TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/92

AFFAIRE N° RG 23/01177 – N° Portalis DBYA-W-B7H-E26CT

Jugement Rendu le 16 Février 2026

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 2]

prise en la personne de son [Z] en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Madame [D] [Y] [M]

née le 10 Février 1991 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante

Madame [U] [C]

née le 31 Mars 1987 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric DUSSORT avocat au Barreau de METZ

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Maître [K] [P]

en sa qualité de notaire associé de la SELARL GRENOBLE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 8]

Représenté par Maître Fabienne MAGNA de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat postulant au barreau de BEZIERS, ayant pour avoat plaidant la SCP MONTOYA & DORNE, avoats au Barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Sarah DOS SANTOS, Juge,

Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré :

Sarah DOS SANTOS, Juge, statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile ;

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 septembre 2025, différée dans ses effets au 15 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 01 Décembre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 février 2026, prorogé au 16 Février 2026 ;

Les conseils des parties ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Sarah DOS SANTOS, Juge, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par une déclaration d’intention d’aliéner du 27 juillet 2022, réceptionnée le 28 juillet 2022, Maître [K] [P], Notaire, a informé les autorités titulaires du droit de préemption de la volonté de Madame [D] [M] de vendre la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 1] et de la quotité attachée aux droits indivis (407/5440èmes) de la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 2], situées [Adresse 5] [Adresse 6] » à [Localité 9], à Madame [U] [C] contre un prix de 60 000 euros.

Eu égard à l’intérêt que représente cette parcelle pour la protection et le maintien de la qualité des espaces naturels sensibles dans ce secteur, la commune de [Localité 2] a, par un arrêté du maire du 25 octobre 2022, pris la décision de préempter lesdites parcelles au prix de 7 733 euros.

C’est dans ces conditions que par lettres datées du 25 octobre 2022, et réceptionnées le 28 octobre 2022, la commune de [Localité 2] a notifié à Maître [K] [F], en sa qualité de mandataire exprès, et à Madame [U] [C] sa décision de préemption.

Toutefois, Maître [K] [P] a informé la commune que la vente avait été formalisée par acte du 27 octobre 2022,

En réponse à l’exercice du droit de préemption par la commune de [Localité 2], Madame [D] [M], venderesse, lui a fait part de son désaccord sur le prix par courrier du 28 novembre 2022, réceptionnée en mairie le 2 décembre 2022.

Par une lettre du 30 novembre 2022 réceptionnée en mairie le 6 décembre 2022, Madame [U] [C], acheteur, a également fait part de son désaccord sur la préemption.

C’est en l’état de ce désaccord que, le 15 décembre 2022, la commune de [Localité 2] a saisi la juridiction de l’expropriation de l’HERAULT en vue de faire fixer à la somme de 7 733 euros le prix des parcelles cadastrées Section Bo n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] à [Localité 2] (RG n°22/00242).

C’est dans ces conditions que par acte du 17 avril 2023, la commune de VIAS a fait assigner Madame [U] [C], Madame [D] [M] et Maitre [K] [P] devant le Tribunal judiciaire de BEZIERS en nullité de la vente.

Maître [K] [P] a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’incident aux fins que soit ordonné le sursis à statuer de la présente instance, considérant que la nullité de la vente immobilière réalisée ne pouvait être prononcée sans connaître le prix de vente fixé par le Juge de l’Expropriation de l’Hérault.

Madame [U] [C] et la Commune de [Localité 2] s’y sont opposées et le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer par ordonnance du 4 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, la commune de VIAS demande au Tribunal de :

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE NULLITE

JUGER que la Commune de [Localité 2] est parfaitement recevable en sa demande de nullité de l’acte de vente du 27 octobre 2022 ;

SUR LA NULLITE DE L’ACTE DE VENTE

JUGER que la vente ainsi conclue est nulle et de nul effet ; JUGER que la nullité de cette vente remet les parties statu quo ante ; CONDAMNER Maître [P] à verser à la Commune de [Localité 2] la somme de 2.000euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Madame [U] [C] demande au Tribunal de :

A titre liminaire,

ORDONNER la révocation de l’ordonnance de clôture du 25 septembre 2025 à effet au 15 novembre, ORDONNER la réouverture des débats permettant à Madame [C] de justifier de la signification de ses écritures auprès de Madame [M] [D] [Y]

Au fond,

STATUER ce que de droit sur la demande d’annulation de l’acte de vente authentique du 27 octobre 2022, instrumenté par Me [K] [P] et portant sur les parcelles cadastrées section BO n°[Cadastre 1] ET BO n° [Cadastre 2], sis [Adresse 7] », commune de [Localité 9],

DECLARER nul et de nuls effets, à défaut DECLARER caduque le contrat de vente des éléments mobiliers passé entre Madame [M] et Madame [C] le 19 octobre 2022 pour un montant de 20 000 euros.

A titre reconventionnel

CONDAMNER Madame [M] [D] [Y] à verser à Madame [C] [U] la somme de 60 000euros à titre de restitution du prix de vente des parcelles cadastrées section BO n°[Cadastre 1] ET BO n° [Cadastre 2], sis [Adresse 7] », commune de [Localité 9], avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022,CONDAMNER Me [P] [K] à garantir Madame [C] [U] de la restitution de cette somme de 60 000euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2022, au besoin en précisant que cette garantie n’aura vocation à être mobilisée qu’en cas de défaillance ou d’insolvabilité caractérisée de Madame [M]. CONDAMNER Madame [M] [D] [Y] à verser à Madame [C] [U] la somme de 20 000euros à titre de restitution du prix de vente des éléments mobiliers selon convention du 19 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, CONDAMNER Me [P] [K] à garantir Madame [C] [U] de la restitution de cette somme de 20 000euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2022, au besoin en précisant que cette garantie n’aura vocation à être mobilisée qu’en cas de défaillance ou d’insolvabilité caractérisée de Madame [S] Maître [P] [K] à verser à Madame [C] [U] la somme de 6 200euros, plus subsidiairement la somme de 1 793,65euros en indemnisation des frais notariés de l’acte authentique litigieux du 27 octobre 2022, CONDAMNER Maître [P] [K] à verser à Madame [C] [U] la somme de 6 000euros en indemnisation de la perte de chance d’acquérir un autre bien, CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, Madame [M] [D] [Y] et Maître [P] [K], ou toute autre partie succombante à verser à Madame [C] [U] la somme de 3.500euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile Les CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum, aux entiers frais et dépens,

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, Maitre [K] [P] demande au Tribunal de :

DÉBOUTER la COMMUNE DE [Localité 2] de sa demande de nullité à l’encontre de l’acte de vente dès lors qu’elle ne justifie pas de la régularité de l’exercice de son droit de préemption. EN TOUT ETAT DE CAUSE, si la nullité de l’acte de vente était prononcée JUGER que les conséquences financières relatives aux restitutions du prix de vente ne peuvent constituer un préjudice indemnisable à l’encontre du notaire. JUGER que Madame [C] ne peut solliciter la garantie financière de Maître [P] pour procéder à la restitution du prix dès lors que l’insolvabilité de Madame [C] n’est pas établie. JUGER que Maître [P] ne peut en aucun cas être tenu des conséquences financières relatives à la nullité de l’acte de vente sous seing privé portant sur les biens mobiliers régularisé par Madame [C], alors même qu’elle n’était pas titrée sur les parcelles de terrain et qu’il n’a pas instrumenté ce contrat.

JUGER que les droits de mutation et taxes diverses réglés par Madame [C] lors de la régularisation de l’acte de vente doivent faire l’objet d’une demande de restitution auprès de l’administration fiscale en cas de nullité. JUGER que le notaire ne saurait être tenu à une quelconque garantie financière s’agissant des taxes fiscales relatives à la vente. JUGER que seuls les émoluments du notaire relatifs à la régularisation de la vente peuvent faire l’objet d’une restitution dans la limite de 1.793,65 euros.

EN CONSÉQUENCE,

DÉBOUTER Madame [C] de ses prétentions financières. CONDAMNER la COMMUNE DE [Localité 2] aux entiers dépens de l’instance.

Madame [D] [M] n’a pas comparu.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 novembre 2025 par ordonnance rendue le 25 septembre 2025 par le juge de la mise en état.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 1er décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 2 février 2026 prorogé au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, pour cause grave, soit par ordonnance du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, Madame [C] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin de pouvoir justifier de la signification de ses écritures auprès de Madame [M] [D] [Y]

Le respect du principe du contradictoire est une cause suffisamment grave pour qu’il soit fait droit à la demande tendant à la révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande de nullité de la vente

Les dispositions des articles suivants du Code de l’Urbanisme articulent les délais de préemption dont disposent les autorités titulaires de ce droit.

L’article R.215-12 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Dans le délai de deux mois à compter de la date de l’avis de réception postal, du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, ou de la décharge de la déclaration d’intention d’aliéner, le président du conseil départemental notifie au propriétaire la décision prise par le département en vertu des articles R. 213-8 et R. 213-9. »

L’article R.215-14 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsque le département a renoncé à l’exercice du droit de préemption, le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres notifie au propriétaire, dans un délai de soixante-quinze jours à compter de la date de l’avis de réception postal, du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, ou de la décharge de la déclaration d’intention d’aliéner, la décision qu’il prend en vertu des articles R. 213-8 et R. 213-9. Il adresse sans délai une copie de sa décision au président du conseil départemental et au maire de la commune concernée ainsi que, s’il y a lieu, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent. Il notifie sans délai au président du conseil départemental les éléments d’information à transcrire sur le registre prévu par l’article L. 215-24. »

L’article R.215-15 du Code de l’urbanisme prévoit que : « La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent peut exercer le droit de préemption à défaut du département et à défaut du Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. Dans les zones de préemption situées dans un périmètre d’intervention délimité en application de l’article L. 113-16, la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent exerce ce droit avec l’accord du département. ».

L’article R.215-16 du Code de l’urbanisme prévoit que : « Le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale notifie la décision de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale au propriétaire avant l’expiration du délai de trois mois courant à compter de la date de la réception du premier des accusés de réception ou d’enregistrement délivré en application des articles L. 112-11 et L. 112-12 du code des relations entre le public et l’administration, ou de la décharge de la déclaration d’intention d’aliéner. Il adresse sans délai une copie de cette décision au président du conseil départemental et, s’il y a lieu, au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres. Il notifie sans délai au président du conseil départemental les éléments d’information à transcrire sur le registre prévu par l’article L. 215-24. »

Ainsi, conformément aux dispositions de ces articles :

— Le Département dispose d’un délai de 2 mois pour faire valoir sa décision de préempter ;

— Le Conservatoire du Littoral dispose de 15 jours supplémentaires pour préempter lorsque le Département y a renoncé ;

— La Commune dispose de 15 jours supplémentaires pour décider de préempter si le Conservatoire y a renoncé.

Le cumul de ces délais accorde donc un délai de trois mois à la Commune pour préempter.

En l’espèce, la déclaration d’aliéner a été adressée par le notaire le 27 juillet 2022 et réceptionnée le 28 juillet par le Département, lequel a renoncé à son droit de préemption le 16 août 2022.

Le 21 octobre 2022, le Conservatoire du Littoral a également renoncé à son droit de préemption.

Par décision de Monsieur le [Z] n°2022/085 du 25 octobre 2022, la commune de [Localité 2] a fait valoir son droit de préemption de la parcelle sis [Adresse 8] », figurant au cadastre section BO n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], sur la commune de [Localité 9], pour préservation d’un espace naturel sensible.

Cette décision et les éléments y afférents ont été transmis par lettre recommandée avec accusé de réception à l’acquéreur et au notaire le 26 octobre 2022 et réceptionnées le 28 octobre 2022, soit dans le délai de 3 mois à compter du 28 juillet 2022.

Dans ces conditions, la Commune de [Localité 2] a bien notifié son intention de préempter dans le délai qui lui était imparti.

En l’application de l’article L.213-2 du Code de l’Urbanisme, « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. (…). ».

Il est, par ailleurs, constant que l’action en nullité est également ouverte lorsque la purge a été effectuée de façon irrégulière ou que la vente est intervenue avant que le droit de préemption ait été réellement purgé.

En l’espèce, le Tribunal ne peut que constater que la vente litigieuse a été réalisée le 27 octobre 2022 soit avant que le droit de préemption ait été réellement purgé.

En conséquence, la vente passée le 27 octobre 2022 est irrégulière et il en sera prononcée la nullité.

Madame [D] [M] sera condamnée à verser à Madame [U] [C] la somme de 60 000 euros à titre de restitution du prix de vente des parcelles litigieuses avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

A titre reconventionnel, Madame [U] [C] sollicite que soit déclaré nul et de nuls effets, le contrat de vente des éléments mobiliers passé entre Madame [M] et Madame [C] le 19 octobre 2022 pour un montant de 20 000 euros en raison de l’interdépendance de ce contrat avec celui relatif aux parcelles sises [Adresse 5] [Adresse 9] à [Localité 10]) dont il vient d’être prononcée la nullité.

Pour justifier de cette vente, Madame [U] [C] verse aux débats une attestation établie par Madame [D] [M] en date du 19 octobre 2022 par laquelle cette dernière atteste lui avoir vendu divers biens mobiliers (principalement des caravanes) pour la somme de 20 000 euros.

Toutefois, force est de constater que cette attestation fait référence à des meubles se trouvant sur un terrain sis [Adresse 10] à [Localité 2], ce qui ne correspond pas à l’adresse du terrain dont la vente est annulée par le présent jugement.

Madame [U] [C] ne démontre, dès lors, pas qu’il existe un lien d’interdépendance entre les deux contrats contestés.

Madame [U] [C] sera, en conséquence déboutée de sa demande de nullité, et à titre subsidiaire de caducité, du contrat de vente des éléments mobiliers en date du 19 octobre 2022.

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la faute

Le notaire, en tant que rédacteur de l’acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer la validité et l’efficacité.

En l’espèce, Maitre [K] [P] a apporté son concours à la vente litigieuse sans s’assurer, au préalable, de la purge du délai de préemption « espaces naturels ».

Maitre [K] [P] a donc commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle.

Il est, par ailleurs, établi que cette faute est à l’origine de l’annulation de la vente intervenue entre Mesdames [M] et [C].

Sur le préjudice

Tout d’abord, il est constant qu’en cas d’annulation de la vente d’un immeuble, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l’acquéreur, ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Toutefois, la jurisprudence a admis que le notaire peut être condamné à garantir la restitution du prix par le vendeur dans l’hypothèse où son versement serait compromis, à raison par exemple de l’insolvabilité du vendeur.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, Madame [U] [C] ne produisant aux débats aucun élément permettant d’établir l’insolvabilité supposée de la venderesse. A ce titre, le seul fait que Madame [D] [M] n’ait pas constitué avocat dans le cadre de la présente instance ne peut suffire à rapporter ladite preuve.

Ensuite, il est constant que Madame [U] [C] a dû s’acquitter, au titre de la vente litigieuse, de frais d’acte auprès de Maitre [P], pour un montant total de 6 200 euros, duquel doivent être déduites les sommes reversées par le notaire au Trésor public. Ce préjudice résultant de manière directe et certaine de la faute imputée au notaire, Maitre [K] [P] sera par conséquent, condamné à payer à Madame [U] [C] la somme de 1 793.65 euros.

Enfin, Madame [U] [C] soutient avoir subi un préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir acquérir un autre bien de même nature.

Toutefois, il doit être relevé que Madame [U] [C] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande à ce titre, et ne justifie, dès lors, pas être dans l’impossibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix identique ni, a minima, d’avoir effectué des démarches en vue d’acquérir un bien présentant les mêmes caractéristiques.

Dès lors, la perte de chance n’est pas démontrée, Madame [U] [C] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Maitre [K] [P] aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile,

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, Maitre [K] [P], condamné aux dépens, devra verser à :

Madame [U] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros,La commune de [Localité 2] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’exécution provisoire sera prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 25 septembre 2025 par le juge de la mise en état ;

FIXE la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries ;

PRONONCE la nullité de la vente intervenue le 27 octobre 2022 entre Madame [D] [M] et Madame [U] [C] portant sur la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 1] et la quotité attachée aux droits indivis (407/5440èmes) de la parcelle cadastrée section BO n° [Cadastre 2], situées [Adresse 11] à [Localité 9] ;

CONDAMNE Madame [D] [M] à verser à Madame [U] [C] la somme de 60 000 euros à titre de restitution du prix de vente des parcelles litigieuses avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [U] [C] de sa demande de nullité, et à titre subsidiaire, de caducité de la vente des éléments mobiliers intervenue entre Madame [U] [C] et Madame [D] [M] le 19 octobre 2022 ;

CONDAMNE Maitre [K] [P] à payer à Madame [U] [C] la somme de 1 793,65 euros en indemnisation de son préjudice :

DEBOUTE Madame [U] [C] du surplus de ses demandes formées l’encontre de Maitre [K] [P] ;

CONDAMNE Maitre [K] [P] aux dépens ;

CONDAMNE Maitre [K] [P] à payer à Madame [U] [C] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Maitre [K] [P] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Février 2026

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Violaine MOTA Sarah DOS SANTOS