logements conventionnés et ne permettent pas de justifier un relogement définitif. Il est débouté de cette demande.

En revanche, le bailleur prouve l’absolue nécessité des travaux à réaliser, au vu du constat de l’architecte, et M. [U] n’apporte aucun élément permettant de douter de ce fait juridique. Il s’agit de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Par son refus délibéré des possibilités de relogement provisoire qui lui ont été proposées, M. [U], s’oppose effectivement, à la réalisation des travaux que le bailleur ne peut effectuer, qu’avec le départ provisoire et le relogement des locataires, en raison des revêtements de sol et plafonds devant être démolis, des structures en bois des planchers, devant être totalement apparentes, et des cloisonnement et installations sanitaires qui seront déposés.

En n’acceptant pas un relogement provisoire, sans justifier d’un motif valable, M. [U] ne respecte pas les dispositions de la loi et interdit effectivement la réalisation des gros travaux qui ne peuvent être exécutés qu’en l’absence des locataires ; le refus de M. [U] est abusif ; il constitue une faute contractuelle d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, que le tribunal prononce.

Par voie de conséquence, l’expulsion de M. [U] est ordonnée, sans astreinte ni suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412–1 du code des procédures civiles d’exécution ; il est condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

2/ Sur les demandes reconventionnelles de M. [U] ;

M. [U] ne peut se prévaloir de son propre refus de quitter les lieux pour obtenir la condamnation de son bailleur à l’indemniser du préjudice matériel et moral, issu de ses conditions locatives. Il est débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Outre le fait que M. [U] ne justifie pas d’avoir payé les provisions pour charges, le bailleur produit les régularisations de charges effectuées en 2022 et 2023, qui concernent les années 2020 et 2021, période pendant lesquelles le chauffage, collectif fonctionnait.

Lors des régularisations de charges, il était proposé à M. [U] de venir consulter les pièces justificatives des dépenses de l’immeuble, sur rendez-vous, ce qu’il n’a pas fait (pièces n° 29, 30,31 et 32).

Il est débouté de ses demandes de condamnation à lui payer 2262 € au titre des charges, de janvier 2022 à juin 2024, d’ordonner la suspension du paiement des provisions pour charges, et d’enjoindre au bailleur de produire les factures relatives aux comptes de charge 2020 et 2021.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [U] de ses demandes ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 septembre 2004 avec M. [U], portant sur un logement situé : [Adresse 5], dans le [Localité 2]

Ordonne l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [U], sans astreinte, et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamne à payer à la société Groupe SOS Coopérative Immobilière cette indemnité, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNE M. [U] à payer 2000 € à la société Groupe SOS Coopérative en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier Le juge