N°Minute:25/01998

N° RG 24/02458 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLKK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 23 Septembre 2025

DEMANDEUR:

Madame [K], [P] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Philip OLSZEWSKI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

S.A.R.L. -AGENCE [E] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CABRILLAC, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 24 Juin 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Septembre 2025 par

Sabine CABRILLAC, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à :

Copie certifiée delivrée à : Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

M^e Philip OLSZEWSKI

Le 23 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous-seing-privé du 17/11/2021, M. et Mme [Z] ont donné à bail à Mme [O] [K], par l’intermédiaire de l’agence [E] IMMOBILIER, un logement meublé à usage d’habitation, sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 750 € hors charges, et pour une durée d’un an renouvelable.

Le dispositif d’encadrement des loyers est entré en vigueur le 1er juillet 2022 dans l’agglomération de [Localité 4].

Mme [O] [K] s’est alors rapprochée de l’agence [E] IMMOBILIER, gestionnaire de l’appartement, pour solliciter l’application des dispositions relatives à l’encadrement des loyers et le remboursement d’un trop-perçu de 3.392,64 €.

Après avoir affirmé que le dispositif d’encadrement des loyers n’était pas applicable au contrat de location conclu par Mme [O], l’agence [E] IMMOBILIER a indiqué à la locataire, par mail du 27 août 2024, qu’à défaut de demandes de diminution du loyer, réalisées lors du renouvellement du bail et conformément aux dispositions de l’article 140-VI de la loi du 23 novembre 2018, aucun trop-perçu de loyer n’était justifié.

Invoquant les manquements de l’agence [E] IMMOBILIER à son obligation d’information et de conseil, Mme [O] [K] a, par requête reçue au greffe le 18 novembre 2024, sollicité la convocation de la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER, devant cette juridiction, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3392 € à titre indemnitaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience, Mme [O] [K], représentée par son conseil, demande au tribunal, sur le fondement principal de la loi du 23 novembre 2018, des articles 112-1 et 1240 du code civil, des articles L.111-1, L.111-5 et L.111-8 du code de la consommation et de l’arrêté du 26 janvier 2022 modifiant l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information du consommateur par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière :

— in limine litis, de déclarer sa demande recevable à l’encontre de la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER, à qui ont été versés les honoraires de location et qui a été le seul interlocuteur de Mme [O].

— à titre principal,

*juger que le dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 4] est applicable au contrat de location signé par Mme [O],

*juger que la SARL [E] IMMOBILIER a manqué à son obligation d’informer Mme [O] du dispositif d’encadrement des loyers,

*condamner la SARL [E] IMMOBILIER à payer à Mme [O] la somme de 4739,86 € au titre du préjudice subi,

— en tout état de cause,

*débouter la SARL [E] IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

*condamner la SARL [E] IMMOBILIER à lui payer la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

*ordonner l’exécution provisoire de droit s’agissant des demandes de Mme [O] et l’écarter en cas de condamnation de cette dernière.

En défense, la SARL [E] IMMOBILIER, représentée par son conseil, soulève in limine litis, sur le fondement des articles 30, 32 et 122 du code de procédure civile, l’irrecevabilité des demandes de Mme [O] formée à l’encontre de la SARL [E] IMMOBILIER en ce qu’elle n’est pas le mandataire des bailleurs et n’a pas plus la qualité de bailleur.

Sur le fond, elle sollicite le rejet de l’intégralité des demandes. Elle souligne qu’un nouveau loyer minoré a été accepté par la SAS [E] IMMOBILIER GESTION par courrier du 7 avril 2025, suite à la demande formée par écrit par la locataire et précise qu’aucune rétroactivité n’est applicable aux dispositions de l’encadrement des loyers.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et voir écarter l’exécution provisoire s’agissant des demandes formulées par Mme [O].

L’affaire a été placée en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS.

— Sur l’irrecevabilité des demandes.

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée;

En application des articles 31 et 32 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention;

est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Le défaut de droit d’agir du créancier à l’égard d’une partie dépourvue d’une qualité lui permettant de défendre à l’action en paiement constitue une fin de non-recevoir;

Mme [O] sollicite l’indemnisation de son préjudice consécutif aux manquements de la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER à son obligation d’information relative aux dispositions de l’encadrement des loyers à [Localité 4]. Elle soutient notamment que le gestionnaire du bien immobilier est tenu d’une obligation d’information et de conseil à l’égard du locataire, tiers au contrat de mandat, à qui il ne doit pas donner d’informations erronées ou fausses.

A l’appui de ses demandes, elle justifie d’un contrat de location conclu par l’intermédiaire de l’Agence [E] IMMOBILIER GESTION, mandataire des bailleurs.

Il ressort des autres pièces versées aux débats, et notamment des échanges de mails, que si la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER a encaissé les honoraires de location lors de la conclusion du bail, le mandataire a bien transmis un RIB « SAS [E] IMMOBILIER GESTION» à la locataire pour le paiement du loyer et du dépôt de garantie. La locataire s’est également adressée au « service gestion locative » pour réaliser des réclamations relatives au logement.

Il n’est pas contesté que la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER a une activité principale de transaction immobilière, alors que la SAS [E] IMMOBILIER GESTION a pour activité la gestion immobilière, et que le mandat de gestion locative a été signé entre les bailleurs et Mme [M] [E], gérante de la SAS [E] IMMOBILIER LOCATION.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER n’a pas la qualité de mandataire des bailleurs ni de gestionnaire du bien loué par Mme [O].

Dès lors la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER n’a pas qualité à défendre à l’action fondée sur le manquement du mandataire, gestionnaire du bien loué, à son obligation d’information et de conseil à l’égard du locataire.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevable l’action de Mme [O] [K] sur le fondement de l’article 122 du Code de procédure civile;

— sur les demandes annexes.

L’exécution provisoire est de droit ainsi qu’il est dit à l’article 514 du code de procédure civile,

L’équité ne commande pas en l’espèce de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre sera rejetée.

Mme [O] [K] qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement rendu en dernier ressort, contradictoire,

Déclare Mme [O] [K] irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la SARL AGENCE [E] IMMOBILIER,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [O] [K] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 23 septembre 2025 par la mise à disposition du jugement au greffe.

Le greffier Le juge